[克而瑞]2018年1-9月中国房地产企业新增货值TOP100

  导 读 

  市场回归理性之下，房企拿地也愈发谨慎。

  榜单解读

  三季度，土地流拍增多、溢价回落、地价下降，种种迹象表明土地市场已经出现“转冷”信号。市场回归理性之下，房企拿地也愈发谨慎，上半年“抢规模”不再，“促回款、稳现金、活下去”成为各家房企的共识，从榜单中近3成企业9月未拿地、以及各梯队拿地销售比较去年大幅下滑也可见一斑。在整体保持谨慎之下，分化仍存。相较而言，卓越、远洋、中梁等企业拿地依然相对积极，货值的补充也为接下来“寒冬”屯好粮草。城市选择上，三四线和近期火热中西部仍是房企聚焦点，但随着市场销售进一步下降，未来房企选择的范围将缩小，应暂时采取收缩战略、选择优质三四线、重点关注前期土地降温幅度大的二线城市。

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  货值集中度进一步上升至53%

  规模效应持续发酵

  三季度以来土地市场降温显著，企业拿地愈发谨慎，但强者恒强的格局未变。从1-9月各梯队房企的销售、新增货值在百强中的占比来看，土地资源仍倾向规模房企，销售TOP10房企获得半数土地，新增货值在百强占比达到53%，较1-8月增长3个百分点，且比销售集中度高出8个百分点，规模增长潜力仍在。TOP30以后的企业，各梯队销售集中度高于货值集中度，在当前市场逐步下行、土地市场降温、融资收紧的背景下，未来生存环境不容乐观，可以预见竞争将更加激烈。总体而言，未来TOP100房企的规模还将继续分化，中小企业差距将越拉越大。

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  中梁、中骏未来销售稳固上升潜力大

  新增货值榜单中，旭辉、中梁、中骏表现格外抢眼，分列排在第10、第12位和第19位。对比第15、22和58的销售金额排名，跻身总土储货值前二十的三家企业，一方面为度过接下来可能会到来的“寒冬”储备了充裕粮草，另一方面也给未来销售业绩持续增长打下夯实基础。此外，还有一些销售百强企业如融侨、越秀、路劲、海伦堡等并未上榜。其一，新增拿地的放缓很可能影响其全年业绩排名；其二，放缓节奏也是应对当前市场下滑的对策之一。

  由此可见，百强房企的分化持续加深，龙头房企依靠自身规模效应，投资战略上可操作空间大，应对风险的能力较强。中型房企一面需要通过快速扩充土储冲击更高规模；另一方面也在警惕快速扩张下的风险。而小房企差距则被越拉越大，资金短缺、销售乏力、投资困难的恶性循环倒逼企业加速离开市场，预计这一轮“冬天”里不少小企业将成为收并购的对象。

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  拿地销售比较去年大幅下滑

  企业投资趋谨慎

  政策持续调控、市场预期不断向下、融资渠道收紧等多方面因素导致前三个季度房企投资力度较去年大幅下滑，整体投资意愿趋于谨慎，加快回款、保证现金流是当前首要任务。

  拿地销售比来看，前九月土地投资力度整体弱于去年。1-9月销售百强房企平均拿地销售比为0.44，相比2017年0.6仍有一定差距。各梯队来看，全部较去年大幅下滑。尤其是TOP30以后房企，下降幅度较大，地价上涨、资金紧缺、销售乏力是导致下滑的主要原因，未来生存空间进一步遭到挤压。就销售TOP11-20房企而言，尽管拿地销售比较去年下滑显著，但整体高于今年平均值和其他梯队，梯队内竞争也异常激烈，土储的变化很有可能影响全年乃至未来的销售排名。

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  卓越、远洋今年积极拿地相对积极

  前9月，仍部分企业拿地较为积极。卓越、远洋等拿地销售比在0.9以上，显著高于行业平均和去年水平，但两家企业总土储去化相对较慢，存在一定风险，未来如何把土储转化为销售，需要在运营、机制体制等多方面进行优化。此外，旭辉、中梁、招商等今年拿地势头强劲，一方面是为了在高周转的前提下冲击更高的销售排名，另一方面整体去化较快，也需要积极进行货值补充。

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  房企拿地聚焦三四线和中西部

  截止到9月末，销售TOP100房企拿地仍然集中在三四线。数据显示，三四线新增拿地建面占比达到60%,与上半年保持一致，目前来看房企对于能级的选择并未出现较大转向。区域来看，中西部依然延续火热态势，成为房企布局的重心，新增拿地建面占比接近40%，高出占比第二的长三角13个百分点。预计短期中西部仍然是房企角逐的主要战场。

  城市选择方面，首先，前9月百强房企拿地TOP10城市中，有半数来自中西部，其中重庆和郑州位列榜首，也从侧面反映了当前中西部土地市场的热度，以及房企对于中西部区域的重视程度。其次，TOP15城市中二线城市占绝对比重，表明在三四线市场走势不乐观的情况下，房企重点投资城市仍聚焦在高能级的二线城市。

  6 投资节奏放缓

  拿地将“更聚焦、更精准”

  三季度，紧缩的政策环境没有丝毫转变迹象，“坚决遏制房价上涨”导致市场预期急转向下，加大企业销售难度，降价、打折成为房企营销的主要手段，随着政策多变期三四线市场热度逐步衰退、地价非理性上涨，叠加外部环境的不稳定，资金收紧等因素，房企投资更趋谨慎，拿地节奏放缓毋庸置疑，尤其是高杠杆、高负债企业，短期甚至采取暂停拿地策略。

  城市选择上，投资应“更聚焦、更精准”，短暂采取收缩战略，控风险要成为首要目标。在把握周期和板块的前提下，一方面聚焦在市场热度仍维持的区域，例如中西部的高能级二线及部分三四线，另一方面，对于三四线的整体布局，应该更精准，警惕和回避因短期炒作导致市场非理性过热的城市，提高企业城市进驻门槛和标准。同时需要紧盯二线城市的土地的底部机遇，尤其是对东部已长期调整的二线持续关注，等待“抄底”时机。总体而言，“促回款、稳现金、紧投资、提标准”是四季度房企在投资和销售上的主要任务，毕竟“活下去”才能冲的更高。