[克而瑞]2020年一季度中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

  导 读 

  1、百强投资金额门槛同比下滑，资源集中于20强房企；

  2、拿地销售比降至新低达0.28，百强中仍有2成未拿地；

  3、国企强强联合表现积极，浙系房企成黑马；

  4、一二线投资占比近五成，中西部城市受青睐。

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  前言：3月土地市场成交量仍处于低位，虽部分城市通过出让优质地块带动企业拿地积极性提升，但受制于销售不佳、融资受限等，企业拿地态度仍旧谨慎。 

  一季度，百强房企平均拿地销售比降至0.28，较去年、前年都有明显下滑，且百强中仍有近2成企业未拿地，并有16家房企未入榜，谨慎的态度可见一斑。部分国企以及浙系房企表现突出，拿地销售比、拿地金额均有大幅提升。从拿地分布来看，集中于核心一二线和部分强三线城市，如温州虽受疫情影响严重，但房企补仓意愿依旧强烈。 

  展望二季度，审慎的投资态度不会发生逆转，随着土地供应放量，以及上半年投资指标积压，房企投资积极性将会提升。可关注核心一二线城市如长三角苏州、南京、杭州等成交有望率先企稳回升的城市。

  1

  百强投资金额门槛同比下滑，资源集中于20强房企

  一季度，新增货值百强门槛值提升至35.3亿元，较上月增加11.5亿，同比基本保持稳定，金额门槛同比下降10%，但建面门槛则提升至27.8万平方米，较去年同期上升49%。

  华润、绿地和绿城分列新增货值榜前三位，新增货值均超过600亿元，同时华润也是拿地总价最高的企业，前三月共斥资350亿元拿地。

  拿地集中度方面，龙头房企强化销售，操盘金额集中度达到49%，但新增货值集中度仅有37%，与之相反的是第二梯队企业新增货值集中度高于销售，冲规模势头不减。

  当前资源仍集中于头部房企。从销售与拿地TOP20房企重合度来看，销售TOP20房企中有15个位列新增货值TOP20内，重合度达到75%，仅富力、恒大前三月拿地较谨慎，新增货值不足百亿。

  2

  拿地销售比降至新低达0.28，百强中仍有2成未拿地

  2020年一季度，销售百强房企拿地销售比为0.28，显著低于2018、2019年，整体投资态度保持谨慎，企业主要精力放在“抓销售、促回款”之中。分梯队看，TOP10房企拿地态度最为谨慎，拿地销售比为0.22，恒大、万科、碧桂园拿地销售比均不足0.1；TOP11-20房企拿地销售比达到0.47，其中绿城、招商、旭辉相对积极，二梯队冲规模的势头依旧强劲。

  百强房企中仍有近两成企业未拿地，另有16家企业拿地但未能跻身货值TOP100。若二季度不进行补仓操作，预计供货量的减少或将影响全年业绩。

  此外，与2019年相比，百强拿地金额下降23%，超过半数房企投资金额下降。TOP10中仅保利、华润、世茂拿地金额同比上涨，其余7家房企均同比下降，其中恒大、万科、融创、绿地投资金额同比降幅均在60%以上。

  整体跌幅最大的是销售TOP51-100的企业，平均降幅接近四成，由此可见，小房企的生存环境依旧不容乐观。

  3

  国企强强联合表现积极，浙系房企成黑马

  尽管受一季度土地供应骤减、传统春节假期叠加疫情“黑天鹅“的三重影响，百强拿地趋谨慎，但仍有部分房企逆势布局，表现出较高的积极性。

  国企、央企表现突出，强强联合降低风险。新增土地价值TOP10中，7家来自国企。在疫情导致销售大幅下滑，现金流趋紧之下，资金充裕、融资成本较低的国企、央企穿越周期的优势凸显。华润、首开、招商等不仅一季度拿地销售比高于1，远超行业平均，拿地金额也较去年同期增幅颇大。例如拿地金额最高的华润，一季度拿地销售比达1.1，拿地金额较去年一季度增长85%。值得注意的是，面对金额较大的优质地块时，国企也体现出谨慎的一面，通过强强联手、联合拿地分摊风险。

  浙系房企成为一季度土地市场的“黑马“。在多数民企维稳现金流之下，浙系房企逆势”抢地“表现突出。典型的如绿城、滨江、荣安等，其中绿城共计获得15宗地，拿地金额仅次于华润，较去年同期增长277%，延续了去年以来投资加码的态势。荣安、滨江拿地销售比也高于梯队其他房企。中梁、德信虽然拿地金额并未较同期大幅增长，但一季度投资金额高于其销售，拿地底气十足。考虑到一季度土地能够在年内上市形成销售，对于本身周转速度较快的浙系房企而言，提前抄底的红利或将体现在全年的业绩中。

  值得注意的是，3月份部分规模房企参拍积极性在提升。根据克而瑞不完全统计，31城高单价、高总价、溢价成交的地块中，金科、旭辉、阳光城、万科、中海等参拍次数均在6次以上，且均斩获1-2块地。 

  此外，仍有部分房企大名城、天誉置业等新增投资货值排名远高于销售，提前“抢收”外加土储充裕，为业绩提升夯实基础。

  4

  一二线投资占比近五成，中西部城市受青睐

  随着大部分城市土拍恢复，百强房企二线城市拿地建面占比回升至44.1%，一二线拿地建面合计约五成。分区域来看，中西部成交占比超过四成，较2月末提升3个百分点，其他三个区域成交占比基本维持稳定。

  城市层面，百强拿地体量TOP10城市仍以二线为主，成都、杭州、武汉位列前三甲，武汉虽受疫情影响严重，但长期前景仍被看好，金茂3月在武汉纳储超百万方；三四线城市中仅温州位列前十，较多浙系房企积极补仓，对温州市场信心较足。

  5

  二季度企业投资力度将逐步提升，但审慎态度不会逆转

  一季度，由于疫情因素导致大部分城市转变供地策略，通过优先供应优质地块来刺激企业拿地积极性，的确初有成效，地价、溢价率出现一定回升。但随着疫情进一步得到缓解，预计各地方也将恢复原有的出让节奏，土地市场终将会回归常态。

  首先，审慎的投资态度不会发生逆转，关键在于二季度的融资环境、信贷资金能否有实质性的放松。目前企业销售仍未恢复至常态，现金流的压力犹如悬顶之剑。因此上半年重心仍是促销售、抓回款、保证现金流。一旦二季度融资不及预期，整体的投资仍会保持谨慎。

  其次，二季度企业投资力度将逐步恢复，上半年拿地仍有望在年内上市。一方面是供应节奏加快、供地量恢复之后投资选择变多，相应竞争激烈程度会有所下降，且上半年拿地仍有望在年内上市，弥补疫情造成的销售空缺；另一方面，一季度大部分百强房企投资几乎停滞，随着疫情逐步结束，上半年投资指标几乎压在二季度，补仓的需求会带动企业的投资加码。

  最后，重新审视疫情之后城市发展周期，关注核心一二线城市。诸如长三角苏州、南京、杭州等成交有望率先企稳回升的城市。虽然目前优质地块溢价虽高，但整体盈利空间犹在。但并不代表土地市场已经触底回升，投资仍需警惕地价风险，避免高价拿地。