[易居研究院]2019年全国50城房价收入比报告

  上海易居房地产研究院3月27日发布《2019年全国50城房价收入比报告》。该报告显示，部分三四线城市房价透支程度超过二线城市。50城中13个三四线城市的房价收入比高于强二线城市和弱二线城市，而其城市基本面和人口吸引力均不如后两者，这说明当前部分三四线城市的房价透支程度可能高于二线城市。50城中深圳房价收入比最高，长沙最低。深圳和长沙长期处于50城中房价收入比最高和最低的位置。深圳由于住宅用地供应长期偏紧，购房需求又旺盛，导致房价一直都处于全国前列。长沙近几年来房价虽然出现了较大幅上涨，但其前些年房价较低，且经济发展强劲，人均可支配收入连续多年高速增长，是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。

  易居研究院研究员沈昕表示：在经历2016年和2017年的大幅上升后，2018年50城房价收入比与2017年持平，2019年小幅下降。说明近两年来以“房住不炒”为基础的调控政策起到了明显的作用，房价涨幅逐渐回归理性，2019年已低于居民收入增速，逐渐回归到良性状态。

  报告主要有以下几部分组成：

  一、 房价收入比的计算方法和衡量标准

  房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。本报告内的房价数据为全国50城新建商品住宅价格，并结合二手房价格走势进行处理，以剔除限价政策以及统计方式问题对新房价格的影响，更加贴近真实市场情况。房价收入比具体计算公式如下：

  尽管房价收入比是一个全球通用的指标，但其合理范围却没有严格界定。世界银行1998年对96个地区的统计资料显示，家庭收入在999美元以下（最低收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为13.2；家庭收入在3000美元～3999美元（中等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为9；家庭收入在10000美元以上（高等收入户）的国家（地区），房价收入比平均数为5.6。各国（地区）房价收入比的数值是高度离散的，这96个地区最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。一般而言，在发达国家，房价收入比超过6就可视为泡沫区。

  本文所选50城包括4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；13个强二线城市：重庆、天津、苏州、成都、武汉、杭州、南京、青岛、无锡、长沙、宁波、郑州、西安；20个弱二线城市：佛山、南通、东莞、福州、济南、烟台、合肥、大连、徐州、哈尔滨、沈阳、石家庄、南昌、昆明、厦门、南宁、太原、贵阳、乌鲁木齐、兰州；13个三四线城市：温州、扬州、洛阳、惠州、金华、宜昌、芜湖、珠海、莆田、日照、海口、韶关、三亚。

  二、50城房价收入比

  根据公式计算，分别获得全国50个典型城市的商品住宅房价收入比数据。在此基础上，估算出50个典型城市的房价收入比历年均值。2019年，50城房价收入比均值为13.3，相比2018年的13.7下降了3%。历史走势来看，2010-2015年间，房价收入比持续回落；2016年，房价收入比开始快速回升至11.9，同比增速达15%，2017年继续升至13.7，同比增速略有收窄；2018年，50城房价收入比与2017年持平。2019年，随着多数城市房地产市场的陆续降温，50城房价涨幅收窄，房价收入比小幅下降。说明近两年来以“房住不炒”为基础的调控政策起到了明显的作用，房价涨幅逐渐回归理性，2019年已低于居民收入增速，逐渐回归到良性状态。

  2020年，预计50城中的多数城市房价涨幅还将继续收窄，房价收入比继续小幅下降的可能性较大。

  分城市类别来看，一线城市的房价收入比水平明显领先于其他城市，尽管2018年和2019年连续两年小幅回落，但绝对值依旧处于高位。强二线城市、弱二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近，2019年房价收入比分别为12、12.3和12.5，相比2018年均小幅下降。需要注意的是三四线城市的房价收入比高于强二线城市和弱二线城市，而其城市基本面和人口吸引力均不如后两者，这说明当前部分三四线城市的房价透支程度可能高于二线城市。

  三、2019年50城房价收入比排名

  从2019年50城的房价收入比排名来看，排在前五位的城市分别是深圳、三亚、上海、北京和厦门，房价收入比分别为35.2、27.6、25.1、23.9和22.8，说明这些城市的购房难度最大。具体来看，北京、上海、深圳三座一线城市由于土地稀缺，新增供应有限，房价一直居高不下。三亚和厦门是全国著名的旅游城市，投资需求一直较为旺盛，且厦门本轮行情房价涨幅较大。值得注意的是同为一线城市的广州房价收入比大幅低于其他三城，广州土地供应充足，且价格相对北上深较低，使得广州房价大幅低于北上深，是一线城市中购房难度最小的。

  排在末五位的城市分别是长沙、乌鲁木齐、韶关、烟台和贵阳，房价收入比分别为6.4、7.4、7.7、7.7和8.2，说明这些城市房价较为合理，购房相对来说较为轻松。长沙近几年来房价虽然出现了较大幅上涨，但其前些年房价较低，且经济发展强劲，人均可支配收入连续多年高速增长，是50城中唯一一个房价收入比低于7的城市。乌鲁木齐和贵阳是西部的弱二线城市，近几年收入增速较高，但缺乏投资需求的吸引力，整体房价较低，房价收入比较低。烟台是东部沿海的弱二线城市，人均可支配收入较高，房价水平较低。韶关是广东省经济基本面偏弱的三四线城市，收入和房价均较低，对外地购房者的吸引力也很弱，房价收入比偏低。

  四、2019年50城房价收入比增速排名

  从2019年50城房价收入比增速的排名来看，排在前五位的城市分别是南通、苏州、宁波、沈阳和洛阳，增速分别为14.9%、9.3%、6.3%、5.8%和4.2%，说明相对于收入来说，这些城市2019年的房价涨幅过大。南通和宁波是长三角区域近两年楼市成交比较火热的城市，与区域规划利好和加大人才吸引政策有关。苏州经济基本面强劲，居民收入水平较高，本轮行情以来楼市表现强劲，2019年房价涨幅较大。沈阳和洛阳分别是东北的弱二线城市和中部的三四线城市，本轮房地产周期启动晚于一线城市和东中部的二线城市，2019年房价涨幅较大。

  增速排在末五位的城市分别是青岛、三亚、武汉、宜昌和天津，增速分别为-10.3%、-9.5%、-9.1%、-8.9%和-8.8%。青岛本轮行情以来房价涨幅较大，积累了一定泡沫，2019年房价跌幅是50城中最大的。其他几个城市2019年的房价也都出现了不同程度的下跌。

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