核心观点

  “小阳春”销售继续回暖，恒大表现抢眼。TOP30房企1-3月全口径累计销售额同比增长18.6%。单月销售额环比增长46.2%，同比增长39.7%。部分民营房企在市场带动下销售情况也有所改善。恒大单月环比和同比销售额提升显著，分别为182%和463%。

  核心城市启动一批次供地，土拍热度明显提升。共有11家房企拿下合计28幅土地。其中，保利发展和绿城中国是拿地主力。南京和杭州成为拿地热门城市。预计未来几个月在楼市回暖叠加优质地块出让带动下，热点城市土拍市场或继续逐步回温。

  优质房企融资持续，但偿债压力依然存在。3月房企融资动作不断，TOP30房企债券发行总量稳步上升，发行进入稳定区间，但融资成本有所增加。此外。房企迎来偿债小高峰期，部分房企偿债压力仍较大。政策面，住建部表态，要抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求。预期接下来对优质房企的融资支持有望继续加强。

  随着销售转暖，优质房企融资好转，26家地产股市值有所增加。建议持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企。

  本月TOP30房企中有19家房企相继发布2022年财报。受行业下行影响，多家房企2022年业绩大幅下滑。部分房企虽然2022年业绩承压下行，但从2023年1-3月的销售和拿地情况来看，复苏可期。

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  【企业销售】

  3月“小阳春”销售继续回暖，恒大表现抢眼

  2023年3月，行业头部继续呈现复苏状态，TOP30房企1-3月全口径销售额总体实现12216.1亿元，较去年同期增长18.6%。具体来看，1-3月累计销售额保利发展最高，为1139.2亿元。其次为万科地产、碧桂园、中海地产、华润置地，分别实现累计销售金额1007.5、880.0、835.1、790.2亿元。此外，本月有21家房企实现销售额年初累计同比正增长。其中，增幅最大的3家房企为象屿集团、保利置业和中国恒大，分别增长635%、248%和124%。从排名变化来看，中国恒大表现非常亮眼，排名较上月明显提升了38名。

  2023年3月，市场总体延续了2月的热度，TOP30房企总体单月销售额实现5546.1亿元，环比大增46.2%，同比大增39.7%。其中，约半数房企销售额的单月环比和同比增幅均在50%以上。大规模房企尤其是央国企仍体现出竞争优势，稳居头部。具体来看，TOP30房企中保利发展、万科地产和中海地产3月销售额保持领先，业绩分别为 504.2、434.2和430.1亿元。部分民营房企在市场带动下销售情况也有所改善。中国恒大单月环比和同比销售额提升显著，分别为182%和463%。但需要注意的是，还有一些民企因为去年同期基数偏高和本月推盘等原因3月销售额同比降幅较大，如融创中国和新城控股等。

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  【企业拿地】

  3月核心城市启动一批次供地，土拍热度明显提升

  3月随着大部分核心城市启动一批次供地，TOP30房企拿地力度较1-2月份显著提升。CRIC土拍数据显示，共有11家房企拿下合计28幅土地，包括纯住宅21幅和商住7幅。其中，保利发展和绿城中国是拿地主力。从各指标来看，3月TOP30房企总体投资建面为276.59万平方米，环比增长364%；成交总价为388.84亿元，环比增长269%；成交楼板价为15688元/平方米，环比下跌2%。预计未来几个月在楼市回暖叠加优质地块出让带动下，热点城市土拍市场或继续逐步回温。　

  3月共有13个城市进行了土拍。其中，南京、杭州、深圳3城分别成交了38.0、45.0、27.1万平方米，成交金额分别为97.0、82.6、46.2亿元，溢价率分别为8.0%、6.1%和10.3%。

  具体来看，3月17日南京2023年首轮土拍收官。当日共计出让13幅地块，其中纯住宅地块11幅。近30家房企积极参与。TOP30房企中，万科地产、中海地产、保利发展和招商蛇口各自摘得纯住宅用地各1幅。3月29日，杭州2023年第二批集中供地正式出让。在上月第一批集中供地完美收官后，杭州第二批集中供地热度依旧不减，10宗宅地中，有5宗地块在挂牌期即已封顶。TOP30房企中，绿城中国和滨江集团继上月后再度成为杭州地区的拿地主力，各摘得纯住宅用地2幅。中海地产和华发股份则各摘得宅地1幅。

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  【企业融资】

  3月优质房企融资持续，但偿债压力依然存在

  2023年3月，房企融资动作不断，TOP30房企债券发行总量稳步上升，发行进入稳定区间。根据易居研究院统计，3月TOP30房企境内债发行约202.9亿元，环比增长56.1%，同比增长44.3%。从结构上看，融资渠道主要有超短期融资券、公司债、中期票据和资产支持证券，发行规模分别为34亿元、36亿元、82亿元和7.9亿元。

  3月7日，在第十四届全国人民代表大会第一次会议第二场“部长通道”采访活动上，住建部部长倪虹表示，对于今年房地产的企稳回升充满信心。倪虹部长声明，2023年要防范化解房地产“灰犀牛”风险，避免和金融风险、地方债风险交织，发生系统性风险。在落实方面，要抓优质房企，一视同仁支持优质国有房企和优质民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求。可以预期，接下来优质房地产企业的融资支持还有望继续加强。

  3月TOP30房企境内发债成本为3.79%,环比增加32.3%，同比增加14.4%。由于本月利率较上月有明显上升，因此房企发债融资成本有所增加。

  3月，TOP30房企境内外发债规模合计259.8亿元，环比增加68.7%，同比减少11.7%；债券偿还规模合计185.9亿元，环比增加57.5%，同比减少9.3%。净融资额为73.9亿元，环比增加105.5%，同比下降17.0%。3月是房企债务到期小高峰，TOP30房企面临的偿债压力依然存在。

