[克而瑞]2018年1-10月中国房地产企业新增货值TOP100

  导 读 

  五成土地被TOP10收入囊中，三成房企10月未拿地。

  文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  四季度伊始，多地加大土地供应量，但核心城市低溢价、流拍地块数量依然不减，市场延续三季度以来“转冷”趋势。政策严、销售难、资金紧导致企业拿地愈发谨慎，其中1-10月各梯队拿地销售比均较去年大幅下滑，且榜单中有近三成企业10月未拿地，甚至个别企业自三季度以来就未有新增地块入账。整体来看，前十月部分企业在土地投资上表现亮眼，中梁、中骏、蓝光新增土储货值已经超去年全年。综合而言，市场降温导致回款难度加大，房企投资节奏会进一步放缓，收缩投资拿地、强调现金高周转成为房企共识。布局来看，对于三四线城市应更加谨慎，提高拿地标准的同时应避免前期房价、地价过快上涨的三四线，重点关注土地供应加大的、地价降温的二线城市带来的底部机遇。

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  五成土地被TOP10收入囊中

  在行业回归资源主导之下，融资趋紧、市场逐步下行加速了土地资源流向规模房企。1-10月，销售TOP10房企新增拿地货值占百强52%，其中TOP3企业碧桂园、恒大、万科三家的新增土储就占到百强的四分之一，规模效应得到充分体现。

  各梯队房企销售、新增货值在百强中占比来看，仅销售TOP10新增土储货值占比较销售集中度高出8个百分点，一方面储备适当的土储，保障了未来规模增长的空间；另一方面，随着市场不断降温，前三季度拿地充裕的情况下，四季度可以适当放缓投资节奏有效防范风险。

  但TOP30以后的企业，不仅销售集中度高于货值集中度，未来发展规模受限，新增土储也相对薄弱，市场即将步入“冬天”的情况下，整体生存环境堪忧，尤其是排名靠后的房企，随时有被市场淘汰出局的可能。

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  投资愈发谨慎，三成房企10月未拿地

  在政策调控不放松以及融资环境偏紧之下，今年房企整体投资力度较弱。1-10月销售百强房企平均拿地销售比为0.42，相比2017年0.6差距颇大，且各梯队来看全部较去年大幅下滑。其中TOP30以后房企下降力度更大，且显著低于行业平均，现金流紧张导致拿地受限。例如、中交地产、首开股份等企业，1-10月拿地销售比较去年下滑幅度超过50%。

  此外，土地市场也在三季度迎来拐点，流拍、低溢价成交、地价下降等均意味转冷、降温的信号。这一点从多数房企1-10月拿地销售比均较1-9月下滑也可见一斑。值得注意的是，10月份近三成企业未拿地，也反映了当前市场格局下开发商谨慎拿地的态度。

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  中梁、中骏、蓝光等新增货值已超2017年全年

  尽管下半年房企投资较为谨慎，但整体来看，仍有部分企业在今年拿地积极。如中梁、中骏、蓝光等企业，前十月新增货值已经超越去年全年，其中中梁较去年增长1倍有余，延续了此前黑马角色，而中骏、滨江、蓝光等企业也在积极补充土储，不仅为度过寒冬准备了充足粮草，同时也为未来规模再上台阶打下夯实基础。

  规模房企中，旭辉、新城、中南、绿城等今年新增土储完成了去年80%以上，即便四季度投资放缓，完成和超越去年的新增土储货值问题不大。

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  三四线和中西部仍是投资布局的主要方向

  截止到10月末，销售TOP100房企拿地依然集中在三四线。数据显示，三四线新增拿地建面占比达到58%,较1-9月下降2个百分点，虽然房企对于能级的选择并未出现较大转向，但市场降温、土地价格达到临界点后，对于三四线，房企的选择明显更加谨慎。区域来看，中西部仍受房企青睐，前十月新增土储建面占比达到40%，远超其他三个区域。

  城市选择上，前十月拿地热门城市仍主要聚焦在二线城市，新增土储建面TOP10全部为二线城市，其中中西部占据五席，重庆、郑州成为今年拿地最热门的城市，房企争相进驻，热度可见一斑。受房企青睐的三四线中，主要聚集在环一线周边三四线，如佛山、南通等。也从侧面证明在土地降温不可逆的大势下，优质的三四线仍然是房企的首选。

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  “收缩”与“捡漏”并行 提高指标、加快资金周转

  月末，住建部再次强调保持调控政策连续性稳定性，遏制投机炒房，新华社也喊话“调控不是花拳绣腿”，决不会允许房地产调控半途而废、前功尽弃。种种迹象表明，当前市场预期下滑是不可逆的，房地产市场离“冬天”已经不远了。而融资难、回款难导致企业投资意愿发生转变，早在三季度中报业绩会上，多数企业已经表达要谨慎拿地的态度。因此，四季度投资节奏放缓毋庸置疑，企业应更注重资金周转效率。

  城市选择上，收缩战略下拿地应更谨慎和聚焦。尤其是三四线城市，政策正处多变期，应谨惕前期房价、地价非理性上涨三四线，适当提高地块卡位指标，选择核心城市周边、经济好、需求足、位于主城区地块。二线城市中，上半年房企密集进驻中西部、以及地价已经接近临界点，在整体热度下滑的情况下，风险加大，投资布局应该更加理性。

  以往经验来看，四季度土地供应量会加大，从近期北京、合肥等城市地块密集入市便也可以佐证了。一方面是完成全年供地指标，另一方面，是迫于土地财政压力。可以预期，短期土地市场会供不应求，地价将继续下降。企业可重点关注前期流拍地块，尤其是二线城市中位置尚佳、拆分和再次打折出让的地块。