[克而瑞]10月楼市成交跌幅显著收窄，地市继续量价齐跌

  “银十”爽约，本月楼市延续9月低迷行情，供应显著缩量下，成交同环比齐跌，不过降幅有收窄趋势。二手房市场与新房相比更为惨淡，同环比降幅均在3成以上。分能级来看，一线韧性较强，供应大幅缩量下，成交环比由降转增，市场热度略有回升；二三线稳中有降，不同城市分化加剧。土地市场，房企投资拿地热情一般，整体成交量价齐跌，溢价率创历史新低。

  01

  新增供应

  环比“腰斩”、同比降3成

  上海、大连等集中放量

  10月，因房地产市场下行加剧，房企推盘积极性回落，本月29个重点城市预估新增供应面积1521万平方米，环比“腰斩”，同比下降3成，显著不及去年同期。

  分能级来看，一线城市供应因上月阶段性放量，本月迎来回落：4个一线城市10月供应面积为244万平方米，环比下降54%，同比下降4%。广、深皆大幅回调，环比降幅皆超60%，北京如是，环比“腰斩”，不过同比大增85%，值得关注的当属上海，共30个项目集中入市，主要集中在浦东、奉贤、宝山，因而供应规模环比大增354%，同比略低于去年同期。

  热点二三线城市供应规模持续缩量，25个监测城市10月合计供应1277万平方米，环比下降49%，同比下降34%。仅成都、天津、青岛、武汉四城单月供应量突破100万平方米，各城市跌多涨少：一方面，东南沿海城市追苏州、南京、常州、佛山、合肥等回调显著，同环比跌幅均在5成以上；另一方面，弱二线诸如郑州、昆明、南宁、长春等城市也不容乐观，同环比保持降势；仅海口、大连、厦门等少数城市迎来阶段性放量，环比大增，供应量高于去年同期。

  02

  新房成交

  同环比齐跌，降幅收窄

  一线“反弹”，二三线微跌

  10月，典型城市商品住宅成交热度延续低位波动，基本“见底”，29个监测城市预计成交规模达1946万平方米，环比微降3%，同比降幅有收窄趋势，下降22%，较2019年同期降幅为12%。

  分能级来看，一线城市楼市小幅回升，10月预计整体成交新房283万平方米，环比上升4%，同比下降18%，较2019年同期增长24%。上海、深圳热度延续，环比上行，较2019年同期增长均在四成以上，整体市场在“从严”的政策调控下找到了新的平衡，购房需求平稳释放。北京环比微跌2%，同比上涨16%，整体市场，成交量延续高位波动；仅广州一城伴随供应缩量，成交回调，同环比齐跌，降幅分别达到了40%和7%，较2019年同期微降1%，成交增长动能略有不足。

  二三线城市成交量稳步回调，25个监测城市10月预计整体成交1663万平方米，环比下降2%，同比下降21%，降幅有收窄趋势。各城市跌多涨少，分化持续加剧：天津、佛山、南宁、东莞等低位回升，较上月增幅显著，但仍低于去年同期；青岛、长沙、济南、长春等二线城市同环比齐跌，下行加剧；南京、宁波、苏州、无锡、常州需求阶段性疲软，整体成交稳步回调；25城中仅徐州、福州保持增势。

  03

  库存

  多城供求改善

  无锡、成都等消化周期环比拉长

  “金九”销售节点过后，三四线城市新盘推货量下滑下，10月热点城市供应环比下滑较成交更为显著，故短期呈现供不应求。29个重点城市整体供求比略低于0.8。一线城市中北京、广州、深圳供求比下降明显，其中北京和深圳供不应求。二三线城市中合肥、长春、昆明、佛山等因供应骤降供求比低至0.5以下，仅青岛、成都和东莞继续保持供过于求的状态。

  就存量及消化周期而言，多数热点城市库存积压情况有所缓解。如北京、广州、福州、西安、杭州等库存面积环比均有不同幅度下降。但由于新房销售依旧萎靡不振，无锡、大连、厦门、成都等在库存下降的同时消化周期反而显著拉长。

  04

  成交结构

  深圳中档120平集中成交

  上海高档占比下降3pcts

  从价格段分布来看，低档产品占比上海、北京和深圳分别上升7、11和3个百分点；中低档产品占比上海和深圳分别上升9和2个百分点，北京下降16个百分点；中档产品占比北京和深圳分别上升2和14个百分点，上海下降13个百分点；中高档产品和高档产品上海和深圳下降3和19个百分点，北京上升3个百分点。

  从面积段分布来看，90平方米以下产品占比上海上升14个百分点，北京和深圳分别下降14和12个百分点；90-120平方米产品占比北京和深圳分别上升12和7个百分点；120-144平方米产品占比上海、北京、深圳分别变化-5、4、5个百分点；144-200平方米产品以及200平方米以上大户型产品成交占比上海和北京均下降3个百分点。

