[克而瑞]2021年4月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

  榜单解读

  前言：4月份在5个重点城市首次集中供地的影响下，地市热度明显上涨，溢价率刷新3年最高纪录，楼板价也创近一年新高。 

  企业表现来看，前四月4家房企新增货值超过千亿，23家房企新增货值超过300亿元。双集中供地“刺激”下，企业拿地积极性有所提升，百强房企拿地销售比为0.23，较三月末小幅提升0.03，而销售50强房企单月拿地金额也同比上涨29%。 

  整体来看，龙头房企投资最为积极，尤其是在5个双集中供地城市中，规模房企、央企国企成为“大赢家”，招商、龙湖、保利、华润、万科等均占斩获颇丰。可以预见的是，随着诸多城市展开双集中拍地，龙头房企的优势将进一步扩大。

  但整体而言，调控愈发收紧、资金掣肘之下，投资仍应保持谨慎乐观态势。一方面要持续优化资本结构、拓宽拿地渠道，另一方面需保持聚焦深耕的投资策略，尽可能控制拿地成本。

  1

  平均楼板价创近一年新高

  集中供地5城土拍冷热不均

  2021年4月，全国300城经营性土地总成交建筑面降至12177万平方米，环比下降22%，同比下降了47%。在重点城市首批集中供地成交之下，一二线成交占比大幅提升，平均地价增至3913元/平方米，同环比涨幅分别为35%和55%，创近一年新高。

  双集中供地后，22城中已经有18个城市正式挂牌供地计划，4月份广州、重庆、沈阳、长春和无锡5城已经完成了首次集中出让。共计成交155幅地，成交金额超2000亿元。

  从首次集中拍地情况来看，城市间热度分化明显，重庆、无锡土拍热度较高，主要是由于重庆供出多宗优质地块，而无锡作为长三角主力城市，市场前景潜力巨大，受到诸多房企青睐。相较之下，长春和沈阳则较为平淡，土拍激烈程度相对较弱。值得注意的是，城市间不同区域土拍也冷热不均，广州在南沙、黄埔区新地王诞生的同时，增城、从化等区域仍有流拍现象。

  2

  规模房企、国企央企是4月集中供地中“大赢家”

  从5个双集中供地城市中房企参拍情况来看，均吸引了多家规模房企、品牌房企参与。如万科、保利、华润、融创等头部房企参与了5城多宗土地的出让。参拍结果来看，百强房企中有13家房企拿地数量超过3宗。

  规模房企、央企国企成为本轮集中供地中的“大赢家”。如招商、龙湖、保利、越秀、万科、华润等。作为绿档房企，招商、越秀、龙湖在广锡渝首次集中拍地中分别获得8宗、7宗、7宗土地，成交金额超过百亿（各含一宗联合拿地）。招商在三城均有斩获，而越秀和龙湖则持续深耕大本营，龙湖在重庆土拍中斩获5宗地，越秀在广州参拍了15宗并成功获得7宗地。

  此外，金科、弘阳、华宇等通过联合拿地、强强联合的方式在各自深耕区域有所斩获。由此也可以看出，在重庆和广州，本土房企的话语权更大。

  相较而言，长春、沈阳双集中供地相对“冷清”，龙头房企也比较谨慎，因此部分地方型小企业通过底价拿地来新增土储。

  实际上，在核心城市纳储也使得这些房企新增土储大幅提升，龙湖、金地1-4月新增土储货值较1-3月上升13和8名。而万科、融创、招商、保利也分列1-4月新增拿地金额TOP4。

  3

  新增货值百强门槛同比上升6%

  四家企业新增货值过千亿

  截止4月末，新增货值百强门槛为55.3亿元，同比上涨6%，共有23家房企新增货值超过300亿元，新增货值TOP10房企的新增货值均超过500亿元。碧桂园、保利、融创、万科分列前四，年内新增货值均已破千亿。

  从各梯队新增货值集中度来看，六成左右的新增货值被TOP20房企获得，且新增货值集中度高于销售集中度。行业集中度维持在较高水平、强者恒强格局不变。随着“两集中”城市地块开拍，规模房企优势还将进一步放大。

  4

  百强拿地销售比微涨至0.23

  龙头房企拿地积极性明显提升

  2021年前4月百强房企拿地销售比为0.23，较三月末小幅提升0.03，在双集中供地的带动下，房企投资积极性有所提升。但整体来看，仍维持谨慎的态势，由于部分核心城市在双集中供地尚未开始，导致部分区域深耕的房企本月尚无新增土储。

  分梯队来看，TOP1-10、TOP21-30房企积极性提升最为显著，截止4月末拿地销售比分别为0.24和0.23，较3月末分别提升0.04和0.05。在招商、金地等10强房企积极参与土地集中出让、并有所斩获的情况下，10强房企成为拿地销售比最高的梯队。

  此外11-20强、以及30强以外的房企拿地销售比也有所提升，但涨幅不高，整体维持较谨慎的投资态度。

  5

  销售50强投资额环比提升29%

  三成房企投资力度提升

  销售50强房企4月份投资力度显著提升，单月投资总额超过2300亿元，环比上涨29%，投资力度较一季度显著回升，但与去年平均水平相比仍下降17%。投资额上涨一定程度是受到集中供地的影响。

  4月份50强房企中有三成房企单月投资额环比提升，9家房企投资额超过百亿，其中招商和碧桂园投资金额超过200亿元，招商在广州、重庆的集中出让中成交大量土地。

  6

  一二线成交占比提升13%

  广州重回百强拿地金额TOP1

  自22城实施集中供地后，百强房企投资分布也受到供地节奏的影响，4月有5个重点城市进行了年内首次集中出让，因此百强房企一二线投资比例明显提升：百强在一二线拿地金额占比达58%，三四线拿地金额占比为42%，较3月末下降13个百分点。

  由于长三角区域热度持续较高，且无锡4月份也进行了集中出让，百强房企在长三角拿地金额占47%，接近一半；此外中西部和珠三角拿地金额占比在22%左右，在沈阳、长春均有集中出让的情况下，百强房企在环渤海区域拿地金额仅占10%，整体投资氛围较冷清。

在集中出让42总含宅地块后，广州占据百强房企前4月拿地金额之首，杭州、重庆紧随其后。值得一提的是，由于许多二线城市还未进行首次集中出让，截止至4月末百强房企拿地金额TOP20城市中有9个三四线城市，尤其以温州、绍兴、无锡等长三角区域三四线城市为主。

  7

  投资态度维持谨慎乐观

  龙头房企优势或进一步放大

  从4月公布上市房企在业绩发布会上的表态来看，2021年行业的投资态度保持分化，绿城等房企表示将延续2020年积极的投资态度，融创、雅居乐等则表示将持续谨慎投资。但整体而言，调控愈发收紧、资金掣肘之下，投资仍应保持谨慎乐观态势。一方面要持续优化资本结构、拓宽拿地渠道，另一方面需保持聚焦深耕的投资策略，尽可能控制拿地成本。

  从近期双集中供地情况来看，我们认为龙头房企凭借全国化布局、资金渠道多、标准化管理及良好的信用背书降最为收益。目前来看，小企业想要在核心城市、热度较高的城市“捡漏”的可能性并不大，因此，联合拿地或将成为常态。

  在集中供地的背景下，投资博弈性加码，投资也是机遇和挑战并存。对大多数房企而言，提升投资团队的专业性、机动性、提高投资工作的前置性，加强企业的一体化运营，才能更加适应核心城市土地市场的发展趋势。