[克而瑞]2019年1-7月中国房地产企业新增货值TOP100

  导 读 

  7月土地市场成交量价齐跌，溢价率也连续三个月回落，房企拿地态度谨慎，近6成百强房企投资脚步放缓，单月拿地金额远低于上半年平均值。

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  前言：7月份市场加速转冷，供货压力进一步加剧，市场需求明显不济。而土地市场更为严峻，在融资收紧、热点城市调控政策频出之下，土地成交量价齐跌，溢价率连续3个月回落，反映了当前房企拿地态度趋谨，百强拿地销售比仅为0.4。

  1-7月货值破千亿的企业仍然只有14家，与上月相比没有增加，整体投资步伐放缓，其中卓越，弘阳等企业单月拿地金额均小于其上半年均值。城市选择上，百强房企新增土储中有50%建面位于一、二线城市，投资逐步聚焦高能级城市，例如中梁等此前专注三四线的企业持续在二线落子。综合而言，目前土地市场已出现拐点，房企投资仍需更加谨慎和聚焦，警惕土拍过热的核心城市未来调控风险。

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  7月土地市场迎拐点，成交量价齐跌

  7月份，土地市场成交量价齐跌，溢价率连续3个月回落。数据显示300城经营性土地成交建面1.79亿平方米，同、环比分别减少8%和7%。平均楼板价2702元/平方米，环比下跌11%，同比上涨6%。土拍溢价率进一步回落至12.9%，环比再降6个百分点，各线城市溢价率全线回落。 

  从各项核心数据的下滑可以看到，融资收紧犹如釜底抽薪，土地市场形势不容乐观。另外，也从侧面反映了房企拿地态度趋于谨慎。

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  TOP10房企新增货值均破千亿，占百强集中度超40%

  2019年1-7月，销售百强房企新增货值总量超过5.4万亿，销售TOP10房企新增货值均超千亿，其中有碧桂园、万科、绿地、融创新增货值已超过2千亿，遥遥领先其他房企。此外，TOP10房企新增货值占百强集中度超过40%，在融资环境收紧之下，规模房企优势持续放大，中小房企生存空间越来越小。 

  对比各梯队入榜门槛同比变化来看，新增货值10强、20强门槛分别较去年同期下滑4%和8%，可以看出，在强者恒强格局下，龙头房企拿地脚步也有所放缓，态度更加理性。

　　03

  龙头房企拿地销售比逐年递减

  部分小型房企投资态度积极

  1-7月，纵观各梯队的拿地销售比，TOP10企业拿地态度相对最为谨慎，拿地销售比为0.38，20强房企拿地销售比也达到0.39。整体来看，越往后，各梯队拿地销售比越高，房企拿地态度也相对更积极。 

  纵向对比来看，从2017年到2019年7月，10强房企拿地销售比出现明显下滑，拿地态度由松转紧。反观排名50强以后的企业2019年以来拿地更为积极，行业加速分化和急需冲击规模给这些企业带来了更大的拿地动力。

　　04

  6成企业7月放缓拿地

  万科、中海、金茂等单月拿地仍然积极

  目前调控政策依然相当严厉，且市场后续置业需求明显不济，市场观望情绪愈加浓重，房企下半年销售仍将承压，因此多数企业采取“促销售、抓回款”的策略，明显放缓了投资拿地节奏。7月有近6成百强房企单月拿地金额远低于前6个月平均值，建业、合景泰富等甚至本月尚未拿地。 

  规模房企中龙湖、世茂等在7月明显放缓脚步，单月拿地金额较前六月降幅均在70%以上，足见其谨慎的态度。而上半年拿地相对积极的卓越、弘阳也在下半年伊始有意减缓投资，单月仅新增2幅和3幅土地。在上半年积极补充土储之后，放缓投资节奏有助于这些房企控制风险。

  当然，也有部分企业在7月份表现相对积极。一方面是万科、中海、金茂等，现金流充足、融资成本低、抵御风险能力强的规模房企，其拿地选择基本集中在市场基本面较好的二线城市，如南京、成都等。另一方面，部分想要在规模上再上台阶的房企，如绿城、新力、东原等，单月拿地金额较前六月平均涨幅较大。

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  投资仍聚焦高能级城市

  武汉、昆明、重庆热度最高

  截止至7月末百强房企新增土储中有50%建面位于一、二线城市，其总占比环比再增加3个百分点，投资逐步聚焦高能级城市的趋势明显。区域分布上仍以中西部和长三角为两大重点，环渤海和珠三角区域占比相对较弱。

　　细化到城市层面，房企在不同能级拿地时选择区域各不相同。二线城市中，大部分成交来自中西部城市，成交量TOP10中有五个来自中西部，武汉、昆明和重庆包揽前三。三四线选择上，长三角最受房企青睐，三四线成交量TOP10城市中有7个位于长三角，中西部三四线则榜上无名。

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  政策预期收紧、融资难

  房企投资需要更加谨慎和聚焦

  当前土地市场形势严峻，融资收紧犹如釜底抽薪，对土地市场影响将是“致命”的。鉴于7月份是下半年土地投资的阶段性低点，叠加2018年土地市场拐点起始于7月份，预计下半年土地市场将延续相较低迷的走势。 

  结合典型房企的销售目标来看，大部分企业有60%以上的业绩目标需要集中在下半年完成，且在政策预期从紧、融资收紧等背景下，“促销售、抓回款、保证现金流”是房企下半年的重中之重。 

  在融资收紧的大趋势下，规模房企的优势会持续放大，预计下半年百强房企新增货值集中度仍将进一步提升，维持强者恒强的格局，而排名靠后的小规模企业逐渐失去主动权。另，从近期土地拍卖来看，已有部分城市郊县区域地块流拍，热度分化显著，房企投资仍需更加谨慎，策略上聚焦二线城市优质地块，不拿高价地，警惕土拍过热核心城市未来的调控风险。关注有产业支撑部、人口导入的环核心三四线城市。