内容提要

  • 合约销售：百强房企4月业绩同比增长31.6%

  • 企业拿地：国央企依旧强势，民企投资弱复苏

  • 企业融资：规模环比减少，3月小幅回暖后又出现收缩

  • 营销策略：现房营销持续，五一营销不及去年热情

  • 组织动态：中国金茂迎来管理层大调整

  • 战略动态：华润武汉落子第2个万象城，中原建业签约21个项目

  01

  合约销售

  百强房企4月业绩同比增长31.6%

  核心观点

  1、2023年4月，TOP100房企实现销售操盘金额5665.4亿元，单月业绩环比降低14.4%；同比增长31.6%，同比去年保持增长且增幅较上月有所提升。累计业绩增幅自一季度转正之后，也进一步提升至9.7%。整体来看，虽然2023年以来中国房地产市场止跌回升，但目前行业信心尚未完全修复、市场整体购买力仍处在历史相对低位。对于企业而言，年内仍需积极推盘、提升营销及优惠力度以促进成交去化。

  2、从销售门槛值的变化来看，2023年1-4月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比显著增长38.7%至606.5亿元，TOP20门槛增长14.9%至259亿元；而TOP30房企的门槛则同比明显降低11.9%至145.1亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛也较去年同期微降至35.4亿元。目前的行业形势下，央国企及部分优质民企发展韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。

  3、具体从企业表现来看，2023年4月招商蛇口、滨江集团、中国铁建等企业实现单月业绩环比增长，4月业绩环比增长的企业在百强房企中占比合计近3成；同时有近6成百强房企单月业绩同比增长。分梯队来看，TOP10梯队房企单月业绩同比增长的企业数量占比最高。其中，华润置地、招商蛇口、绿城中国、建发房产等房企4月的单月业绩同比增幅均超过100%。此外，滨江集团、中国铁建、保利置业、国贸地产等企业4月的业绩表现也相对突出。

  02

  企业拿地

  国央企依旧强势，民企投资弱复苏

  核心观点»»

  1、4月，虽然部分核心城市出让地块的质量不及上一批次，但市场热度依然得以延续。由于规模化国央企拿地较多，争抢激烈，带动30家监测房企4月拿地金额、面积环比大幅回升。其中监测房企4月拿地金额1171亿元，拿地面积达639万平方米，环比分别上涨160%和113%。从前四月整体拿地情况来看，30家监测房企中11家2023年仍未有土地入账，主要集中在出险房企。

  2、4月份从拿地企业来看呈现两个特征：

  第一，民企投资的积极性在复苏。一方面是此前拿地积极的民企如龙湖、滨江、伟星等持续在深耕城市拿地。龙湖在上海、杭州、长沙以41亿拿下三块地，滨江则继续深耕杭州，伟星继2月份杭州拿地后，再次竞得萧山区一宗地，且在合肥土拍中，报名多达7幅地，并在竞品质中竞得高新区地块。另一方面，本土民企紧抓“捡漏”机遇，参与到摇号中，坤和、天阳等多家民企在大本营均有所斩获。值得注意的是，碧桂园时隔9个月首次在集中供地拿地，通过摇号竞得滨江浦沿地块，总价28.3亿元，也是本月杭州土拍最高地块。

  第二，尽管土拍火热，但主力仍是规模化央国企等老面孔。在上海、成都的土拍中，央国企拿地幅数占比达到84%和60%。且从参拍来看，销售TOP10央国企房企基本均报名了核心城市优质地块。4月单月拿地中，华润、万科、建发、中国铁建拿地金额（全口径）超过100亿，华润在广州、上海、长沙共计拿地6幅，金额达到234亿元，保利、招商、金地拿地同样超过50亿。

  3、僧多粥少土拍竞争加剧，央国企投资周期或拉长。前土地市场呈现四个特征，第一，城市、区域分化加剧，即便是集中供地城市热度同样差异显著；第二，优质地块参拍靠“抢”和“运气”，整体竞争十分激烈；第三，城市选择高度集中，鲜有三四线城市受到企业的“青睐”；第四，尽管土拍火热，但拿地主力仍是规模化央企、品质地方国企和优质民企组成的“老面孔”，“新鲜血液”并不多，大部分房企仍然面临资金压力。

