导 读 

  1、货值百强门槛同比涨9%，新增货值分化进一步凸显

  2、超60%新增货值集中TOP10，百强拿地销售比0.12

  3、华润、招商单月拿地超百亿，头部房企差距拉大

  4、土地成交规模或将低位回升，但仍延续局部火热、整体偏冷格局

  ☉ 文／克而瑞研究中心

  榜单解读

  前言：5月份核心城市土拍热度持续高位，但市场仍维持“整体冷淡、局部火热”的状态，市场、企业分化加剧。 

  房企整体投资依旧低迷，投资百强房企新增货值、总价和建面不仅与2022年同期相比均呈现下降趋势，且甚至不足2021年同期的三成。此外，销售百强房企的拿地销售比仅有0.12，投资主体仍以头部国央企为主。

  总体来看，房企当前投资策略仍为“收敛、聚焦”，未来土地市场仍将延续点状回暖格局，核心城市核心地块依旧“僧多粥少”，封顶、摇号地块还将持续产生，但对于大部分低能级城市，短期热度难见起色，底价成交是常态。 

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  货值百强门槛同比涨9%
新增货值分化进一步凸显

  5月份，南京、厦门、杭州等多个核心城市持续进行土地集中出让，在“整体冷淡，局部火热”的状态下，新增货值、总价和建面的百强门槛值分别为34.4亿元、12.6亿元和23.7万平方米，同比增长幅度分别为9%，19%和5%。

  而从新增货值百强的梯队门槛值看，仅有10强和百强门槛值同比提升，涨幅分别为2%和9%，其余各梯队门槛值均同比下降，且降幅在15%以上。投资分化也进一步凸显，新增货值10强的总货值为4393亿元，是后50强总货值的两倍。

  总量方面，由于年内整体投资持续低迷，1-5月新增货值、总价和建面百强的总额分别为10620亿元、5129亿元和5197万平方米，不仅与2022年同期相比均呈现下降趋势，且甚至不足2021年同期的三成，投资萎缩程度可见一斑。

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  超60%新增货值集中于TOP10
百强拿地销售比0.12

  结合新增土储与销售情况来看，截止5月末，销售百强房企的新增货值总额达到6465亿元，前5月投资总额为3478亿元。在集中度方面，TOP10房企新增货值占百强总量的62%，较2022年同期大幅提升13个百分点，在市场低位运行期间，新增货值的集中度反而有更明显的提升。

  此外，随着房企销售梯队的下降，新增土储的占比也持续减少。后50强房企新增货值仅占6%，与去年同期相比减少了16个百分点。

  销售低迷对于房企投资的制约，从各梯队的拿地销售比也得以展现。截止5月末，百强房企的拿地销售比为0.12，同比减少0.03。分梯队来看仅有10强房企保持了0.18左右的拿地销售比，随后11-20强、21-30强房企的拿地销售比均在0.1左右，31-50强、后50强的拿地销售比则分别仅有0.07和0.05。

  可见销售越是低迷的房企，其投资也更加收紧，导致新增货值持续高度集中于头部房企，长此以往企业之间的分化将更加悬殊。

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  华润、招商单月拿地超百亿
头部房企差距拉大

  5月份核心城市土地市场依旧维持火热态势，从多幅热点地块民企参与度提升来看，一方面是优质地块依旧僧多粥少、竞争激烈，另一方面民企投资积极性正在回升。但总体而言，无论是参拍房企数量和最终成交结果来看，依旧是“老面孔”的央国企居多，且多为头部房企。

  单月拿地金额来看，华润、招商拿地超过百亿，且几乎投资均分布在二线城市，两家企业近三个月拿地始终保持在拿地金额TOP10，其中华润前五月拿地金额近490亿元，2023年月均拿地金额较2022年月均增长10%，1-5月拿地销售0.34，远高于行业平均。

  由此可见当前市场投资主导依旧是头部房企，这一点从拿地金额TOP100房企中单月拿地平均额不足20亿元也可见一斑。而拿地金额TOP20中，央国企占到17个，仅龙湖、滨江、伟星三家民企。

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  土地成交规模或将低位回升
但仍延续局部火热、整体偏冷格局

  据CRIC统计，有2247余宗地在5月份到最晚供地时间，较4月多出近五倍，也是6月份的近2倍，大多数首批预公告会在5月份结束。鉴于年初自然资源部通知中，要求“原则上提前不少于3个月公开拟出让地块的详细清单”，预计5、6月份将迎来一批供地小高峰，带动成交量的企稳回升。

  但当前市场销售不断走弱，此前“小阳春”需求释放殆尽，房企现金流并未得到明显改善，投资策略也是选择收敛、聚焦核心城市。因此，未来土地市场仍将延续近期“局部火热、整体偏冷”的格局。核心城市核心地块依旧会“僧多粥少”，甚至部分城市外围区域也会因“挤压效应”产生封顶、摇号地块，竞争进一步加剧。但对于大部分三四线城市，尤其是长三角和粤港澳之外的低能级城市，短期热度难见起色，底价成交是常态。就拿地企业而言，未来参与投资的主体仍会以“老面孔”为主，头部的央国企以及部分地方民企参与是主力军。