[克而瑞]2019年1-4月中国房地产企业新增货值TOP100

  导读 

  规模房企依旧强势，销售TOP10货值占百强42%。4月部分房企加大投资力度，二线仍是主战场。地价涨幅过快城市已现政策预警，投资拿地仍需谨慎。

☉ 文／克而瑞研究中心

  新增土地货值

  榜单解读

  前言：4月份房企拿地积极性普遍提升，规模房企如世茂、新城等企业投资力度加大，房企的踊跃带动土地市场热度继续回温，苏州、南京等城市接连成交高价地块。整体来看，规模房企优势依然明显，销售TOP10企业新增货值占据百强42%，而前4月新增土地在年内上市可能性较大，龙头房企年内销售集中度预计还将冲高。从布局情况而言，二线城市仍是房企必争之地，但部分城市地价快速上涨后已出现政策预警，房企投资拿地仍应保持理性，警惕部分城市区域地价上涨过快的风险。

  01

  土地市场持续升温

  成交价格达近一年新高

　　4月份土地市场迎来了一波成交小高峰，在供应量回升带动下，300城经营性用地月度成交持续攀升。在二线城市优质土地大规模集中成交的带动下，成交价格也随之上涨，并达到近一年来的最高点，溢价率更是自2019年开年以来一直保持上涨趋势，同比上升9.5个百分点。此外竞拍轮数大幅提升、地价涨幅过大、地块起拍后迅速达到限价等现象，也足以证明当前土地市场热度显著回升。

  02

  销售TOP10货值占百强42%

  规模房企业绩增长有保障

  截至2019年4月末，新增货值突破千亿房企增至5家，而新增货值超百亿的房企也达到58家，比3月份增加12家。融创、碧桂园、绿地分列货值榜前三，但差距在不断缩小。其中融创有部分地块在前2月所获，当时土地市场尚未火热，因此地价相对较低。即便3-4月份出手拿地，对于成本的控制依然严格。并抓住并购机会拿下了大量成本合理的优质土地。

  整体来看，随着土地市场热度回升，企业拿地积极性有所提高，百强企业拿地销售比为0.38，为2019年以来最高。但相较2018年来看，百强拿地仍然相对谨慎，部分企业仍未有新增土储入账。

  结合销售TOP20和新增货值TOP20的企业来看，货值TOP20企业中有16家也位列销售TOP20，强者恒强的格局未变。而前四月的新增土储都有可能在今年上市，对规模房企而言也是业绩增长的有力支撑。此外，蓝光、奥园新增货值排名高于其销售，规模增长动力依然强劲。

  03

  中海、绿城、世茂等

  4月拿地力度大幅提升

　　这一轮土地市场行情是从3、4月份开始启动，多数房企也1、2月份偃旗息鼓之后，开始加大的投资力度。一方面是不想踏空此轮拿地“窗口期”，另一方面为今年的业绩增长夯实基础。典型的如中海、绿城等企业，4月拿地金额均较前三月平均值提升300%以上，单月拿地金额几乎是前三月的一半以上。其中中海4月接连在苏州、宁波等二线等高价拿地，较低的融资成本也是其贯穿市场周期的资本。另外，规模房企中新城、华润4月拿地力度也显著提升。

  04

  弘阳、蓝光、中骏等表现积极

  积极拿地扩充土地储备

  尽管行业整体投资节奏偏谨慎，但前四月仍有部分企业拿地始终保持积极态势。一方面是土储相对薄弱的企业纳储更为积极。例如弘阳、滨江、蓝光等，1-4月拿地销售比显著高于行业平均。其中弘阳前四月拿地销售比已经超过1，但2018年总土储去化不足2年。积极补充土储维持业绩快速增长是当务之急。另一方面，土储相对充裕的金茂、中骏等今年以来拿地意愿十分强烈，通过扩充土储来巩固自身行业地位和冲击更高的规模目标。

  此外，远洋、越秀、福晟等企业前四月拿地保持稳健和谨慎，主要是为了防范风险进行了主动性战略收缩。当然企业减少拿地的底气源自自身土储十分充足，适当放缓投资节奏并不会对自身发展带来强烈冲击。

  05

  二线城市新增土储占比近5成

  西安、重庆更受关注

  回归二线战略驱使下，房企在二线拿地热度持续攀升、竞争也愈发激烈。1-4月百强房企二线新增土储建面占比达49%，较1-3月上升3个百分点。

  三四线城市占比下滑明显，1-4月百强房企新增土储建面占比为45%，较去年全年下降了13个百分点。由此可见，在三四线市场热度逐步衰退的情况下，企业拿地仍然相对谨慎。 

  从区域布局来看，中西部土地供应量充足的影响，依旧是房企拿地布局的要塞，百强房企新增土储建面占比接近4成，长三角在规划利好的带动下，占比持续上涨，1-4月占比达27%，较前三月上涨3个百分点。

  城市选择上，百强房企拿地TOP10的城市全部位于二线，从侧面印证了当前企业对二线城市重视程度。TOP10城市中7成来自中西部，其中西安、重庆、武汉最受房企青睐。

  土地投资仍需保持理性

  警惕部分城市地价升温过快

  从土地市场的视角来看，重点城市群长三角、珠三角受到战略升级的利好，局部热度维持快速上升的势态，苏州、南通、无锡等地区域均价接连被刷新，东莞部分地块接受报价后半分钟内达到最高限价，提前成交。

  但结合市场数据来看，4月份楼市数据环比回落，政策方面本月中央政治局在会议上再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇，对地价上涨较快的城市提出了预警，由此来看本轮地市热度的上涨势态不会维持太久。

  在此背景下土地市场的“疯狂”面临更大风险，无论是战略调整还是规模需要，企业投资布局仍然需要保持谨慎，尤其对于地价屡创新高的城市和区域，盲目追高并不可取。