[克而瑞]2021年1-5月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

  导读

  双集中供地带动土地市场升温，房企投资积极性显著回升，TOP50房企单月投资额创近一年新高。

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  前言：随着集中供地持续推进，5月份土地市场量价齐升，热度持续回暖。其中10个集中供地城市共成交371宗含宅用地，成交金额接近5000亿元，但城市分化依旧显著。

  集中供地中，依旧是规模房企占据绝对优势，5月十城市中TOP30房企竞得40%土地。其中国企、央企、区域深耕型房企表现突出。而联合拿地、抱团取暖成为中小房企破局之道。

  整体而言，企业投资意愿在持续回升，1-5月已有9家房企新增货值破千亿，而百强拿地销售比也回升至0.3。此外，50强房企单月投资额超过4300亿元，环比增长51%，创2020年以来新高。

我们认为，短期内规模房企投资策略仍是聚焦首轮集中供地。但随着政策不断落地，二、三轮或将成为中小房企的机遇点。

  5月地市量价齐升
  北京、深圳、南京、厦门更受百强房企青睐

  2021年5月，全国300城经营性土地成交量价齐涨，总成交建面1.43亿平方米，环比上涨6%；在核心城市如北京、杭州、南京等集中供地下，平均地价增至5425元/平方米，同环比涨幅分别为89%和33%。

  5月集中供地迎来出让高峰，十个城市共计出让含宅地块371幅，成交金额接近5000亿元。其中北京、南京和杭州成为“吸金大户”，成交金额均超过990亿元，远超其他城市。从集中度看，北京、深圳、南京、杭州、厦门八成以上地块由百强房企竞得，而青岛、济南等半数地块被百强外房企所获。由此可见集中供地之下城市土地市场仍在分化。

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  TOP30房企竞得十城中40%土地
  联合拿地成突围之道

  5月十城集中供地中，销售TOP30房企共斩获40%的土地，规模房企凭借资金充裕、多元化的投资渠道优势显著。其中，TOP10房企一共竞得76宗地，占比超过20%。具体来看：

  第一，国企、央企依旧是投资的主力军。如万科、保利、中海、招商等绿档企业，5月在集中供地中均新增5宗地块以上。尤其是万科、招商等延续了4月积极拿地态势，截止到5月，在首轮集中出让中已分别获得20和14宗地。

  第二，随着核心城市集中供地节奏加快，区域深耕型房企得益于地缘优势及稳定的市占率投资优势显著。如滨江、融信联手在杭州获得7宗地，首开也在北京新增5块土地。

  值得注意的是，新城、金地、绿城等规模房企在5月集中供地中投资明显提速。金地在环渤海继续巩固北京、济南的优势，绿城则在浙江大本营宁波连拿6宗地。

  总体来看，首批集中供地已经过半，联合拿地成为了众多房企突围之道。尤其是北京、杭州等土地总价较高的城市，抱团成为主流，而“规模房企+中小房企”、“中小房企+中小房企”、外来房企与地方企业互补等组团模式更为常见。

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  新增货值百强门槛同比上19%
  投资意愿持续回升

  截止5月末，新增货值百强门槛为78.2亿元，同比上涨19%。共有24家房企新增货值达到500亿元，其中碧桂园、万科、保利等规模房企货值已超过2000亿元。

  从各梯队新增货值集中度来看，TOP1-10和TOP11-20房企新增货值分别占百强的36%和17%，较4月末分别降低3、2个百分，但20强房企仍占据了新增货值的一半以上。

  双集中供地的推动下，百强房企整体投资积极性显著上涨，房企对热点城市的土地仍有强烈需求。1-5月百强房企拿地销售比达到0.3，较4月末的0.23有明显提升，且各梯队拿地销售比均出现一定程度走高。其中，TOP21-30房企的拿地积极性最高，融信、滨江、正荣等房企拿地销售比超过行业均值。

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  销售50强单月投资额环比增51%
创2020年以来最高水平

  在集中供地的推动下，5月销售50强房企投资力度大幅回升。单月投资额超过4300亿元，同环比分别上涨8%和51%，创下2020年以来最高水平。

  TOP50中超过半数房企单月投资额环比提升，共16家房企单月投资额超过百亿。例如万科、华润、融信等房企在核心城市投资金额颇大。此外，碧桂园虽然在集中供地中投资较为温和，但由于其布局广泛，单月投资额也超过200亿元。

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  结构性影响下一线成交占比增至18%
  长三角成交金额占49%

  在供地结构影响下，5月百强房企在一二线的投资比例持续提升，金额占比达到65%，较上月增加7个百分点。

  区域分布上，长三角依然是投资的主力区域，1-5月百强房企拿地中有49%位于长三角区域。其次，在北京集中供地下，环渤海区域占比达到18%，较4月末提8个百分点。中西部和珠三角分别占17%和16%，占比相当。

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  首轮集中供地规模房企领跑
  二、三轮集中供地或成中小房企机遇

  从5月份集中供地来看，规模房企、国企等资金实力雄厚的房企成为首次集中供地中的赢家，将诸多优质地块收入囊中，反之中小房企生存环境堪忧，只能通过联合拿地、抱团取暖的方式参与。

  短期来看，在首轮集中供地中规模房企的优势仍将延续，行业集中度仍会继续提升。6月份上海、苏州、合肥、郑州等热门城市将进行首次集中供地，整体热度也将继续提升。

  对于未能成功拿地的企业（尤其中小房企）来说，及时转移战略布局、拓宽拿地渠道将是获得新增土储、保证企业持续运营的重要方式，但如何在权益和规模之间做取舍，将是此类房企面临的一大考验。尤其是第一轮规模房企“厮杀”之后，第二批集中供地或将是中小房企争夺的绝佳时机。