销售、新拓面积、收入均大幅下滑，城市合伙人制度成效有待观察。

  ◎  作者 /房玲、洪宇桁

  核心观点

  【销售业绩和拓展力度大幅下滑，推出城市合伙人制度助力扩张】2022年中原建业在管项目的合约销售额约为213.17亿元，同比减少了47.1%。在项目的拓展方面仅新签了30个项目，总建面约为337万平米，同比减少了66.4%。为了应对代建市场的竞争加剧，2022年中原建业开始尝试城市合伙人制度，作为中原建业未来的一个重要增长极，城市合伙人制度在助力企业在大中原区域迅速拓展的同时，也会助力拓展山西、海南、江西等河南省外业务。

  【业务模式多元化有望加速，省外布局仍较为缓慢】截至2022年年底，中原建业的在管建面为3171万平米，相较于年初增长了2.38%。从在管项目的代建模式来看，中原建业目前政府代建在谈的意向项目超过50个，预计将会在2023年陆续落地，再加上企业已和包括河南资产、河南豫资等多家AMC公司达成战略合作，企业业务模式的多元化进程有望得到加速。2022年底中原建业省外在管项目建面为262万平米，占比为8.3%，和2021年底保持一致，企业的省外布局速度仍然较为缓慢。

  【营业收入大幅减少，净利率仍维持在较高水平】2022年中原建业共实现营业收入6.06亿元，同比减少了53.5%，净利率虽然同比下降了9.1个百分点至50.1%，但是仍然保持在较高水平。除此之外，中原建业IPO所得资金仍有6.4亿元尚未使用，这一方面可以看出中原建业在过去两年内的开拓力度减弱，另一方面则意味着在房地产行业触底反弹的阶段企业可以有较多的资金用于扩张。截至2022年底中原建业的持有现金为15.65亿元，与绿城管理的20.86亿元差距不大，有助于未来发展。

  01 新拓

  销售业绩和拓展力度大幅下滑
推出城市合伙人制度助力扩张

  2022年中原建业在管项目的合约销售额约为213.17亿元，同比减少了47.1%；合约销售建面约为349.84万平米，同比减少了44.1%；销售均价为6093元/平米，自2018年以后首次出现了下滑。中原建业在2022年的销售业绩同比大幅下滑，主要是因为河南市场较为低迷，同时疫情的反复也影响了企业的销售。

  在项目的拓展方面，2022年中原建业仅新签了30个项目，总建面约为337万平米，同比减少了66.4%。新签河南省外项目2个，总建面10.62万平米，同比减少91.8%。中原建业拓展规模的大幅减少，除了是因为行业低迷等客观原因之外，困扰了建业集团近乎一整年的流动性问题也可能是一个重要原因。

  对比下同为代建上市企业的绿城管理，可以发现历年来中原建业的销售规模和新拓建面均和绿城管理有着较大的差距，2022年在中原建业业务遭到重挫的同时绿城管理却仍有增长，二者的差距进一步加大。产生这种差距的一个重要原因就是两家企业集团的全国化程度不同：由于绿城集团早早就成为了一家全国化企业，因此绿城管理的业务可以遍及全国，市场广阔；而建业集团则由于长期的区域化战略，覆盖市场较小，也限制了中原建业的发展。虽然近年来建业集团加大了全国化的力度，但是成果仍然相对较小。对于中原建业而言，在越来越多头部房企入局代建市场的背景下，虽然企业有着先发优势，但是规模扩张的速度仍有可能不及后发的龙头企业，面对的市场竞争压力将进一步加大。

  从目前的情况来看，中原建业也计划通过创新商业模式加速发展，提升自身竞争力。2022年中原建业开始尝试城市合伙人制度，旨在通过信用和融资手段，为成员企业打通项目库、资金库，嫁接资源，整合双方资源，实现利益共享。中原建业在2022年12月成立了城市合伙人理事会，从190位合作伙伴中选取出13位战略合作伙伴，在河南省的18个地级市成立了10家合资公司。目前13个城市合伙人自身的资产规模已经超过2000亿元，和中原建业累计签约1073万平米，其中于2023年1月10日就集中签约了153.4万平米。作为中原建业未来的一个重要增长极，城市合伙人制度在助力企业在大中原区域迅速拓展的同时，也会助力拓展山西、海南、江西等河南省外业务，预计未来合伙人的项目会达到60%以上。

  02 储备

  业务模式多元化有望加速
省外布局仍较为缓慢

  截至2022年年底，中原建业的在管建面为3171万平米，相较于年初增长了2.38%，相比于2018-2021年27.07%的复合增长率而言大幅下滑。从在管项目的代建模式来看，中原建业共有政府代建项目14个，合约建筑面积201万平方米，目前政府代建在谈的意向项目超过50个，预计将会在2023年陆续落地；资本代建项目3个，合约建筑面积53万平方米，由于中原建业已和包括河南资产、河南豫资等多家AMC公司达成战略合作，企业业务模式的多元化进程有望得到加速。

  从在管项目建面的区域分布来看，2022年底中原建业省外在管项目建面为262万平米，占比为8.3%，和2021年底保持一致，由此可见中原建业的省外布局速度仍然较为缓慢，企业的拓展重心仍然在河南大本营。这种布局策略也影响到了企业的销售分布，2022年中原建业92%的合约销售额仍处于大本营的河南地区，占比相比于2021年下降了2个百分点，和企业在管建面的区域分布趋同。中原建业在河南省内的大力布局固然可以充分利用企业的本地化优势，但是也放大了区域环境波动给企业带来的风险。 

  03 财务

  营业收入大幅减少
净利率仍维持在较高水平

  2022年中原建业共实现营业收入6.06亿元，同比减少了53.5%，企业营业收入的大幅下滑主要还是因为销售规模的减少。不过中原建业的净利率为50.1%，虽然同比下降了9.1个百分点，但是仍然达到了50%以上，保持在较高水平。相较之下，绿城管理的净利率为27.7%，比中原建业低了22.4个百分点。这主要是因为绿城管理积极使用合作代建的模式，成本计入方式不同；而中原建业的所有在管项目均是直接管理，主要都是人员成本。两者的净利率差异主要在于业务模式的不同。

  值得注意的是，中原建业在2021年5月IPO所得资金7.51亿元人民币到2022年底仍有6.4亿元尚未使用。从企业的资金用途分配来看，仅有作为一般营运资金的约7500万元已经全部使用完毕，其他用于市场开拓、收并购以及信息系统升级三大用途的资金均有90%以上尚未动用。这一方面可以看出中原建业在过去两年内的开拓力度减弱，另一方面则意味着在房地产行业触底反弹的阶段企业可以有较多的资金用于扩张。截至2022年底中原建业的持有现金为15.65亿元，与绿城管理的20.86亿元差距不大。