[克而瑞]快评 | 城市间土拍继续分化，杭州热度回升，无锡持续低温

  房地产行业“第三只箭”发出次日，杭州、无锡的新一轮集中土拍如期开拍。从土拍热度表现来看，杭州在“按需供地”的影响下土地市场热度仍维持在高位，部分地块吸引了数十家房价竞逐，最终8宗地全部由本地民企竞得，其中3宗地触顶成交，平均溢价率高达8.4%。反观无锡，第五批出让14宗地全部底价成交，并且多数由城投竞得，土地市场热度仍在低位。

  杭州：供地质量提升影响下

  土拍热度较第三轮所有回升

  全部地块均被本土民企竞得

  11月29日，杭州迎来了第四批次集中土拍，最终8宗地均成功出让，总成交建面49.7万平方米，成交总金额98.9亿元。热度方面，供地质量提升下，房企参拍积极性有所提高，本批次土拍热度明显上升，成交溢价率增至8.4%，成为目前已完成第四轮土拍的城市中溢价率仅次于北京的城市。房企拿地方面，全部地块均被本土民企收入囊中，滨江在钱江世纪城连落两子，杭州东虹房产、浙江新世界房产、富阳百合房产等民企也均有所获。

  四批次供地规模大幅缩减

  目前宅地供应完成率刚刚过半

  继第三轮供应量大幅缩减之后，杭州第四轮集中供地进一步下滑，共计出让8宗含宅用地，总规划建面仅49.7万平方米，总起拍价仅有91.2亿元。就地块分布来看，虽然仅有上城一宗主城区宅地，其余7宗均在萧山和富阳；不过从区位上来看，位置还是比较核心的，其中不乏钱江新城二期、钱江世纪城等热点地块，此举无疑进一步提升了房企拿地积极性。

  截止11月29日，杭州2022年涉宅地成交规模达561.9公顷，而2022年供给计划中宅地供应规模高达796公顷，宅地供应完成率仅为71%；与2021年总宅地供应量相比，也下降了24%。总的来看，受新房市场尤其是外围区域市场下行的影响，房企拿地意愿较往年偏低，今年杭州的宅地供应规模大幅缩减。

  值得注意的是，在出让规则方面，杭州第四批次集中土拍规则与前几轮有明显变化，主要是取消了溢价10%封顶后的“一次报价”，改为溢价12%封顶后，上限有效报价企业超过1家的，直接进行摇号。

  钱江新城2.0、世纪城核心区、富阳银湖三地

  摇号成交，溢价率增至8.4%

  从最终土拍结果来看，竞拍热度冷热分化显著。成交的8幅地中，3宗触及封顶价进入摇号环节，占比为37.5%，与三批次变化不大；另有一宗以10.75%的高溢价成交；其余4宗地以底价成交。

  意料之中地，钱江新城2.0、钱江世纪城核心地块均进入摇号环节。这两宗地均是置业热度较高的改善板块。除此之外，位于富阳的银湖科技城地块，由于靠近富阳万达、距离地铁6号线阳陂湖站较近，容积率仅有1.01，非常适合打造低密度产品，因此竞争相对激烈，溢价封顶，也进入了线下摇号环节。

  三宗摇号地块中，热度最高的当属钱江世纪城SJC0204-01地块，该地块位于世纪城核心区，西侧一路之隔是滨江星翠澜庭，南边300米处即在建的杭州skp购物中心，北侧1公里就是亚运村，地理位置可谓得天独厚。值得一提的是，周边的星翠澜庭等项目当时的销售均价都是45000元/㎡，本地块商品住宅精装限价46000元/㎡，上涨了1000元/㎡，该地吸引了28家房企报名，最终被中天摇号竞得，楼板价31164元/平方米，按照商品住宅精装限价测算来看，地房比约为68%，房地差近1.5万元/平方米，盈利空间也相对充裕。

