[克而瑞]2019年1-5月中国房地产企业销售TOP100排行榜

  导 读 

  热点城市政策收紧，5月市场成交下滑； TOP100房企5月增速回落，同比微增5.7%； 七家房企销售业绩过千亿； 优势房企卡位长三角一体化。

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单改版说明

  今年是克而瑞编制中国房地产企业销售排行榜的第11个年头，从最初的TOP20到TOP50、TOP100、TOP200；再从单一的销售榜，到推出代表操盘能力的操盘榜和投资能力的权益榜，我们一直真实、严谨、公正地记录着10年来的行业变化、格局演变和模式创新。

  自2019年1月起，在原有的销售流量榜和权益榜的基础上，我们新增了销售全口径榜。销售全口径，是指把企业集团连同合营及联营公司所有项目计入业绩的统计方式，不考虑权益比例和是否操盘。由于代建属于输出管理行为，在全口径榜单数据中统一不包括代建产生的销售业绩。全口径榜反映的是企业城市布局和项目拓展的能力。

  操盘榜是以企业操盘为口径，即若某项目为多家房企合作开发，则该项目的业绩仅归入操盘企业。反映的是企业的营销和操盘能力，企业代建产生的销售业绩纳入操盘口径统计中。

  权益榜是以企业股权占比为口径，即若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。反映的是企业的资金实力与投资能力。（注：权益口径数据不包括母公司以及关联方权益、员工跟投部分）

  鉴于目前绝大多数的上市房企已经将业绩公告的口径从并表改为了全口径，需要与上市公司发布数据进行对照的读者，可以参考全口径榜单。

  榜单解读

  2019年5月，TOP100房企整体销售操盘业绩规模近3.5万亿元，同比微增4.1%。5月，受主要城市成交下滑影响，百强房企业绩同比增速较3、4月有明显回落。

  5月重点城市房地产市场确有降温表现，成交量再次步入下降通道，但各线城市市场持续分化。具体而言，一线城市市场需求依旧坚挺，单月成交量刷新年内新高，北京更是翻倍增长。多数二、三线城市市场明显降温，成交量均有不同程度的回落，其中不乏无锡、徐州、合肥这类热点城市，济南、大连成交量更是降至历史低位。前期热点城市，典型如苏州，在调控升级后成交明显放缓。

  6月乃是房企冲刺半年度业绩的关键节点，预计企业将明显加大供货力度，供应量有望明显回升。而在房企强势营销的加持下，成交量也将有所增长，但由于前期积压的市场需求近乎释放完毕，预计成交量整体涨幅有限。尤其是那些市场购买力透支的三、四线城市，房地产市场依旧面临较大的调整压力。

  01

  整体业绩：5月百强房企表现平稳

  单月同比增速明显回落

  2019年1-5月，TOP100房企整体操盘销售业绩规模近3.5万亿元，同比微增4.1%。5月，市场总体表现延续了2019年初以来的降温。在权益口径下，从单月来看，百强房企5月的整体销售规模较上月环比增长8.8%。但单月业绩同比增速较3、4两月的12.2%和16.6%有明显回落，仅在5.7%左右。

  02

  上榜门槛：TOP100房企权益销售门槛提升显著

  2019年1-5月，除TOP20房企外，百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比都有提升。其中，TOP10房企权益金额门槛达588.6亿元，同比增长13%。TOP30房企和TOP100房企的权益金额入榜门槛为284.2亿元和66.5亿元，门槛增幅较高分别达到10.8%和19 %。TOP20房企权益金额门槛为366.1亿元，较去年同期略有降低。

  03

  企业表现：7家房企超千亿，部分房企表现突出

  截止5月末，已有7家房企的全口径销售金额破千亿。2019年1-5月，保利、绿地、中海、新城、华润等房企销售表现较为突出，累计业绩增速明显高于行业平均水平。TOP3龙头房企中，碧桂园1-5月实现全口径销售金额3075.4亿元，5月单月实现720亿元，环比小幅提升。万科、恒大5月单月的业绩规模也分别达到了585.2亿元和535亿元，较上月有所下滑。

  04

  行业趋势：房企多元化战略“收敛聚焦”

  2019年，部分规模房企都提出了经营策略调整，与之前全面出击多元化不同，房企们普遍表达了要聚焦主业，收缩多元化业务的意愿。

  首先，在目前行业调整期下，房企全力做好地产开发主业是重点。从市场需求角度来看，一方面由于我国的城镇化进程仍在继续，未来中国房地产行业规模仍将维持；另一方面，目前国内各区域、城市之间房地产发展仍然存在不均衡的问题，部分城市仍然具备发展潜力。

  其次，房企对多元化的态度并非全面收缩，而是侧重发展部分前景较好以及盈利模式清晰的业务。同时剥离部分前景不明、模式不清或是难以找到盈利模式，对企业经营产生负面影响的多元化业务。

  05

  长三角一体化：战略升级下房企抢占发展先机

  5月13日，中共中央政治局会议审议了《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》，在今年初两会政府工作报告的基础上，正式将经历了36年长跑的“长三角一体化”上升为国家战略。发展规划纲要明确要求加速推进长三角一体化发展，强调要树立“一体化”意识和“一盘棋”思想，加强各领域互动合作，扎实推进长三角一体化发展。

  对于房企而言，抓住长三角机遇是关键一步。一方面，长三角区域是“一带一路”和长江经济带的重要交汇点，是我国经济增长的重要引擎，势必会对该区域整体房地产市场起到支撑的作用。另一方面，随着长三角区域一体化进入全面提速阶段，政策导向下上海、浙江、江苏、安徽一市三省全面对接，发挥各自优势合力发展并带来巨大机遇和发展潜力。

  整体来看，“长三角一体化”战略升级下，两类房企在长三角的布局规模占据优势：一类是拥有地缘优势，以长三角为投资核心区域的规模房企。2018年至今，新城、中南、中梁等房企在长三角区域土地投资建筑面积占比均在40%以上。二是综合实力较强，实施全国化布局的房企。目前来看，碧桂园、恒大、万科三家龙头房企均已在长三角城市群拥有广泛布局。