[克而瑞]2020年中国房企总土储货值排行榜TOP100

  重要说明

  本榜单中企业总土储是指企业所有已确权土地中未售部分。 

  多数上市房企在财报中会公布其总土储面积甚至货值。但是由于主要存在如结算口径、确权与否、以及货值计算标准等三方面的差异，不能直接用于比较。为了保证榜单的公正性和客观性，我们予以统一调整。如下：

  一、部分房企公布的是按结算口径的土地储备，包含“已售未结转”部分，不能反映未来可售资源，统一去除该部分数据。 

  二、随着城市更新的深入，很多房企的土地资源来自于城市更新，这类项目由于拆迁难度大，权益关系复杂，因此我们采取确权为标准。 

  三、对于土地货值判断，每家房企采取的估值标准不同。我们统一采用当前周边可比房价为标准，不加入未来预期。 

  四，由于全口径的范围不包含代建业务，因此本土储统计也不包含代建土储。

  榜单解读

  1

  总土储货值TOP10门槛近万亿

  前十货值累计达17万亿

  截止2020年末，总土储货值TOP100房企的货值总量达到45.9万亿元，较上半年末基本持平，同比上升4.4%。货值百强门槛达到899亿元，较上半年末下降10%，但同比上涨11%。整体来看房企总货值较2019年末有明显提升，但与去年上半年相近，主要由于2020年二季度补仓后，受到三道红线的影响，房企一方面收紧投资、一方面以促销售、抓回款为主。

  2020年末共有8家房企总货值超过万亿，总量超过15.2万亿，占到土储货值TOP100的33%。在货值TOP10中，碧桂园、保利、绿地和融创位列总土储货值TOP4，土储货值均超过2万亿，远领先其他房企，而新城在投资回归长三角、回归二线的基础下，总土储进入前十。此外总货值在3000-5000亿的企业达22家，45%企业总土储货值集中在1000-3000亿。

  2

  六成百强房企土储货值同比上涨

  TOP20货值占到百强55%

  2020年末，销售百强房企的总土储货值超43万亿，较上半年同期小幅下滑3%，三道红线落地后房企投资受到较大冲击。但与2019年相比整体仍然保持稳定提升的趋势，百强总土储货值同比微涨3%，近六成总百强房企土储货值同比上升。

  从各梯队总土储货值变化来看，仅有10强房企总土储货值同比下降6%，且内部分化明显。中海等绿档房企去年下半年拿地较积极，总土储同比上涨13%，而恒大、融创等在控规模、降负债、优化土储结构之下总土储货值有所减少。

  TOP11-20、21-30两个梯队总土储货值同比涨幅在10%以内，梯队内金地、绿城等总土储货值同比涨幅在15%左右，这与企业近一年拿地积极不无关系，2020年两家房企拿地销售比分别为0.56和0.7。

  此外50强以后房企总土储提升最为明显，一方面是基数低，一方面是在深耕战略下部分房企地缘优势显著。其中德信、众安等企业货值涨幅均较大。

  百强房企各梯队的总土储占比来看，强者恒强的趋势未变。其中10强房企总土储货值占比达到39%，虽较2019年占比下降4个百分点，但仍保持较高话语权，前20强房企总土储货值占百强比例则高达56%。

  此外，总土储货值TOP20企业中，有16家房企同时位列2020年销售TOP20，头部房企重合率保持在较高的水平，也足以证明规模房企在土地储备上的优势。

  3

  百强总土储去化周期3.39年

  七成房企降至4年以下

  在2020年房企紧投资、促销售的战略下，百强房企整体去化周期降至3.39年，同比下降11%。从百强各房企的去化周期来看，已有43家房企去化周期缩短至3年以下，28家房企去化周期在3-4年内，回归至较为安全范围，也符合目前较多企业提高周转率的经营目标；去化周期在5年以上的百强房企仅剩14家。

  2020年末，各梯队的去化周期同比均表现为下降，尤其TOP1-10、TOP11-20和TOP21-30强的去化周期降幅明显，21-30强房企的去化周期仅有3.07年，其中荣盛更是去化周期在2年左右。30强以后房企的去化周期相对保持稳定，变化幅度不大。