  唯一的主城地块——四堡七堡单元JG1402-12地块是本场起拍总价和楼板价最高的地块，商品住宅精装限价66000元/平方米，住宅限售与前几批次持平。但是考虑到板块供应量较大，新房摇号已经不及之前火热，加之地块靠近高架比较近，对产品去化有一定的负面影响，因此参拍房企数量并不及钱江世纪城核心地块多。

  余下的5宗地中，除另一宗钱江世纪城核心地块被滨江以10.75%的高溢价拿下外，其余4宗均底价成交，包括世纪城南、萧山河上、场口、富春底价成交。这些地块大都位置相对较偏，周边楼市去化放缓、库存量偏高，房企拿地积极性不高，因此多经过一轮竞价就成交。

  多宗宅地限价被突破

  盈利空间较三批次有所扩大

  盈利空间方面。联系新房限价来看，8宗地块平均地房比为0.51，盈利空间较第三批次明显增加。究其原因，一方面是由于本轮多宗地板块限价有所上升，譬如钱江世纪城南单元地块解锁板块限价为43000元/㎡，世纪城核心单元的2宗宅地限价为46000元/㎡，富阳场口低密限价突破到17500元/㎡；另一方面，本轮供地主城区供地仅涉及一宗，主力区域集中在萧山、余杭等区域，这部分地块地价水平本身就相对较低，盈利空间也相对较大。

  值得注意的是，摇号成交的三宗地盈利空间也相对充裕。具体来看，虽然3幅地块的平均地房比超过了0.6，但房价地价差均值高达16502元/平方米，尤其是位于钱江新城2.0板块的那宗地，房地价差都超过了2万元/平方米，盈利空间最为可观。

  全部地块均被本土民企收入囊中

  滨江在钱江世纪城板块连落两子

  尽管杭州新房市场整体热度较此前有所下滑，但在同类城市中依然表现亮眼。第四批次土拍中，钱江新城2.0、钱江世纪城核心地块均吸引了多家品牌房企参拍，尤其是是世纪城核心区单元SJC0204-01地块吸引了28家房企参拍，最终中天成为全场运气最佳选手，摇号竞得这宗“香饽饽”。除中天外，建杭、山水置业运气也颇佳，分别摇中主城唯一宅地和富阳银湖低密度宅地。

       从最终拿地结果来看，本次供出的8宗涉宅地，均被杭州本土民企收入囊中。其中，品牌房企表现尤为活跃，滨江以36.6亿元的总价夺得钱江世纪城两宗地块。本土中小民企表现也比较积极，杭州东虹房产、浙江新世界房产、富阳百合房产等也均有收获。

  无锡：五批次集中土拍“波澜不惊”

  2022年供地计划已达标

11月末，无锡也迎来了2022年的第五场集中土拍。本次集中出让，无锡共成交14宗地，总成交建面为170万平方米，揽金224亿元。与此前土拍相比，无锡本场土拍热度依然延续低位，出让地块仍然多靠城投托底，超过八成地块由本地城投平台竞得。联系供地计划来看，无锡五批次总成交土地面积已达380万平方米，超过了2022年计划供地量，供地计划完成率达104%。

      本次土拍延续此前平稳态势

  出让地块全部底价成交

  在采取预公告形式推地后，无锡的土地市场一直维持着平稳趋势，本批次土拍也延续了这一趋势：推出14宗地全部成交，总成交建面为170万平方米，共收金224亿元。但就热度来看，无锡的土地市场仍然维持在低温，本轮成交地块仍然全部零溢价，企业参拍意愿依旧在谷底。

  事实上，无锡此次供地质量较上一次还有所提升，出让地块中不乏经开奥体、新吴太科园、滨湖山水城等热点板块的优质用地。其中，位于经开奥体板块的XDG-2022-89号地块区位优越，素质极佳，其起拍价更是高达20800元/平方米，创下无锡历史出让地块中起拍价新高。联系各批次成交地价水平来看，14宗地平均成交地价达132219元/平方米，是今年集中成交各批次中平均地价最高的一批次，也足以验证此次供地的优质。

