[克而瑞]2021年1-6月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

  导 读 

  上半年在集中供地的带动下，企业投资积极性大幅回升。

  榜单解读

  前言：上半年在集中供地的带动下，企业投资积极性大幅回升：百强房企拿地销售比回升至0.3，半数房企货值同比上涨，50强房企二季度投资力度较一季度与去年四季度大幅上升。

  聚焦至双集中供地，上半年22个城市均完成首轮集中供地，尽管城市间热度存在差异，但企业端规模房企率先“抢跑”,表现积极。30强房企拿下四成涉宅地块。

  整体而言，在自身补货充裕以及仍需优化财务指标财务指标背景下，龙头房企的投资脚步或将有所放缓，核心城市第二、三轮集中供地也将成为中小房企投资的窗口期。

  1

  土地市场量跌价涨

  22城首轮集中供地成交10486亿元

  2021年上半年，全国土地市场成交面积达94576万平方米，同比下降13.4%，成交金额却在重点城市集中供地的拉动下同比上涨12%。同时，市场热度也较去年同期有所上涨，平均楼板价3487元/平方米，同比上涨29%，平均溢价率达17%，同比上涨2个百分点。

  截止到6月末，22城首批集中供地全部结束，共计出让含宅地块782幅，成交金额达到10486亿元，杭州、北京、南京、广州和武汉位列成交金额TOP5，房企在这些城市拿地积极，此外厦门、深圳首轮涉宅地块供应量较低，不足10幅，城市土地资源稀缺。

  2

  货值百强门槛超百亿

  销售TOP20新增货值占据半壁江山

  截止2021年上半年末，新增货值百强门槛为105.1亿元，同比上涨32%。年内新增土储货值超过千亿的房企已达到13家，碧桂园6月份在上海、长沙、武汉、郑州等一二线城市均有所获，年内新增土储货值率先突破3000亿元。

从各梯队新增货值集中度来看，TOP1-10房企新增货值占百强房企的38%，较5月末提高2个百分点，TOP11-20强占比17%，与5月末保持一致，后50强房企新增货值仅占百强的19%。短期来看，强者恒强的趋势并未改变，在集中供地影响下投资集中度将进一步提升。

  3

  拿地销售比回升至0.3

  各梯队投资意愿均较一季度有所提升

  双集中供地带动百强房企投资积极性显著回升，2021年上半年百强房企拿地销售比达到0.3，较一季度末的0.2大幅提升。

  分梯队来看，21-30强房企拿地积极性提高最为显著，1-6月末拿地销售比达到0.37，梯队内融信、滨江、正荣在杭州及厦门等热点城市均有土储进账。TOP10房企拿地销售比仅次于TOP21-30，相较于此前最为谨慎的态度，集中供地之后龙头房企在核心城市补仓的积极性明显高于其他城市。

  4

  上半年投资节奏”先抑后扬“

  二季度50强投资力度显著提升

  从单月拿地力度来看，在土地价格较高的城市如北京、杭州、南京、深圳等5月份集中供地后，6月份50强房企的投资力度有所下滑，单月投资金额为3110亿元，环比下滑37%，一方面是由于总价高城市的数量减少所致，另一方面规模房企经过积极补仓后，拿地步伐也有所放缓。

  整体来看，2021年50强房企投资金额1.64万亿，与去年上半年相持平。走势上呈现”先抑后扬“，50强房企一季度投资力度延续了去年6月以来下滑的趋势，二季度在集中供地带动下，投资力度显著高于一季度与去年四季度，与2020年二季度的投资窗口期持平。

  5

  1-6月六成百强新增货值同比增长

  近三成房企货销比超60%

  上半年近六成百强房企新增货值同比正增长，一方面是集中供地带动下，新增土储多数位于核心二线城市；另一方面，随着房企三道红线的不断优化与改善，整体补仓较为积极。其中规模房企房企分化显著，万科、金地货值同比涨幅50%以上，而以三四线为主的碧桂园、绿地等投资铺排较为平稳。

  值得注意的是，在聚焦深耕的策略下，三成百强企业上半年货销比超过60%，以区域深耕房企为主，如大家、越秀等投资分别聚焦长三角和大湾区，上半年新增货值占去年全口径销售比例超过110%。而中骏、绿城、德信等得益于集中供地，货销比同样超过70%。此外，上坤、力高等在差异化投资策略下，在核心三四线积极补仓。

  整体来看，上半年补仓积极不仅对全年业绩形成支撑，也为接下来二、三轮集中供地提供了更多的可选择空间。

  6

  规模房企在集中供地中率先”抢跑“

  TOP30房企斩获四成地块

  截止到6月末，22城首轮双集中供地已经全部结束（长春、厦门二批次也已经结束），企业竞争格局来看，规模房企、国企、央企占据绝对优势。其中TOP50房企超过半数在22城中有所斩获，TOP30房企更是竞得双集中供地四成地块。

  此外，从权益拿地金额来看，TOP20房企权益投资金额近2600亿元，占到百强房企的48%，与1-6月总权益投资额相比，占比超接近五成。

  由此可见，规模房企策略仍是聚焦首轮集中拍地，一方面资金优势可以“先发制人”，另一方面“抢跑”首轮双集中地块既可以在年末形成部分可售货值，也为二、三轮投资策略提供更大的腾挪空间。

  7

  一线城市金额占比达20%

  布局更聚焦核心城市群

  受6月份上海大量集中供地的影响，百强房企在一线的投资比例提升至20%，较上月末继续增加2个百分点，一二线合计占比达到74%，在集中供地的影响下，百强在一二线城市拿地金额占比创下今年以来的最高水平。

  区域分布上，长三角依然是投资的主力区域，1-6月百强房企拿地中47%位于长三角，与长三角核心城市较多，集中供地体量更大不无关系。此外环渤海、中西部和珠三角分别占19%、17%和16%。

       8

      龙头房企投资脚步或将放缓

       二、三批集中供地或将成为中小房企机遇

  目前，22个城市均已完成首批集中供地，其中规模房企、国企央企优势显著。但考虑到融资环境并未发生宽松的转变，头部房企首发领跑的同时，同样需要兼顾三道红线、融资监管、现金流等多方面压力。在上半年积极补充货值后，预计投资的脚步将略有放缓。

  因此，对于中小房企而言，核心城市第二、三轮集中供地将成为投资的窗口期与机遇期，尤其类似武汉这样土拍调控相对宽松、拿地门槛较低的核心城市，是中小房企补充优质土储的首选。

  整体而言，随着集中供地第一轮结束，核心城市土地供应暂告一段落，预计7月份房企工作重心将继续偏向销售、回款等方面。我们认为，差异化投资策略下，企业仍应关注核心三四线城市以及非公开招拍挂市场。