[克而瑞]2020年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

  导 读 

  1、2月土地市场量跌价涨；

  2、百强投资金额同比下降15%，三成企业还未拿地；

  3、TOP30企业占百强新增货值66%，强者恒强；

  4、国企、央企“逆势抢地”表现积极；

  5、政策利好+供应放量，二季度市场或迎“小阳春”。

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  前言：受疫情影响，部分城市土拍延后，2月土地市场成交规模同、环比分别下滑34%和52%。随着复工的有序推进，2月下旬陆续有优质地块供应，热门城市、区域竞拍热度仍较高，因此整体地价并未回落。

  百强房企受疫情期间销售大幅下滑所致，投资节奏、投资力度均大幅放缓。截止至2月末，百强投资金额较去年同期下滑15%左右，且仍有超过三成企业未拿地。

  在整体趋谨的投资策略下，国企、央企“逆市抢地”表现相对积极，部分区域型房企也在加仓，寻找弯道超车的机会。

  整体而言，为降低疫情对行业的影响，当前不少地方政府针对土地端出台利好政策，预计疫情过后土地市场将迎来拿地“小阳春”，但难现去年一季度的地王潮。

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  成交量创一年新低，地价并未回落

  2020年2月，受疫情影响，多个城市土地出让暂缓，本月全国土地市场成交体量大幅回落，降至近一年来的最低水平；各能级城市中除一线城市成交量有所上涨外，二三线城市的成交量均较上月减少了五成左右。

  为了稳定地市，多地出台了相关政策以减轻房企拿地压力、保障土地供应，北京、上海等热点城市也加大了优质土地的供应力度，助推本月地价大幅走高，达到近一年最高点。

  2

  仅半数百强上榜，TOP30占据百强66%货值

  2020年1-2月新增货值TOP100总量超万亿，门槛值为23.8亿，较上月提升8%。其中仅有半数百强房企上榜。

整体而言，不到二成房企货值超过200亿，开年以来投资整体较为谨慎。仅绿城、华润、绿地新增货值突破400亿，分列货值榜前三。

  规模房企投资优势依旧显著，66%以上的货值被销售TOP30企业所获。从各梯队拿地态度来看，10强房企和第二梯队态度分化明显：10强房企销售集中度超过5成，在楼市整体冷淡的情况下，10强房企销售能力凸显；第二梯队房企则“趁机补粮”

  3

  三成百强房企尚未纳储，TOP10拿地金额锐减50%

  由于受到疫情的影响，百强房企投资力度大幅下滑。

  首先，仍然有接近三成的企业开年以来尚未拿地，2月份如祥生、合景泰富、首创置业等均无新增土储。相应的，上榜企业中超过三成来地方性企业。

  其次，拿地金额上，百强2020前2月同比下滑超15%，其中销售TOP10企业1-2月新增拿地近800亿元，较2019年同期降幅50%。

  1-2月百强拿地销售比为0.4，在疫情影响下销售受阻，在部分房企拿地积极的带动下拿地销售比回温。但有40%左右为底价成交，且2月超过50%的企业投资金额不足10亿。

  从各梯队拿地态度来看，10强房企拿地销售比仅有0.2，跟上月持平；11-20强房企在华润、绿城强势拿地的情况下，带动拿地销售比提升至接近1的水平。1-2月未拿地的3成百强房企主要分布在后3个梯队。

  4

  央企、国企逆势“抢地“，部分区域型房企加仓布局

  在疫情导致销售不畅的大背景下，百强房企主要精力均集中在线上销售、加紧复工上，绝大多数企业投资几乎“暂停“，单月拿地金额超过10亿的企业不足3成。但随着土地供应恢复、政策的刺激，2月仍有少数房企在逆势“抢地”，主要分为三类：

  第一类是资金充裕、融资成本较低的央企、国企积极拿地。中交集团、华润置地、首开股份等单月拿地金额超过150亿，远高于其1-2月的操盘金额。中交、华润等强强联合在北京拿地。2月首开也在福州单块地超近30亿元。

  第二类是区域型房企逆势加仓。最为强势的是绿城，其2019年拿地金额近900亿，同比增长57%。2020伊始，并未受到疫情的影响在延续了积极态势，在北京和浙江增加土地储备，单月拿地金额271亿元，位列百强之首。此外，龙光、中骏等前2月拿地销售比高于1。

  第三类是地方性企业和聚焦区域深耕的中小房企。例如湖南建共、德信等。开年以来德信接连在温州补仓，市区拿下三宗宅地。考虑到一季度拿地能够在年内上市形成销售，配合疫情结束后市场报复反弹的可能性，会对今年的业绩形成一定支撑。

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  三四线成交占比超5成，长三角优质地块热度仍高

  从2月份百强房企拿地分布来看，一线城市占比上升4个百分点，达到6.1%。二线城市成交占比大幅缩减至36.9%，一方面是此前出让“大户”武汉受到疫情影响2月无成交，另一方面也是部分一二线地块延迟出让所致。而三四线占比达52.16%，重回一半以上。

  区域层面，中西部和长三角成交建面占比均在3成以上，长三角2月份土地市场成交热度相对其他区域来说较高：温州是前两月百强拿地建面最高的城市，杭州在节后的首场首拍中也引发了一个小高潮，20余家房企参与了3宗地块的竞拍；其次环渤海占18%，珠三角占比13.89%，环渤海中北京成交量较高。

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  政策扶持+供应放量，二季度地市或迎“小高峰”

  在疫情影响之下，大批土地延期、暂停出让，导致整体成交量大幅下滑，对土地市场形成较大冲击。为维持地市平稳运行，不少省市相继放松供给侧政策，给开发企业带来一定利好：如浙江、上海、无锡、西安、南昌、南京等或调整土地价款缴付方式、或延长付款期限，意在减轻企业资金压力，刺激企业参与土地竞拍。 

  在政策扶持以及供应端放量之下，土地市场很有可能在疫情过后迎来房企补仓的“小高峰”。但不会出现去年“疯狂”拿地、地王频出情况。在疫情下售楼处关停、停工等会导致一季度销惨淡，管理费用、利息成本的支出也会让房企”伤元气“。 

  城市选择上，企业需要重新审视城市发展周期，疫情或将加快调市场调整期结束，聚焦关注二线城市，以及城市圈红利下基本面良好有产业、人口支撑的三四线。目前政策宽松的窗口期已至，随着政策环境 “放松”以及本身市场需求尚存，这些基本面良好的城市或将再疫情结束后迎来报复性反弹。