[易居研究院]2021年10月热点城市二手住宅市场报告

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  一、1－10月成交量同比增速年内首次转负，2015年来的大行情结束

  2021年10月，易居研究院监测的13个热点城市二手住宅成交量约为3.6万套，较上月缩水1.4万套，环比大降26.9%，同比暴降42.8%；1－10月成交量同比增速年内首次转负至-2.1%。

  今年下半年以来，二手住宅市场形势急转直下，成交量连续多月快速下滑。这几个月大部分热点城市响应中央要求，纷纷收紧调控，出台了二手房指导价、限购、整治市场乱相等政策。这一系列措施对楼市影响巨大。此外，信贷环境的不断收紧，使得今年三季度开始，全国放款难的现象越来越多。这也很大程度地限制了热点城市的楼市成交。

  从目前的13城成交总量绝对值来看，已基本回落至2014年10月水平，标志着2015年以来的二手楼市上升大行情结束。 

  二、10月仅厦门1城成交量能度为正，深圳量能度连续6个月垫底

  房产成交量，是衡量楼市温度的重要指标，而且一般领先于房价变化。二手房成交量的活跃度，可以用多个指标衡量。比如，月度环比增速反映超短期变化，月度同比增速反映短期变化，年初累计同比增速可以减少类似春节等季度性异动，拿当前月度成交量与过去几年月均成交量相比可以反映中长期来看的活跃度。

  为了更全面、更系统的反映二手房成交量的活跃度，我们创造了一个专用指标：二手房成交量能度。其由4个分指标构成，并赋予不同的权重。

  二手房成交量能度=月度环比增速×20% + 月度同比增速×20% + 年初累计同比增速20% + 近6个月月均成交量较2012年来月均成交量的偏离度×40% 

  根据计算结果，10月13个热点城市中，二手住宅成交量能度为负的城市数量已高达12个，仅厦门1城量能度仍为正。10月厦门二手住宅成交量环比暴增47.3%，主要原因是上月厦门受福建省疫情影响基数过低。

  10月深圳二手住宅成交量能度仅-47.3%，已连续第6个月在热点城市中垫底。主要原因有两点：首先，深圳是全国最早出台二手房指导价的城市，市场预期最先转向；其次，对比其他城市来看深圳的政策力度较大，如覆盖范围包括了全市3595个小区，且参考价格普遍低于政策前小区挂牌价格30%左右，因此市场反应整体较大。

  易居研究院监测数据显示，深圳本月二手住宅成交1975套，虽较上月略有回升，但仍然维持在近10年低位附近。我们认为深圳上月的1765套大概率是过去十年的二手住宅成交量底部（除去2012年和2020年的春节月份）。但考虑到10月23日全国人民代表大会常务委员会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的消息，短期内对深圳二手住宅市场有利空影响，在目前市场明显已经形成悲观预期的情况下，深圳二手住宅成交规模持续回弹的可能性不大，大概率还将在2000套附近震荡运行几个月。

  三、杭州二手房成交量年内缩水近8成，大连10月惨遭“腰斩”

  在这轮楼市降温过程中，杭州二手住宅市场反应尤为明显。从杭州二手住宅成交历史来看，月成交量达到12000套是历史较高水平，而6000套则是低位。今年3月，杭州二手住宅成交量一度创下11534套年内高点，此后罕见“7连降”，其中8月跌破6000套大关，9月跌破4000套大关，10月仅成交2554套。不到一年时间里，杭州二手住宅成交量就从高位缩水了近8成，暴降至近十年最低值附近。从二手住宅成交量同比增速来看，10月杭州增速仅-64.1%，这是自2015年杭州楼市进入上升大周期以来第二次出现如此大的单月降幅（单月最大降幅为2018年9月的-64.6%）。

  主要原因是杭州今年以来持续站在房地产政策的风口浪尖。从今年上半年被住建部约谈、浙江省被定位为社会主义共同富裕示范区，到下半年加码限购、调整摇号规则等“8·5新政”，可以看出杭州政府调控压力很大。需要注意的是，10月15日习总书记在《扎实推动共同富裕》一文中基于共同富裕的角度提出房地产税试点内容，10月23日全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，市场普遍认为杭州大概率会是房地产税试点城市。预计未来几个月杭州二手住宅成交量将继续向下探底，反弹的可能性不大。

  大连10月二手住宅成交量仅成交2048套，惨遭“腰斩”。8月16日，大连市政府发布《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》。“连八条”新政扩大了限售区域，同时在增加限售年限方面尤为严厉：新签商品房可售从取证2年延长至网签5年，二手房从取证2年延长至3年。现售加码，使得10月大连楼市热度迅速冰冻。预计在市场观望情绪带动下，未来几个月大连二手住宅成交量继续在偏低位盘整。

  四、市场成交规模持续跳水，预计年底量价继续走弱

  国家统计局公布的70城二手住宅价格指数包含本报告的11个典型城市（除苏州、佛山和东莞以外），对这11个城市的价格指数取算数平均值后算出11城二手住宅价格指数，与13城二手住宅成交量同比增速进行对比。这里取近6个月移动平均数据，来平滑单月数据异动带来的干扰。

  观察历史上这两条曲线的走势，可以看出，成交量曲线先于价格曲线调 整。比如在本轮周期中，2016年二季度二手住宅成交量曲线就开始呈现下行态势，随后增速持续收窄，进而下降。受成交量曲线的影响，成交价格曲线也有表现，二手住宅价格同比涨幅在2016年四季度就呈现了降温的态势，2017年后进入盘整期，直到疫情期间再度上扬。

  观察二手住宅成交量近6个月移动平均同比增速与二手住宅价格同比涨幅的关系，2021年1至4月成交增速和房价涨幅同步持续上行，5月成交增速见顶，8月则由增转降，10月增速迅速收窄至-25.8%。在此情况下，热点城市的二手住宅价格同比涨幅已连续4个月回落。

  9月底以来，房地产市场政策频发。央行等监管层发声不断，针对房地产金融政策表态，向市场传递积极信号。但在房地产税试点政策影响下，市场对“维稳”信号反应较为冷淡，我们认为短期内利空明显，未来两三个月热点城市市场继续降温。预计到明年年初二手房量价总体进一步走弱。