[克而瑞]库存月报 | 百城去化转增超20个月，深宁蓉渝等库存涨幅居前（2022年10月）

  指标说明

  自房地产行业“去库存”以来，2018-2019年全国商品房待售面积持续下行，2020年初因新冠疫情“黑天鹅”突袭，使得本就加速下行调整、交易持续低迷的楼市更加“雪上加霜”，库存规模也由降跳增，迎来新一轮周期变换，为市场各方所关注。

  为此，我们梳理了全国百城数据，通过商品房待售面积（小口径），商品住宅狭义库存量（中口径）、商品住宅广义库存量（大口径）三个维度，每月20日定期发布《全国商品住房百城库存月报》，以期将库存总量变化趋势和各城市市场的差异分化能及时传达给市场。

  附注：

  1、商品房待售面积：指报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。

  2、商品住宅狭义库存量：指报告期末已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的商品住宅建筑面积。

  3、商品住宅广义库存量：指报告期末商品住宅市场的可销售房屋量和涉宅用地施工量之和。以未动工总建面积加上已动工未拿销证面积和狭义库存面积之和来测算，统计城市地域范围除市本级之外还包含下辖县市。

  2022年9月，房地产市场止跌回稳，百城供应集中放量环比大增近3成，成交则小幅微增5%，狭义库存延续5.92亿平高位波动，去化周期则由降转增至21.4个月。广义库存高位微增至28.14亿平，潜在库存风险依旧较大。

  目前来看，除了环都市圈三四线城市之外，部分核心一二线诸如深圳、南京、成都、重庆等狭义库存涨幅居前，均超15%。若成交没有显著改善，短期库存压力依旧较大。

  狭义库存

  微增1%至5.9亿平且一线同比增12%居首

  百城去化周期首超20个月

  2022年9月，狭义库存延续稳中有增态势。据CRIC监测数据，2022年9月百城商品住宅库存量达到了59226万平方米，同环比均微增1%。9月房企推盘积极性稳步增加，百城供应集中放量，环比大增28%，成交止跌，环比微增4%，与上月基本持平，供应略高于成交，拉动狭义库存高位微增，去化周期则呈现由降转增，由2022年8月末的19.6个月增至21.4个月。

  库存量来看，一线供应已连续2个月集中放量，9月库存环比增4%，同比上涨12%，同比涨幅居居各能级之首。二、三线城市整体持稳，同环比涨幅基本都在1%以内，不过从绝对量来看，二、三线目前库存量仍处于2019年以来高位，短期成交复苏利好有限，后期去化仍面临较大压力。

  去化周期来看，一线持平上月，环比微增1%，一线主要得益于北京、上海成交高热不退，去化周期由12.9个月增至13.1个月。二线成交大幅回落，因疫情不确定性影响，局部城市诸如天津、成都等成交大幅回落，宁波、武汉等成交进一步探底，使得总体去化周期由降转增，9月回升至20个月。三四线9月末去化周期与二线类似，环比转增9%，达25.3个月，显著高于百城平均。

  狭义库存

  深宁蓉渝等库存同比涨幅超15%

  兰哈等二线去化周期40个月以上

  聚焦到短期库存压力较大的单个城市，从狭义库存总量TOP20来看，主要积压在北部和中西部二线城市，青岛、武汉、沈阳9月末狭义库存量均超2000万平方米，位列本月末狭义库存总量TOP3。惠州、佛山、烟台等三四线城市同样是库存“大户”，9月末狭义库存量均超1200万平，其中成都同比增幅达44%，广州、惠州同比增幅也在10%以上，短期内库存积压情况依旧比较严重。

  而从同比涨幅TOP20来看，除了环都市圈弱三线城市之外，我们看到诸如成都、深圳、南京、厦门、重庆、宁波等二线城市也属“榜上有名”，究其原因，与短期供应放量、成交转弱密不可分。成都主要是受到疫情影响，深圳、南京整体成交惨淡，宁波更是一降再降，因而短期库存积压情况显现，狭义库存同比涨幅均超15%。

  从去化周期来看，我们筛选了9月库存去化周期TOP20城市，除了宝鸡、烟台等因前期供应过量导致库存积压的城市之外，还有汕头、金华、惠州等因需求透支，短期成交低迷造成去化周期攀升的城市。还有部分北部和中西部二线城市诸如兰州、大连、哈尔滨等去化周期超40个月且同比持增，短期内去化承压。