  具体来看，3月TOP30中有10家房企参与新债发行。发债规模最大的企业为保利发展，发行额为40亿元。发行利率最高的为滨江集团，利率为5%。债务方面，3月TOP30房企中共有13家房企债务到期，其中绿城中国的单月到期债务规模最大，为51.7亿元。

  综上，当前市场对房地产政策放松的预期较强，且大部分房企信用风险正逐步得到控制，而个别房企因3-4月集中的刚性债务无法兑付可能发生信用违约。如果中央地产金融政策超预期收缩，将一定程度影响市场情绪，甚至使得部分还未复苏的房企信用风险进一步扩大。建议政策端继续保持宽松，呵护目前市场来之不易的复苏。

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  【市值表现】26家房企市值增加

  3月以来，TOP30房企整体市值较月初提升7%。具体来看，华润置地、中海地产和万科地产月末总市值继续占据TOP30前3名，分别为2545.7亿元、2232.8亿元和2002.8亿元。从月内市值变化情况来看，3月除中国铁建和华润置地单月总市值有所下滑、融创中国和世茂集团基本持平以外，其余26家房企月末市值均较月初有不同程度的提升。其中月内市值增幅最大的企业有路劲集团、保利置业和中交房地产等，月末较月初分别上涨31.1%、19.7%和19.6%。本月市值跌幅最大的企业为中国铁建，月末较月初下跌约8%。      

  预计随着销售转暖，优质房企融资好转，多数地产股市值将继续有所增加。建议持续关注积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企。

  2023年3月下旬，TOP30房企相继发布2022年度财报，共15家房企公布了分红派息预案，其中有12家房企在公布分红预案后市值迎来上涨。此外，还有4家房企股东减持股票，2家房企股东增持股票。

  （1）分红派息预案：本月多数房企的分红派息预案带来了不同程度的市值上涨。其中，一周后市值涨幅最大的三家房企分别为中海地产、越秀地产和绿城中国，涨幅分别为6.5%、6.1%和5.6%。中国金茂因3月28日年报业绩的影响较大，市值暴跌5.7%。

  （2）股东减持股票：3月18日，中交房地产宣布，其股东重庆渝富资本运营集团有限公司于2023年2月7日至2023年3月5日期间减持80万股股票。公告后一周内，中交房地产市值下跌约1.5%。美的置业的股东郝恒乐于2023年3月24日减持12.5万股，相应地美的置业市值在一周后下跌约0.9%。3月31日，建发房产离任董事王沁报告期内减持80,000股，但因为同日建发房产公布了2022年度财报，且业绩表现较好，因此一周后建发房产的市值上涨约2.9%。

  （3）股东增持股票：3月28日，绿城中国的董事长张亚东于当日增持26.03万股，最新持股数目1468万股，最新持股比例0.58%。3月31日，保利发展4位大股东增持股票：副总经理张艳华报告期内增持32,500股；副总经理刘颖川报告期内增持15,000股；副总经理潘志华报告期内增持33,600股；监事会主席孔峻峰报告期内增持33,400股。绿城中国和保利发展在公布股东增持股票事件后市值分别变动了-2.8%和3.5%。

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  【业绩表现】

  受行业下行影响，多家房企2022年业绩大幅下滑

  2023年3月，TOP30房企中有19家房企相继发布2022年财报，整体业绩大幅下滑。其中，远洋集团业绩下滑情况最为严重，2022财年年报归属股东应占溢利-159.3亿人民币，同比下降683.71%，基本每股收益-2.092人民币。

  有部分业绩下滑明显的房企因在公布年报前几周发布过业绩预警，市值下跌情况提前得到了一定的控制。如保利置业在3月2日的业绩预警公告中称，2022年年报业绩预减，归属股东应占溢利同比下降60%。在3月28日正式披露2022年年报归属股东应占溢利8.161亿人民币，同比下降60.36%等情况后，保利置业一周后的市值仅下跌约1.1%。

  此外，还有部分房企虽然2022年业绩承压下行，但从2023年1-3月的销售和拿地情况来看，复苏可期。如中海地产3月31日披露，2022全年实现营业收入1803.2亿元，同比下降25.7%；实现归母净利润 232.6亿元，同比下降42.1%。但从今年1-3月中海地产的销售情况来看，累计销售额排名第4，拿地也是TOP30中的绝对主力。预计2023年中海地产随着销售持续复苏，优质项目结转入市，公司业绩将稳步提升。

  3月公布财报的TOP30房企中，越秀地产表现最亮眼：2022年公司合同销售金额约为1250.3亿元，同比增长8.6%，超额完成年初1235亿元的销售额目标。其他主要经营指标也逆势增长。今年以来，越秀地产在TOP30房企中累计销售额排名稳步上升，3月排名已上升至第14位，1-3月累计销售甚至同比增长220%。而在土地端，越秀地产通过TOD、城市运营、国企合作等渠道，公司多元化拓储能力不断提升，2022年土地增储约53%。3月15日越秀地产公布年报后，一周内市值大幅增长6.1%,可以说是一匹行业黑马。

  本月有5家房企受到大行评级。碧桂园、龙湖集团和绿城中国均维持买入评级；越秀地产因2022年财报业绩表现较好，被西南证券首次给予买入评级；而旭辉集团被东方证券下调评级至增持。