  05

       二手住房

  10城成交规模再降3成

  厦门逆市环比上涨45%

  2021年10月，二手房市场整体延续下行走势，规模上环比再降30%，10个重点城市共计成交257万平方米。较去年同期相比规模收窄48%，同比2019年跌幅也高达40%，受困于全国楼市政策“严苛”，热点城市调控力度有增无减，整体市场热度降温显著。

  具体到城市来看，10城环比表现普遍回落，仅厦门同比增长45%表现亮眼，北京、深圳、南昌、南京、青岛均环比回落30%以上，其余城市也有不同程度下跌。同比来看，10城整体表现不及往年，超半数热点城市成交规模同比下降4成以上，深圳自年初已进入调控寒冬，同比回落73%，三季度以来杭州、青岛市场规模显著降级，同比跌幅扩大至7成以上，较之2019年同期仍有5成以上回落，其余城市均有不同程度回落。

  基于近期各热点城市纷纷传出银行或将放开贷款，叠加“二手房指导价”入市以来市场已得到良性抑制，调控“松绑”后未来短期内市场或将迎来企稳回升。

  06

  土地市场

  京沪二轮土拍也未能逃离降温

  本月溢价率创下历史新低

  截至10月27日，全国300城经营性土地总成交建筑面积达10533万平方米，环比9月全月下降17%，同比降幅更是高达58%；成交幅数共计1878幅，环同比分别下降了11%和56%；成交总价方面，本月土地成交总金额降至3625亿元，环比上月大降36%，同比也下降了39%。成交单价方面，虽然本月有京、沪、杭、汉、长等5个重点城市集中拍地，较上月明显较少，使得一二线城市成交占比明显下滑，因此平均地价降至3442元/平方米，环比下降了23%，但同比涨幅高达46%。

  市场热度方面。房企“躺平”依然延续，溢价率延续上月的下滑趋势，环比减少1个百分点，降至3.2%，再度创下历史新低。各能级城市表现一致，溢价率环比均呈下降趋势，并且各能级城市溢价率均降至5%以下，尤其是二线城市，溢价率创下历史新低，仅有1.7%，热度在三个能级城市中也处于最低位。

  土地流拍方面，以重点监测的城市来看，土地流拍率依然盘踞高位，约为26%，其中半数流拍地块集中在上海、杭州、长沙、西安、武汉等一二线城市，并且这些地块多为含宅地块。从区位来看，这些撤牌地块多位于城市远郊区，行业调整周期下楼市也率先转冷，项目入市去化也将成为难题。更深层次的原因是，房地产行业资金监管仍趋严，加之当前市场下行，大多数房企观望情绪浓厚，拿地积极性下滑，尤其是民企直接“躺平”，亦造成这些城市二轮土拍大幅降温，多宗地遭遇撤牌或流拍。

  据CRIC监测数据显示，截止10月27日，一线城市成交总量达628万平方米，环比下降7%；由于本月成交主力为京沪，地价相对上月成交主力广州较高，因此成交金额较上月上涨10%至1171亿元；平均地价也在上月上涨的基础上再度上涨19%至18649元/平方米。聚焦到城市来看，北京和上海均于本月开启了二轮集中土拍，但热度均较首轮出现明显降温。其中北京计划出让43宗地，最终仅成交17宗，其余地块均延期至下一轮集中出让，共收金513亿元；上海二轮集中土拍计划出让27宗商品宅地，但也有7宗地紧急撤牌，余下20宗也多以底价成交为主，土拍热度较首轮有所降温；广、深在本月无土地出让。

  截至10月27日，二线城市成交量仅为2126万平方米，较上月腰斩，同比亦有超六成的降幅；成交金额也随之降至1118亿元，同环比降幅均在四成以上；由于成交主力为武汉、长沙和西安等地价水平相对低的城市，平均价格也因此降至5257元/平方米，环比下降15%。具体到城市来看，本月共有3个重点二线城市进行了集中土拍，分别是杭州、武汉和长沙；从土拍热度来看，这些城市的第二轮集中土拍热度均遭遇了滑铁卢，撤牌与底价成交成为主流，尤其是长沙，原计划出让的29宗地中仅有10宗顺利成交，且均为底价出让，溢价率直接降至冰点。

  在重点一二线城市二轮集中土拍高峰期过后，三四线城市的土地供应有所提升，本月成交体量也较上月环比上涨，但同比去年来看仍有较大的降幅；价格方面，由于成交主力为盐城、泰州、柳州等地价较低的城市，本月三四线城市平均地价较上月下降了26%，降至1718元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中，盐城的成交量最大，总成交量达148万平方米。值得关注的是，重点三四线城市的流拍现象也较此前有所加剧，东莞、温州、台州、义乌等热点城市也均出现了无人竞拍而流拍的地块，而在此之前，这些城市的地块多以最高限价成交，土拍热度降温十分明显。从供应来看，无锡、常州、南通、徐州、扬州等城市也将在下月开展新一轮集中拍地，预计三四线城市的成交量在下月将会继续回升。