11月经济数据快评:供应端扩张 需求端回落地价过热

  研究员/ 刘卫卫、朱光

  11月份国房景气指数持续四个月回落；土地成交量近两年首次正增长，成交价格创新高；房地产投资增速整体平稳，新开工面积增速上行明显；商品房 销售继续调整，价格增幅有所放缓；房企资金同比增幅基本平稳，自筹资金占比上升。总体而言，1-11月份房地产行业供应端扩张，需求端回落，地价已过热。 前十一个月土地购置面积同比实现了正增长，这是自2011年前十一个月以后首次同比正增长，主要是11月当月土地购置面积同比大幅增长一倍。临近年底，全 国各地为了完成年度供地计划，近期加快了推地步伐，有实力的房企也纷纷增加土地储备，这些都推动了土地成交的大幅上升。预计年底土地购置面积同比将继续呈 现平稳增长态势。

  从土地价格看，今年前十一个月的土地均价创造了历史新高，也延续了今年以来整体上行的态势。近期土地市场依旧活跃，虽然国土部要求年内禁出地 王，但房企拿地势头不减，市场竞争活跃，地王现象仍存，也导致土地价格继续上扬。预计年内土地价格仍将保持高位水平，受政策影响，土地价格可能会出现高位 盘整态势。

  从商品房销售面积同比增幅情况看，今年以来整体呈现逐步放缓的态势。主要是一方面近期全国多地纷纷收紧调控政策，导致市场成交受到一定影响；另 一方面，去年同期基数逐步上升，也造成同比增幅逐步放缓。随着市场和政策环境的变化，以及去年同期各月基数的上升，预计年内商品房销售面积同比增幅仍将呈 现放缓态势。

  从房地产企业到位资金看，1-11月份，房地产开发企业到位资金同比增幅小幅回升，与1-10月基本一致。今年以来，房地产企业资金情况总体良 好，实力较强的房企大多提前完成了年度销售计划。近期随着年底临近，政策环境整体向好，企业融资情况也趋于稳定。预计年内房地产开发企业到位资金同比增幅 将延续高位水平。

  一、国房景气指数持续四个月回落

  11月份，国房景气指数为96.38，比上月回落0.5点，比去年同期提高0.67点。本月国房景气指数回落幅度进一步加大，自8月份以来已持 续四个月下滑。近期虽然行业整体平稳，但由于临近年底，全国多个城市为了完成年度房地产调控目标，纷纷收紧了调控政策，导致行业整体发展受到影响，预计年 底国房景气指数仍将呈现平稳调整的态势。

   二、土地成交量近两年首次正增长，成交价格创新高

  (一)全国土地购置面积实现正增长，全年仍将平稳上升

  1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%，1-10月份为下降3.6%；土地成交价款8669亿元，增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。

  (二)全国土地购置均价上升明显，价格创历史新高

  1-11月份，全国房地产开发企业土地购置均价2493元/平方米，同比增长19.6%，增速比1-10月份提高3.7个百分点。

  三、房地产投资增速整体平稳，新开工面积增速上行明显

  (一)全国房地产开发投资增幅小幅上升，整体平稳依旧

  1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中，住宅投资53112亿 元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点。11月份，全国房地产开发投资8719亿元，环比增长15.1%，同比增长22.1%。其中住宅投资 5890亿元，环比增长12.3%，同比增长20.2%。

  从房地产投资额同比增幅走势看，今年以来整体基本呈现较为平稳的下行态势。11月当月投资额有所上升，导致前十一个月投资额同比增幅小幅上升。目前行业整体平稳，政策环境也相对稳定，预计年内房地产投资同比增幅仍将延续这一平稳态势。

  分地区看，1-11月份，除西部地区房地产开发投资增幅较1-10月份回落外，东部和中部地区房地产开发投资增幅均有所提高，其中中部地区提高幅度最大。从各地区投资增幅看，西部地区仍处首位，预计今后各地区房地产开发投资增幅将延续这一态势。

