[克而瑞]2019年上半年中国房地产企业新增货值TOP100

    导 读 

  1-2月拿地整体平淡，3-4月企业积极纳储，二季度后期重归理性。上半年14家房企货值超千亿，碧桂园、绿地、万科分列前三，回归二线成为房企战略调整重心。

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  前言：上半年房企投资节奏“一波三折”，1-2月整体表现平淡，3-4月企业积极纳储，二季度后期重归理性。整体来看，1-6月有14家房企货值超千亿，碧桂园、绿地、万科分列前三。此外，货值前十中有9家来自销售TOP10，强者恒强格局未变。

  相较2018年，百强房企拿地仍相对谨慎，战略重心调整下，二线成为各家房企的必争之地，新增土储建面占比较2018年提升近10个百分点。此外，仍有部分企业表现积极，世茂、绿地、中梁、蓝光等企业新增货值排名高于销售排名，规模增长的动力依然强劲。综上，随着资金收紧、监管加强，预计下半年企业拿地脚步将放缓，二线及核心三四线仍是拓展首选。

  货值前十中销售TOP10占9席

  截止至2019年上半年，销售百强房企新增货值总量超过4.5万亿，相比5月末提升近1万亿。共有14家房企新增货值突破千亿，销售TOP10新增货值更是全部超过千亿，其中碧桂园、绿地和万科分列前三，新增货值均已突破2000亿元，遥遥领先其他房企。

  从销售集中度和新增货值集中度对比来看，资源高度集中于龙头房企。销售金额TOP10和新增货值TOP10房企重合数量高达9家，规模房企依旧占据绝对优势。仅有中海新增货值位列12名，跌出前十。相应地，世茂销售金额排名11，但新增货值排名第 6，未来冲击前十底气十足。

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  各梯队拿地态度较去年同期显谨慎

  1-6月，销售百强房企整体拿地销售比0.38，上半年整体拿地销售比基本稳定在0.38-0.4之间，百强房企拿地维持较为谨慎态度。对比2018年同期各梯队的拿地销售比，均有不同程度的下滑。

  分梯队来看，第二梯队与后50强房企拿地销售比大于平均值水平，规模扩张需求较为明显，尤其以金地、中梁、新希望、电建地产等为代表。值得一提的是，拿地销售比大于1的房企多数来自销售排名靠后企业。

  此外，拿地节奏上，1-2月整体表现平淡，3-4月企业积极纳储，二季度后期重归理性。预计随着资金监管加强、补仓需求得到满足的情况下，下半年拿地节奏会继续放缓。

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  中梁、蓝光、合景等

  新增货值排名高于销售排名

  上半年仍部分企业依然表现亮眼，例如绿地、富力、中梁、蓝光等企业新增货值排名远远超出操盘金额排名。绿地上半年新增货值仅次于碧桂园排第二，相较其第7的销售排名高出5位，而中梁、蓝光新增货值均排在前二十，比销售排名高出10名左右。

  考虑到其中大部分新增土地都能够在今年上市，尤其是对中梁、蓝光等高周转能力突出的企业而言，这部分新增土储会对全年的销售排名形成支撑，业绩也有望冲进前二十。而禹洲、中骏等新增货值排名相对靠前的企业，在保证去化的基础上，规模再上台阶问题不大。当然，部分规模房企如恒大、保利等上半年拿地相对低调，新增货值排名并不高。源于有充足土储做支撑，这些房企可以通过控制投资节奏来进行战略性和结构性的调整。

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  新希望、弘阳、大华等

  积极拿地扩充土储

  结合土储去化周期来看，土储相对薄弱，去化相对较快的房企纳储更为积极。例如弘阳、大华、新希望等2018年土储去化周期不足2.5年，但上半年拿地销售比显著高于行业平均，其中弘阳拿、新希望拿地销售比均超过1，迅速拿地再通过高周转上市不仅可以有效反映在今年业绩上，加快补充土储更是维持业绩快速增长的当务之急。

  相应的，华发、福晟等企业上半年拿地保持谨慎，主要是为了防范风险进行了主动性战略收缩。当然企业减少拿地的底气源自自身土储十分充足，适当放缓投资节奏并不会对自身发展带来强烈冲击。

  值得一提的是，部分企业2018年年末土储货值已经处于低位，2019年至今新增土地并不积极，土储的缺乏可能将会对企业销售排名产生一定的影响，出现掉队是大概率现象。因此，对于这些企业而言，下半年首要任务仍是找准时机扩充“粮草”。

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  回归二线成为房企战略调整重心

  武汉、重庆最受青睐

  从百强房企新增土储能级选择来看，调结构持续深化。上半年房企在三四线和二线新增土储建面占比旗鼓相当，这与去年三四线占比居高不下形成强烈对比。同去年全年相比，2019年1-6月三四线新增土储建面占比下滑近8个百分点。相应地，上半年二线新增土储建面占比已接近50%，房企重回二线的战略意图凸显，其实从年初大量上市房企表态2019年投资以回归一二线为主也可见一斑。

　　从区域布局来看，中西部和长三角依旧是百强房企布局的重心，其中中西部新增土储建面占比接近4成。城市选择上，对比2019年上半年土地成交建面城市TOP5和百强投资TOP5可以看到，均聚焦中西部核心二线。相比之下，武汉、重庆和天津更受百强房企的青睐，虽然百强拿地中包含收并购土地，但并不影响整体趋势。此外，三四线中，温州、佛山等环城市周边核心三四线是房企布局的重点。

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  调控未松、资金收紧

  下半年企业拿地或将放缓

  纵观上半年，企业拿地经历了“理性——积极——回归理性”的小循环，但在融资环境紧张、融资成本增大、资本市场对开发商贷款监管加强、热点城市还在陆续加码调控的宏观背景下，企业下半年将有一段时间维持在拿地节奏放缓、态度回归理性的状态。

  区域聚焦上，企业仍应该关注二线城市和周边热点三四线城市，在三四线市场衰退势头未减的大前提下，下半年将仍然是企业拿地回归二线城市窗口期。此外，在考虑到资金成本、拿地成本等因素下，企业盲目追高拿地并不可取，纵观近几年“地王”开盘去化均不理想，在保证盈利空间的基础上积极纳储才是房企稳定发展的前提。