  因此我们认为，在优质地块僧多粥少情况下，土地市场竞争仍将加剧。以摇号或竞品质为主的土拍方式，会影响房企的投资策略，同时也给中小房企带来机遇。一方面，需要在核心城市补仓的央国企投资周期或将被拉长，而民企整体仍呈现弱复苏的态势，深耕当地的本土民企则有“捡漏”机会。另一方面，随着竞争提升，房企投资策略也会从仅关注核心区域、核心地块延展向城市外围区域，带动整体市场热度提升。

  综合而言，当前土地市场热度延续性显著好于新房市场，虽然整体呈现点状回暖、城市分化的格局，但土地的火热一定程度上提振了市场信心，加块了投资-销售的传导效应。预计接下来一二线土拍热度仍会惯性延续，优质地块依旧是房企补仓拿地的竞争点。

  03

  企业融资

  规模环比减少，3月小幅回暖后又出现收缩

  核心观点»»

  1、融资总量：2023年4月80家典型房企的融资总量为522.11亿元，环比减少30%，同比减少25%。在3月房企融资小幅回暖之后，4月的融资规模又出现了同环比全面收缩。在融资结构方面，本月房企境内债权融资499.07亿元，环比减少31.4%，同比减少6.5%；境外债权融资30.65亿元，环比增加45.3%，同比增加17.9%；资产证券化融资为42.4亿元，环比增加21.1%，同比减少77.7%。

  2、融资成本：2023年1-4月80家典型房企新增债券类融资成本3.79%，较2022年全年下降0.44个百分点，其中境外债券融资成本8.92%，较2022年全年上升1.87个百分点，境内债券融资成本3.52%，较2022年全年降低0.02个百分点。单月来看，4月房企融资成本为3.44%，环比下降0.28pct，同比提高0.09pct，本月没有房企境外发债，而由于本月境内发债的企业仍然主要是厦门国贸、金融街、首开股份、华侨城等国企央企，因此境内融资成本3.44%，环比下降0.28pct，仍然保持在较低的水平。

  3、企业表现：本月融资总量最大的企业是中国金茂，其融资总量为60.01亿元，主要是因为企业在本月发行了一笔25亿元的中期票据和一笔35.01亿元的CMBS。从企业梯队来看，2023年1-4月TOP10房企的平均融资额为25.64亿元，是所有梯队中最多的，同时TOP51+的房企融资规模同比增加了31.65%，增加幅度最大。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为2.8%，较2022年全年下降0.33pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低1.35pct；不过TOP51+房企的融资成本较2022年全年下降1.59pct，降幅最大。

  04

  营销策略

  现房营销持续

  五一营销不及去年热情

  核心观点»»

  1、行业信心有待修复，营销折扣小幅放松。据CRIC监测，2023年4月，重点30城成交环比回落，同比持增。一线成交韧性较强，二三线城市整体成交回调幅度大于一线，环比降幅达30%。从CRIC调研情况看，碧桂园、万科、华润等头部房企均在不同区域推出营销活动，折扣力度与上月有所放宽，但整体保持在95折及以上，少数现房、限时特价房折扣达到76折。

  2、本月上半月以“春季置业”等主题造节营销，下半月以“五一”为节日营销主题。从CRIC监测情况看，从活动范围上看，区域营销成为节日、造节营销的主流，以“五一”营销为例，除了龙湖的“五一超级购”外，其余头部房企鲜有集团营销，去年连续3届的碧桂园“55购房节”今年仅在部分地区展开区域营销。从折扣力度上看，4月折扣优惠不及去年同期，去年同期华润、招商特价房最低可达到7折以下，今年加大折扣基本在8折左右。同时，现房热度仍在持续，4月中国金茂、龙光集团、时代中国等多家房企，着力促进现房去化。