  无锡地市的持续低温，除了由于大环境热度下行外，最根本的原因还是在于无锡楼市成交的低迷。联系2021年以来的新房成交走势来看，2021年下半年以来无锡的新房成交规模下行趋势明显，2022年前11月的月均成交规模达25万平方米，还不足上一年月平均的一半。

  新房流速偏缓下，无锡楼市库存压力也显著上升。截止2022年10月底，无锡库存消化周期已达20.9个月。考虑到今年无锡仍供应了多宗宅地，潜在库存压力将会更高。在此影响下，房企对无锡地市投资信心不足，因而拿地参拍积极性不高。

  五批次集中成交规模已超上一年

  今年供地计划顺利完成

  虽然相比于去年各轮集中供地，无锡今年历批次平均供应规模有所下滑，但通过增加集中供地批次后，无锡年内成交规模成功反超了去年集中成交面积。

  具体来看，经历五批次的集中供地后，无锡涉宅用地集中成交总幅数达62幅，总建筑面积为697.4万平方米，略超过去年全年成交规模。不过，由于今年以来无锡出让地块基本均为底价成交，土地成交金额则较去年出现了下滑，2022年总成交金额达812.6亿元，同比去年下降了10.8%。

  联系2022年无锡供地计划来看，今年无锡市区计划供应规模商品住宅用地和租赁用地为367公顷，总量较上一年微涨了9%。对比成交规模来看，截止2022年第五批次，无锡涉宅用地成交土地面积为380万平方米，已然超过了计划供应量，圆满完成了今年的土地供应计划。

  绿城现身拿下五批次最贵地块

  地方城投成为今年无锡地市主角

  拿地企业方面。第五批次集中土拍参与主力仍是以无锡本地城投公司为主，竞得12宗地，总拿地金额达167亿元。外来房企中仅绿城、浙江隐轩置业各拿一宗。其中，绿城竞得经开区奥体中心东住宅地块（XDG-2022-89号），成交总价为40.33亿元，平均楼板价达20800元/平方米，是本场土拍中总价最高、单价也是最高的地块。

  纵观无锡五批次集中土拍企业拿地情况，可以发现：城投俨然是无锡今年土拍市场的主角，62幅成交地块中有65%的地块被城投托底，尤其是在刚刚成交的第五批次，城投托底现象更为突出，超过八成的地块由城投竞得。

  央国企以及民企的参与度则明显降低。以央企为例，今年集中土拍中仅保利发展在第四批次的集中土拍中拿下两宗地，其余央企则未现身无锡今年土拍。民企的拿地占比虽然达到了26%，但主要以中小房企为主，品牌房企中仅仁恒、朗诗等个别企业现身。

  整体来看，在供地结构调整下，杭州第四轮集中土拍如预期中略有回升，出让的8宗地全部顺利成交，其中3幅地触及封顶价摇号成交；不仅如此，与之前大多数城市央国企托底的土拍情况不同，杭州全部地块均被本土民企竞得，市场热度有所上升。与杭州不同，无锡第五轮土拍热度依然较低，14宗地全部底价成交，并且地方城投依旧是拿地主力。

  不过值得注意的是，虽然无锡市场热度延续低位，但其却已经完成了全年的宅地计划量，明显超过杭州的71%。不仅仅是杭州，同日进行四批次土拍的北京和武汉也并未完成今年的供地计划，比如武汉，四批次涉宅用地成交总面积还不足今年供地计划的三成。因此，为了赶在年末前完成当年供地计划，多个城市比如武汉、南京等已经官宣第五批地块，年末集中土拍撞期的可能性将会更进一步增加。尽管近期行业融资侧显著放松，但在楼市销售未有起色的背景下，土拍热度回升仍需等待行业供求信心的实质性恢复。