导语

  上海第七轮土拍热度如期回归，平均溢价率创年内新高，浦东杨思宅地创溢价率新纪录。

  ◎  文 /马千里

  11月27、28日，上海第七批次集中土拍开拍，挂牌的10宗宅地均成功出让，成交总金额304亿元，平均溢价率20%。(不含联合出让商办用地)

  与前两轮土拍相比，房企参拍热情明显回升，杨思、春申梅陇、东外滩、虹口等宅地均如期溢价成交，其中浦东杨思更是拍出了40%的溢价率，创上海取消土拍限价后的新高。从参拍企业来看，优质地块的意向企业不低于5家，华润、中海、保利参与了大多数优质地块的竞拍。

  01 优质地块均高溢价成交
浦东杨思地块40%溢价破纪录

  相比第六批集中土拍的整体低迷，本轮土拍热度明显提升。具体来看，挂牌的10宗地块均成功出让，7宗溢价成交，3宗底价成交，平均溢价20%，刷新2024年历次土拍平均溢价率新高。值得一提的是，本轮溢价成交的所有地块，成交溢价率均超过10%。

  溢价率最高的为浦东杨思地块，该地块吸引了5家单位参与竞价，经过了192轮竞价触及中止价78.76亿元，后又触达竞“高品质建设”上限，进入第二轮竞价，前后共计经过了超200轮竞价，最终由越秀、中能建、华润置地联合体以78.97亿元竞得，成交楼板价7.4万元/平方米，装修标准5000元/平方米，高端人才房配建2%。

  该地块地处上海典型中高端高流速板块，配套成熟，购房群体基数大，板块新房流速高。周边在售项目有浦发新杨思上园、开云艾尚里、云台朗庭等项目，毗邻的浦发新杨思上园成交均价在10万元/平方米左右，2024年以来共进行了三次开盘，开盘去化率均在八成以上，近两次开盘去化率更是接近100%。

  02 供地素质明显强于上一轮
所属板块普遍去化压力低，交易流速高

  本次挂牌的10宗地块中，有9宗临近地铁站（在建），更有6宗地块位于外环以内，不乏杨浦东外滩、虹口四川北路等核心地段的优质地块。除虹口四川北路地块之外，其余地块容积率均不高于2.5。

  联系地块所属板块新房市场现状来看，大多数板块的消化周期都在安全值（18个月）以内，其中闵行春申、宝山祁连等板块消化周期更是低于6个月。板块的年成交规模也大多高于本轮出让土地建面，春申、祁连、曹路、大三林等板块年流速均高于20万平方米，地块未来去化速度前景较佳。仅虹口区四川北路因板块定位高，成交均价高达13万元/平方米以上，在售项目开发节奏大多较为保守，导致板块流速相对较低。

  普陀桃浦板块所面临的市场环境挑战较大，板块消化周期超过30个月。但是本轮桃浦出让地块容积率仅为1.29，创下板块容积率新低，除1宗回迁房地块之外，近十年桃浦板块出让土地容积率均在2.4以上。未来该项目可打造极具优势的别墅类产品，在本轮土拍中以底价成功出让。

  03 上海11月新房开盘去化率走高
日均成交量延续高位

  11月以来上海新房市场热度延续，开盘去化率进一步提升至65%，较10月增加了9个百分点。如安高申陇院开盘去化率即高达78%，该项目与本日成交的春申板块梅陇地块仅一墙之隔。与本日出让地块同板块，陆家嘴前滩公馆、曹路浦发唐城等，更是获得了100%的开盘去化率。

  日均交易量方面，较10月全月有所回落，较9月份增长三成左右。且考虑到月末集中备案因素，预计11月全月日均成交量还会进一步上升。对比10月8-25日的日均量来看（不含国庆节），11月上海日均交易量环比持平，仍处于年内高位。

  04 房企拿地热情回升
头部央企均参拍多宗宅地

  相比上一批次，房企参拍热情明显回升，各地块普遍有多家房企参与竞拍，且中海、保利、华润等均参与了多宗优质地块的竞拍。唯一的商住地块被中建七局&中建港航底价竞得，为中建七局首入上海拿地。

  在本轮土拍中，华润成为最大“赢家”，出让条件最为突出的地块均被收入囊中：

  总价、溢价率最高的浦东杨思地块，成交总价78.97亿，溢价率40%，华润与越秀、中能建联合体竞得；

  出让单价最高的虹口四川北路地块，成交楼板价9.3万元/平方米，由华润以12%溢价率单独竞得；

  本轮容积率最低的桃浦宅地，该地块是近十年桃浦容积率最低的一宗地，容积率1.29，也由华润与建发、金茂联合体底价竞得。

  固然，本轮土拍的主要参与者仍是行业头部的央国企。但当下每年土地成交破1000亿元、新房成交超5000亿元的城市已屈指可数，这些城市土地市场的成交流速和热度对于全国市场都有风向标意义。

  作为优质投资标的的城市，能够维持应有的高关注度，不仅仅是在提升个别板块、个别城市的土拍热度，也是在为整体的市场，包括中小民企、购房者、以及上下游参与者提升信心。

  总体来看，上海第七轮土拍热度如期回归。10宗地块中有7宗溢价成交，其中浦东杨思地块溢价率更是达到了40%，刷新了取消土拍限价后的溢价率纪录，本轮土拍溢价率再度回到了年内均线以上。

  本轮上海土拍热度的回升，是得益于城市整体需求端表现优秀，得益于板块去化前景明朗，得益于地块盈利确定性明确。对于大多数城市的土地市场而言，中短期来看仍然是难以复制的。从行业整体来看，目前仍处于去库存、供求平衡周期，个别城市、个别轮次的土拍热度回归，不会改变当前周期土地成交连年下滑、溢价率持续低位的大趋势。毕竟2024年的上海，至今土地成交规模累计降幅也在三成以上。

  但流水不腐，户枢不蠹，无论行业周期如何变化，市场的健康和稳定发展都需要良性竞争。面对存量房市场走高、人均住房面积高位的现况，只有持续供应优质宅地，优秀企业保持竞争，才能切实提升新建住宅的建设品质，为美好生活提供更多优质产品，并带来更多更新换代的住房需求。

  如今每一块新出让的优质地块、每一个适销对路的新房项目，都是行业重回稳过程中的一位位引领者。

  联想到上周杭州下沙低密宅地被自然人溢价64%竞得，后又因不符合拍地资质而被退地，微观来看是偶发性的“乌龙事件”。但从未来回首，或许已是行业接近底部，正在获得更多类型投资者关注的标志性事件。

  穷且益坚，涸辙犹欢。行而不辍，未来可期。