  (二)全国房屋新开工面积同比增幅上升，整体仍将逐步上行

  1-11月份，房地产开发企业房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%，增速比1-10月份提高5个百分点；其中，住宅新开工面积 131849万平方米，增长10.0%。11月份房屋新开工面积同环比均大幅增长，其中环比大增117.8%，同比增长58.6%；住宅新开工面积环比大 增121.3%，同比增长54.4%。

  从房屋新开工面积同比增幅走势看，今年1-4月份同比增幅进入正增长区域后，已持续八个月正增长。前十一个月同比增幅上升明显，主要是11月当月房屋新开工量大幅上升。总体看，年内房屋新开工面积同比增幅仍将保持逐步上行态势，全年增幅将在10%左右。

   四、商品房销售继续调整，价格增幅有所放缓

  (一)11月商品房销售面积环比上升，商品房销售面积增幅继续回落

  1-11月份，商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%，增速比1-10月份回落1个百分点；其中，住宅销售面积增长 21.3%。商品房销售额69946亿元，增长30.7%，增速比1-10月份回落1.6个百分点；其中，住宅销售额增长31.1%。11月份，商品房销 售面积14876万平方米，环比增长28.8%，同比增长14.8%；商品房销售额8708亿元，环比增长20.8%，同比增长20.5%。

  从各物业类型看，1-11月份住宅和办公楼销售面积同比增幅均有所回落，而商业营业用房则持续上升。1-11月份，住宅销售面积增长 21.3%，销售额增长31.1%；办公楼销售面积增长26.6%，销售额增长39.5%；商业营业用房销售面积增长12.1%，销售额增长22.4%。 住宅销售面积同比增幅自今年1-3月份以来持续回落，主要是去年同期基数逐步提高所致。预计年内住宅销售面积同比增幅整体仍将保持这一放缓态势。

  分地区看，1-11月份，各地区商品房销售面积同比增幅较1-10月份均有所回落，其中东部地区回落幅度最大。各地区中，中部地区商品房销售面积同比增幅与东部一致，显示近期中部地区房地产市场发展迅速。

  (二)商品房成交均价涨幅回落，住宅增幅连续九个月放缓

  1-11月份，全国商品房成交均价同比增长8.2%，增速较1-10月份缩小0.4个百分点；其中住宅成交均价同比增长8.0%，增速缩小 0.4个百分点；办公楼成交均价同比增长10.2%，增速上升1.1个百分点；商业营业用房成交均价同比增长9.2%，增速缩小1.4个百分点。除办公楼 外，住宅和商业营业用房销售均价同比增幅均有所回落，其中商业营业用房回落较大，住宅已持续九个月回落，主要是去年同期基数逐步上升所致。预计年内住宅价 格同比增幅将趋于平稳。

  (三)商品住宅待售面积增幅持续上升，市场库存去化放缓

  11月末，商品房待售面积46806万平方米，比10月末增加1444万平方米。其中，住宅待售面积增加932万平方米，办公楼待售面积增加99万平方米，商业营业用房待售面积增加258万平方米。

  11月末，商品住宅待售面积同比增长43.1%，较10月末同比增幅进一步上升。近期市场整体平稳，受多地政策收紧影响，商品住宅库存去化有所放缓。预计年底随着市场需求的逐步释放，商品住宅库存将保持平稳增长态势。

   五、房企资金同比增幅基本平稳，自筹资金占比上升

  1-11月份，房地产开发企业到位资金109475亿元，同比增长27.6%，增速比1-10月份提高0.4个百分点。其中，国内贷款 17667亿元，增长33.8%；利用外资475亿元，增长28.0%；自筹资金42742亿元，增长20.8%；其他资金48592亿元，增长 31.9%。在其他资金中，定金及预收款30534亿元，增长32.1%；个人按揭贷款12657亿元，增长36.5%。

  从开发企业资金来源的构成分析，1-11月份，国内贷款占16.1%；利用外资占0.4%；自筹资金占39.0%，其他资金占44.4%。

  自筹资金占比有所上升。1-11月份，各项资金来源占比中，国内贷款和其他资金占比均有所下滑，外资占比不变，自筹资金占比则有所上升，主要是近期企业融资活动有所增加。其他资金占比虽然下滑，但依旧是房企资金来源的主要渠道。