  3、五一营销积极性整体较去年回落，现房营销或成为常规营销主题。展望后市，短期来看，房企营销不会有较大变动，从CRIC监测的五一营销请款看，小范围的精准营销是更多房企选择的营销方式；长期来看，在投资缩表的背景下，持续升高的现房库存占比是多数房企需要解决的流动性问题，针对现房的营销活动有可能变成房企常规营销内容。

  05

  组织动态

  中国金茂迎来管理层大调整

  核心观点»»

  4月，百强房企人事变动依然活跃。其中，中国金茂迎来管理层的大调整。具体为，中国中化董事长李凡荣卸任中国金茂董事长；中国金茂总裁李从瑞将升任董事长；华东区域总裁陶天海将升任中国金茂总裁；原财务副总监乔晓洁，接替江南，出任金茂的执行董事兼首席财务官。

  在市场看来，中国金茂此次人事调整是为了优化企业的管理架构，提升管理能力。事实上，今年初金茂就曾进行组织架构优化和人事调整，变动集中在西南和华东区域，包括城市公司合并、城市总调任等；回溯更早的2022年，中国金茂将40个城市公司撤并为26个，各区域平台人数，降到平均48人。

  从此前城市公司撤并到本次管理层变阵，金茂核心目标始终是最大程度挖掘相关人员的潜能，优化架构。面对新周期，金茂选择了用业绩说话的优秀人才，来推动公司进一步发展。据了解，李从瑞与陶天海在体系内工作超过20年，业绩领先、实战经验丰富，都是陪伴中国金茂一路成长的老将。

  经历了2022年的苦日子，房企正在反思和改变经营策略。2023年以来“精细化管理，聚焦成本控制”成为共识，不少规模企业开始“刀刃向内，向管理要效益”，也牵动了组织架构和人员的调整。

  06

  战略动态

  华润武汉落子第2个万象城

  中原建业签约21个项目

  核心观点»»

  1、本月房企多元化主要集中在商业运营、物管方面，在代建和战略合作等领域也有所涉及。商业运营赛道较为火热，各大房企本月积极推进商业合作签约，碧桂园文商旅集团4月签约了4个项目，分别是佛山南海春风里广场项目、宜春丰城良辰悦购中心项目、浙江丽水松阳瓦窑头文商旅综合体项目、青岛殷家河商业综合体项目，华润置地在武汉落子第二座万象城，招商在佛山落子首个花园里轻资产输出项目。物管领域中碧桂园服务联合体1.33亿元中标佛山北滘物业项目，招商积余中标佛山、攀枝花多个公建项目，万物梁行签约安徽长飞先进半导体，首次进驻芜湖。此外，代建领域，世茂集团中标大家健投养老项目，远洋中标慈溪杭湾金融港安置房政府代建项目。

  2、武汉长江中心商业更名武昌万象城。4月23日，武汉长江中心商业近日正式命名为武汉武昌万象城，是万象城系列在武汉的第二个商业项目，也是华润万象生活商业华中大区的第18个购物中心。2023年3月29日，华润收购华夏幸福4家公司的百亿资产包，武汉长江中心项目就是其中一个项目。按照此前规划来看，项目涵盖400米写字楼超塔、总部滨江写字楼、约25万平方米的购物中心和高端住宅等。目前华润万象生活商业华中大区跨越四省八市，形成了覆盖湖北、湖南、江西、安徽的华中战略城市群，未来将形成“多城多汇”的商业新局面。

  3、中原建业集中签约21个项目。4月11日，中原建业有限公司发布公告称，于2023年4月9日，公司在河南郑州成功举行了第二次集中签约仪式，共计集中签约达21个项目，预计总合约建筑面积195.15万平方米。框架协议项目15个，其中，政府代建项目11个，预计总合约建筑面积105.59万平方米；河南省外项目3个，预计总合约建筑面积15.06万平方米。其余6个项目为正式代建协议项目，其中政府代建项目2个，预计总合约建筑面积16.03万平方米；河南省外项目4个，预计总合约建筑面积46.87万平方米。中原建业表示，此次集中签约仪式能够加深集团与合作伙伴的关系，促进代建业务发展战略的进一步落实。