    广义库存

      持增至28.14亿平

  京沪深集中土拍拉动一线同比增9% 

  广义库存延续上月高位持稳走势，2022年9月末达281365万平方米，较上月微增0.25%，同比上涨3%。目前来看，狭义库存基本与上月持平，房企拿地、开工积极性一般，9月虽多城迎来集中土拍，但整体土地成交并未迎来显著放量，年末将至，房企集中营销促回款，加之当前下行行情下拿地投资趋于谨慎保守，整体土地成交量仍处低位徘徊。此外，随着停工断贷问题发酵，各地政府银行积极出面解决，督促开发商，主力都在保交付，因而整体新开工进度也间接受到了不利影响。

  不同能级城市表现不一：一线城市同环比齐增，增幅分别达到9%和2%。二线与上月和去年同期基本持平，同比增长5%，库存风险可控；三四线最为平稳，环比下降0.1%，同比增长0.4%，整体延续高位持稳。具体来看，

  一线城市中，上海、北京、深圳同环比齐增，三城均于9月完成了第三轮集中土拍，其中北京成交18宗地，成交建面达147万平方米，共收金500亿元；上海共成交35宗地，建筑面积超过300万平方米，总成交金额突破千亿，创下上海集中供地以来成交金额新高；深圳三批次推出的7宗地中1宗流拍，其余6宗虽顺利成交但也多以底价出让，成交金额逾100亿元。仅广州一城持平上月，同比下降8%，但考量其广义库存超5000万平，在四个一线城市中居首，潜在库存风险依旧较大。

  二三线城市中，青岛、武汉9月末广义库存量领先，高位持稳，突破9000万平方米，惠州、肇庆、重庆、广州为第二梯队，基本持稳在5400-5800万平。变化情况来看，环比波动不大，多数城市涨跌幅不超过5%。其中合肥因9月23日第三轮集中土拍，24宗地全部成功出让致未开工地块量攀升，广义库存环比上涨14%。不过相较于2021年同期，涨多跌少：青岛、镇江同比涨幅均超30%， 主要是前期供地过量，库存基数较大，加之行情转淡，潜在去化风险依旧较大。而部分城市诸如大厂、燕郊、江阴、香河、湛江、汕头、茂名等广义库存显著回落，同比降幅均在20%以上。

  综上，9月楼市止跌企稳，供应显著放量而成交微增，供应略高于成交，因而狭义库存延续5.92亿平高位持增，去化周期降增至21.4个月，广义库存28.14亿平持平上月。

  分能级来看，分化趋势依旧：一线因供应集中放量，狭义库存持增，北京、上海等成交高热不退带动一线去化周期持稳13个月，广义库存环比微增2%，同比上涨9%，库存风险基本可控；二线“中规中矩”，广、狭义库存基本与上月持平，成交转弱，去化周期增至20个月。三四线库存高企，去化周期达25.3个月，显著超百城平均，广义库存虽环比回落，但考量其基数仍达12.8亿平，潜在库存风险依旧较大。

  预判2022年10月，我们认为，“银十”预期爽约，市场仍将延续低位探底行情，供应预期持稳，而基于10月上旬的成交表现，整体成交大概率与本月持平或小幅微降。在这样的前提假设之下，狭义库存整体延续稳中有增走势，而去化周期则会延续增势。

  分能级来看，库存压力较小的无疑是一线城市，供应放量带来了短期狭义库存增长，但去化周期基本可保持在15个月以内。二线去化周期仍存在进一步拉长的趋势。三四线城市调整周期更长，尤其是对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如北海、铜陵、宝鸡等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在50个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

  而就广义库存而言，预期仍将高位持稳，因各地“保交付”政策陆续迎来实质性落地，房企的工作重心预期也将围绕此展开，整体新开工意愿不高，未开工地块量预期还将延续稳中有增态势。

  附表1：百城2022年9月末商品住宅库存量和同环比变动情况（单位：万平方米）（略）

  附表2：百城2022年9月末商品住宅库存量去化周期和同环比变动情况（单位：月）（略）

  附表3：百城2022年9月末商品住宅广义库存量和变动情况（单位：万平方米）（略）