[克而瑞]2019年1-8月中国房地产企业新增货值TOP100

  导 读 

  8月土地市场量价持续回调，融资方面持续收紧，房企整体拿地意愿不强。销售TOP10中有8家房企新增货值较去年同期下滑，近3成企业本月未出手拿地。

☉ 文／克而瑞研究中心

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  榜单解读

  “前言：和上月相比，8月份的土地市场形势较为严峻，成交量价在调控政策的高压下持续下滑，环比分别下跌28.5%和19.6%。市场热度方面，本月成交溢价率呈现下降趋势，这一点从南京、合肥等此前土拍较热城市都有流拍发生，也能说明市场热度回归低谷。在当前融资紧张的环境下，房企整体拿地意愿并不强烈，8月近三成百强房企未有土地入账，融创、中海等房企也显著放缓投资脚步，单月拿地金额均小于其前7月均值。目前“抓销售、谨投资”还是房企的主流策略。1-8月整体来看，头部房企在投资拓展上表现的更加理性和谨慎，销售TOP10中有8家房企新增货值较去年同期大幅下滑。城市及能级选择上，百强房企新增土储中有50%建面位于一、二线城市，其中中西部的二线和长三角三四线更受房企青睐。综合而言，源于房企融资环境持续收紧，企业信托、海外融资渠道受限，难免会对土地市场造成实质性冲击。但现阶段土地市场并未重现去年下半年大范围流拍的局面，对房企而言，投资拿地上整体保持审慎的态度即可，关注一二线和强三线的结构性机会。

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  22家企业新增货值达千亿，10强房企占4成货值

  2019年1-8月，销售百强房企的新增货值超6.5万亿，其中TOP10房企新增货值均突破2000亿元，而新增货值集中度保持42%的高位，投资端依旧维持强者恒强的格局。新增货值3强阵营未变，碧桂园、万科、绿地均以超过3000亿元的显著优势领先其他房企。

  截止至8月末，共有22家房企迈入新增货值千亿门槛，相比去年同期新增1家，考虑到今年较多房企调整战略回归二线、单位货值有所上升，而千亿阵营企业数量与去年基本持平，则可以看出企业整体拿地态度较为谨慎。

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  百强拿地销售比持续维持低位，整体拿地保持理性

  从各梯队1-8月份的拿地销售比情况来看，销售TOP10房企拿地销售比持续维持在0.38，相较百强平均水平0.41来看，龙头房企的拿地态度仍然保持理性。

  从各梯队拿地销售比变化情况来看，销售水平在11-50强左右的房企拿地态度相对积极，在追逐规模赛道下，此类房企需要通过积极补充货值来不断提升自身实力，其中美的、中梁前八月的拿地销售比都达到0.7以上。

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  半数销售TOP30房企，前八月新增货值较去年同期下降

  与2018年同期相比，大部分房企投资意愿仍然趋谨，销售百强中多数房企新增拿地货值均出现下滑。其中半数销售TOP30房企中1-8月新增货值较去年同期下滑近10%左右。

  尤其是头部房企，在投资拓展上表现更加谨慎和理性，销售TOP10中仅华润、龙湖新增货值分别较去年同期上涨2%和19%，而融创、恒大等企业降幅则超过50%。一方面是规模房企自身土储充足，在土地市场波动较大、市场销售尚未企稳的情况下，主动放缓投资节奏，另一方面，融资收紧也倒逼规模房企在当前的时点降负债、保现金。

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  8月近3成房企未拿地，中海、融创等房企大幅放缓投资脚步

  在8月份楼市表现持续转冷、土地市场并不乐观情况下，1-8月新增货值百强房企中有近3成企业本月未出手拿地。而销售20强房企中，华润、万科8月拿地相对积极，单月拿地金额超过150亿元，同时也有多家企业本月拿地金额不足10亿元，单月拿地销售比更是低至0.1以下，企业的拿地态度差异较大。

  规模房企中，有部分企业8月土储投资大幅放缓，中海本月拿地金额仅有1.6亿元，相对于前7个月平均超过110亿元的土地投资来说几乎可忽略不计；此外荣盛发展、雅居乐、融创本月拿地金额与前7月的平均值相比也有6成左右的跌幅。

  在大部分企业投资态度趋于谨慎的同时，也有部分企业投资态度相对积极。如绿城本月拿地金额达到144亿元，华润、金茂8月拿地金额较前7月提升6成左右，其中华润在苏州、杭州、南通等热点城市均有收获，对未来销售也将有较大助力。

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  投资聚焦中西部二线、长三角三四线

  1-8月百强房企新增土储中有51%建面位于一、二线城市，其中二线城市占比较2018年全年上升8个百分点，印证了当前房企投资正在逐步回归二线。区域分布上，中西部依旧火热，占比接近4成，环渤海和珠三角区域相对较弱。

  细化到城市层面，中西部二线和长三角的三四线城市更受百强房企的青睐。其中二线新增土储建面TOP10中，中西部占据5席，昆明、武汉、重庆位列前三，这与城市土地供应量较多、部分区域地价相对较低不无关系。三四线的选择上房企仍然聚焦长三角，例如近期土地较热的南通，近两月万科、碧桂园、中南等均有土储入账，而上半年安徽市场中最火热的阜阳，也是房企投资的主要城市。

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  土地市场“稳”字当道，审慎态度下仍可保持正常拿地节奏

  8月份，合肥调整了宅地出让方式，意在进一步稳定地价、增加租赁用房的供应；房地产融资方面也持续收紧，银行将开发贷控制在2019年3月底时水平，此前信托类的融资也遭到收紧管控。种种政策信号表明，后续市场情况依旧不容乐观，预计房企拿地将维持谨慎态度，南京、合肥等热点城市本月都有流拍发生也说明市场热度有一定程度回调。

  对于前8个月已经基本完成补货值的动作房企而言，后4个月的工作重心还是应以销售、回款为主，增强现金流实力，做好抵御市场“寒冬”的准备；对于目前仍有补货需求的企业而言，后续土地市场以“稳”为主，成交量价还有小幅回调的可能性，仍然可以适当关注核心城市的土地市场，在市场窗口期获取较为优质的土储。