[克而瑞]2020年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜

  导 读 

  1、TOP100业绩单月同比转正，增速高于市场平均；

  2、TOP20房企11家单月业绩同比增长；

  3、多数房企今年拿地策略审慎。

  榜单解读

  前言，2020年4月，市场热度回升、房企加快供货，百强房企销售恢复情况略好于预期。市场层面，4月一线城市房地产市场快速转暖，成交量环比增长37%，24个二三线城市房地产市场复苏进程也明显好于预期。企业层面，TOP100房企4月单月业绩规模环比上升17.2%，累计业绩降幅自3月以来继续收窄。整体而言，一季度以来市场及企业销售表现正逐步恢复正轨。 

  展望未来，短期内，房地产市场仍将延续销售窗口期，一二线以及强三线城市市场需求依旧坚挺，市场前景更为可期。同时，预计2020年货币政策整体稳健偏积极，国内流动性增加、房企融资环境预期向好。对于房企而言，在当前的销售窗口期，应继续加紧供货、加大力度促销售、抓回款，力争将疫情的负面影响降至最低。

  1

      销售恢复情况好于预期，单月业绩同比转正

  2020年4月，TOP100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，较3月环比上升17.2%，较去年4月同比基本持平。从累计业绩来看，2020年1-4月TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降14.5%，但4月销售的恢复情况略好于预期，降幅自3月以来继续收窄。整体而言，一季度以来市场及企业销售表现正逐步恢复正常。

  2

  TOP100操盘金额入榜门槛36.1亿元

  2020年1-4月，百强房企各梯队销售金额入榜门槛均同比降低。截至4月末，TOP10和TOP20房企销售操盘金额的入榜门槛为466亿元和273.1亿元，分别同比降低10.2%和28.8%。销售操盘榜TOP100房企入榜门槛则为36.1亿元，同比下降31%。

  3

  TOP20房企中15家单月业绩环比提升

  4月，TOP20房企中有15家企业单月业绩环比提升，11家企业单月业绩同比增长。其中，碧桂园4月单月实现全口径销售金额690亿元，在3月660亿元的基础上继续环比增长4.5%。恒大4月单月实现全口径销售金额650亿元，较3月环比增长4.7%。

  4

  楼市快速回暖供求皆恢复至疫前

  一二线以及强三线市场前景更为可期

  4月，银行间市场流动性相对充裕，按揭贷款的放贷节奏明显加快，房贷利率也适度下移。受此影响，房地产市场快速回暖，房企加快供货节奏，市场热度迅速回温，供求皆恢复至疫前，同比跌幅由上月的3成左右降至1成以内。 

  具体而言，一线城市房地产市场快速转暖，成交量环比增长37%，同比跌幅进一步收窄至10%。其中，3月下半月伊始，北京房地产市场便快速回暖，成交量基本恢复至2019年月均成交量的7成左右。上海房地产市场复苏进程整体好于预期，但两极分化特征愈加明显，总价1000-2000万豪宅销售火爆，核心地段豪宅再现抢购潮。不过，刚需市场依旧不景气，远郊区域刚需盘仍去化困难。广州房地产市场整体不温不火，房企对未来市场信心不足，新开盘项目平均去化率仍处三至四成的相对低位。深圳房地产市场已然出现过热的征兆，不分产品、不分档次销售全线飘红。一方面，高端市场持续火热，豪宅基本开盘即售罄。另一方面，刚需盘去化速度明显加快，新开盘项目去化率大都能达到80%。 

  24个二三线城市房地产市场复苏进程明显好于预期，成交量环比近乎全线回升，同比跌幅大幅收窄至4%。其中，4成以上二三线城市房地产市场明显升温，成交量同比步入上行通道。其余近6成二三线城市房地产市场有序复苏，成交量同比跌幅进一步收窄。尤其是无锡、常州和佛山这类强三线城市，成交量已基本恢复至疫前，同比跌幅皆不足5%。 

  各区域房地产市场有序复苏，长三角地区市场明显升温，南京、合肥、杭州等成交量同比皆增，徐州市场异常火热，成交量创近年来单月新高。上海、苏州、宁波等成交量同比仍降，但同比跌幅均有所收窄。中西部地区市场梯次转暖，郑州、长沙和成都等成交量迅速回升，同比均实现正增长，重庆、西安等成交量同比跌幅进一步收窄，武汉成交量也恢复至疫前的半数。东北地区市场复苏动能相对较弱，大连、长春等成交量较疫前仍有一定差距。

  5

  2020年战略：

  整体延续审慎的投资态度，国内流动性预期改善

  目前，2019年报季已经结束，各大房企对于全年的战略态度也基本定调。

  1）拿地：房企整体维持谨慎拿地策略，市场收并购机会受关注

  2020年受疫情影响，市场不确定性积聚，万科、融创、绿地等多数房企均表示今年将继续保持审慎的投资态度，谨慎拿地。城市布局上，一二线城市仍为布局核心，三四线城市也受到碧桂园、绿地等房企关注，特别是地理位置突出、人口快速集聚三四线城市存在较好的机会。 

  拿地方式上，收并购和城市更新成为今年两大关键词。收并购方面，今年或迎来收并购大潮，华润、绿城、中海等房企都将加大收并购力度，扩充土地储备。此外，城市更新项目成为企业发展新引擎，越来越多的房企将增加城市更新项目。同时，由于旧改项目主要集中在大湾区，城市更新也将成为房企获取大湾区核心城市优质土储的重要渠道。

  2）融资：国内流动性增加，短期内房企融资成本或下降

  在2019年业绩发布会上，房企普遍认为今年国内流动性增加，融资环境预期向好。流动性的增加将引导金融机构对企业信贷的支持，利率或面临下调，企业融资成本也将下降，这对于企业调整融资结构、优化资本结构都起到积极的作用。海外方面，由于疫情影响，融资风险加大。 

  我们认为，国内流动性宽松虽然利好房企融资，但房地产行业定调不变，作用效果可能有限。面对市场的不确定性，房企既要积极做好国内融资申请工作，关注市场动态，做好融资准备；同时也要打通多元化融资渠道，提升自身的融资能力。整体上，2020年，拓展融资渠道，优化资本结构仍是房企普遍的努力方向。

  3）多元化：物业管理板块分拆上市成为趋势

  近年来，物业管理已经成为房企多元化的重要战略方向。随着房地产行业进入存量时代，物业管理业务价值凸显出来，今年在疫情影响下，物业管理得到社会的进一步重视。受资本市场的认可,房企物业管理板块分拆上市已经成为趋势,华润置地、世茂、合景泰富等房企物业的分拆均在推进中。 

  面对物业管理广阔的发展前景，房企在扩大物业规模的同时，也要注重盈利能力的提升，实现有质量的发展。当前，物业管理业务的成长空间还很大，物业管理服务领域有待进一步拓展，房企需不断扩大和深化管理服务范围，实现收益多元化，增强可持续发展能力。