  结合百强房企2020年末总货值与去化周期的情况来看，主要可将房企划分为4类：

  第一类为总土储货值较高、且去化周期相对较长的企业，例如远洋、雅居乐等，此类房企的土地储备足够支撑4年以上的开发，规模增长有保障，且在投资方面主动选择权更高；

  第二类为土储货值总量不高，但是去化周期也相对较长的企业，如协信等，此类企业可能面临项目滞销的困境，今后的工作应该更加侧重销售端，提升项目的周转效率；

  第三类企业的土储货值总量较高，同时去化周期相对较短，以大型规模房企为主，包括恒大、招商、华润、旭辉等龙头房企，既具备规模优势、又能够快速销售和周转，优势明显；

  第四类企业的总土储货值和去化周期都相对较低，例如一些区域型房企。对于去化周期不足2年的房企来说，在保证财务稳健、现金流安全的情况下，需要补充土储以维持开发。

  4

  土储充裕且优质是远洋、越秀等

  企业规模进阶的有力支撑

  对比房企2020年总土储货值排名和全口径销售排名来看，百强中有近40家企业总土储货值排名高于销售，且主要集中TOP30以后房企，“粮草”充足是这些房企规模进阶的有力支保障。反而言之，百强中总土储相对薄弱的企业需要警惕未来供货不足的风险。可以预见的是，在当前周期变动节奏较快的行情下，未来投资、销售竞争激烈程度将大幅提升。

  具体而言，在千亿房企中雅居乐、远洋、中国铁建等总土储货值储排名高于销售（全口径）排名，由于处在规模高、竞争激烈的梯队中，总土储货值提升对于未来销售加成效应会更加显著，保证一定去化率之下，规模有望再上台阶。

  部分聚焦大本营、区域深耕的房企如越秀、力高、首创、珠江投资等，总土储排名较销售排名高13位以上，手握充裕优质的土储，只要合理掌控运营节奏、把握开发周期，未来销售业绩仍有较大提升空间。尤其是珠江投资，总土储货值排名远远高于销售。在投资定位核心城市、核心区位基础上，90%的土储位于北上广深。随着粤港澳大湾区红利持续释放、一线城市资产价值不断攀升，大量优质土储也为珠江投资的业绩增长打下坚实基础。

  此外，诸如龙记泰信、众安房产百强外房企在积极纳储之下，2020年总土储货值排在TOP100以内，足以支撑未来销售跨入百强门槛。

  而九龙仓、绿都等百强房企土储相对较弱，尚未进入土储货值TOP100,若不及时调整投资节奏和力度，销售业绩也会被后来者居上。

  5

  一二线货值比重提升至55%，

  中西部成百强最大货仓

  截止至2020年末，百强房企在一二线城市的土储建面占比进一步提升至55%，较上半年和2019年分别提升4个百分点和3个百分点，百强回归一二线效果显著。

  区域层面，得益于中西部二线城市保持较高的土地供应量，中西部土储占比达到33%，较2019年末小幅提升2个百分点，是百强房企的最重要货仓。此外长三角、珠三角各占24%，环渤海土储比例相对较低，仅有18%。

  从城市层面来看，百强房企囤地建面TOP20的城市中有17个一二线城市，3个三四线城市，与2019年末土储建面TOP20城市能级分布一致。一二线城市中武汉、广州、重庆、成都和西安位列房企土储TOP5，武汉总土储建面超7000万平方米；三四线城市中仍是佛山、惠州和徐州进入土储TOP20城市，但较2020年上半年末土储总量来看，百强房企在这三个城市的土储总量有所下降，惠州、徐州的排名也分别从13、17下降至19和20名。

  6

  投资博弈性加码

  聚焦深耕、合作共赢是破局之道

  整体来看，在经过了2020年下半年投资极其谨慎之后，由于部分房企成功实现了“降档”，财务稳健性有所恢复，因此2021年的投资弹性空间加大，但从2020年上市房企的业绩发布会上房企表态来看，由于外部调控因素不稳定，房企投资态度仍分化显著，其中半数房企表示将维持相对谨慎的投资态度。

  从投资布局来看，长三角是最受房企青睐的区域，大湾区和中西部其次，在22个核心城市进行两集中供地的情况下，长三角和大湾区的三四线城市今年土地市场预计将持续受到关注。尤其是投资不断趋同之下，未来比拼的不仅是总土储的总量，也需要比拼土地储备的优质程度。

  值得一提的是，在22个重点城市以外，如南通等地市相对火热的三四线城市也加入了“两集中”行列，未来房企主要将通过把握投资节奏、分散化布局、多元化拿地三个方面来降低两集中供地对房企投资带来的影响。

  整体来看，在供应端、融资端调控频出，销售端仍然保持收紧的大背景下，房企仍应以“深耕、聚焦”“合作、共赢”作为破局之道。一方面持续深挖市场、提升品牌影响力，有助于房企控制成本、提升盈利空间；另一方面在房企土储较多的“大本营”深耕拿地，房企对市场的研判更加准确，能够降低投资风险。

  需要注意的是，土储并非越多越好，在适合自身房企发展及符合市场大势下的合适数量才能起到正面作用。土储充裕夯实基础下，未来需要在管控、运营等方面苦练内功，提高转化率才是关键。