内容提要

  • 合约销售：百强房企6月业绩同比降低28.1%

  • 企业拿地：央国企占主导、民企弱复苏，一二线仍是投资重心

  • 企业融资：规模环比回升，但仍处于近年较低水平

  • 营销策略：营销活动提前铺排，活动时间最长覆盖全月

  • 组织动态：万科南方区域人事调整，金茂管理层再迎变动

  • 战略动态：万达商管再交招股书，华润万象生活年内上海落第3子

  01

  企业分析

  百强房企6月业绩同比降低28.1%

  核心观点

  1、2023年6月，TOP100房企实现销售操盘金额5267.4亿元，环比增长8.5%，环比增幅处于历年同期的最低水平。同比降低28.1%，单月业绩增速由正转负，6月业绩规模低于去年同期。累计业绩来看，上半年百强房企实现销售操盘金额30620.2亿元，同比微增0.2%、增幅较前两月有明显回落。整体来看，2023年以来中国房地产行业虽然有一定的修复预期，但在供需两端制约之下，上半年市场和企业表现相对平淡、楼市复苏动能放缓。

  2、从不同梯队房企销售门槛值的变化来看，2023年1-6月TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长15.3%至890亿元，TOP20门槛增长4.7%至368.6亿元。TOP30和TOP50梯队房企格局变动加剧，门槛分别同比降低15.8%和10.8%至216.5亿元和133.3亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则较去年同期微增1.8%至56.7亿元。目前的行业形势下，央国企及部分优质民企韧性较强、中小房企竞争力不足，2023年房企格局将继续分化。

  3、从企业表现来看，2023年6月仅不到3成的百强房企单月业绩同比增长，环比增长的企业在百强房企中也只占到半数。具体来看，6月有近6成百强房企的单月业绩同比降幅大于30%，其中27家企业业绩降幅大于50%。但同时，也有一些企业的业绩表现相对突出。如建发房产、电建地产、大华集团、中交房地产等房企6月单月业绩实现同环比双增长。

  02

  企业拿地

  央国企占主导、民企弱复苏，一二线仍是投资重心

  核心观点

  1、6月末，在杭州、深圳、厦门、武汉等多个核心城市集中供地的带动下，30家重点监测房企单月拿地金额、面积、楼板价皆环比上涨。其中，30家房企6月拿地金额1147亿元、拿地面积634万平方米，环比分别上涨44%和12%。中海、绿城、滨江、保利发展单月拿地金额超过百亿，显著高于其1-5月份均值。在核心城市优质地块多触顶成交之下，本月重点监测房企拿地楼板价达到18091元/平方米，较5月上涨28%。

  2、央国企投资金额占60%，民企弱复苏、城投“隐身”。目前百强房企投资恢复程度依旧缓慢，越不拿地越难卖之下，未来百强的格局也会迎来大洗牌。截止到6月，仍有近五成百强房企仍未投资，这一比例与去年同期相持平。印证了当前能够拿地的房企也都是“老面孔”，新鲜血液并不多。

  上半年新增拿地金额TOP100企业中，央国企拿地金额占百强比重达到60%，占据绝对主力，城投平台以及民企拿地金额比重分别是18%和22%。

  央国企中华润置地、保利发展、中海地产、招商蛇口等央企拿地金额超过300亿元，其中保利、华润上半年拿地金额较去年同期增长12%和24%。民企中，滨江、伟星在深耕区域积极参拍，拿地销售比分别为0.43和0.54，显著高于行业平均。

  3、下半年企业投资整体压力仍大，核心一二线仍是“争夺”重心。整体而言，我们认为下半年土地市场依然会延续上半年“局部火热、整体偏冷”的态势，房企投资信心将持续弱修复。原因有两个方面：第一，市场预期和信心尚未修复，2-3月的回暖态势已然被“终结”，增长动能不断衰退下，新房销售相对萎靡，企业资金压力并未从源头得到有效缓解，尤其是部分存在一定财务危机的民企；第二，上半年核心城市优质地块应出尽出，吸引一波热度之后，随着地块质量下滑，企业参拍积极性或将大打折扣，即便是上半年未在核心城市摇到地的央国企，对于接下来的地块也会酌情斟酌比对成本。这一点从苏州近期土拍也可见一斑，失去核心地块加持后，除两宗热点地块以外均为低溢价或底价成交，房企参拍的积极性有限。因此，下半年房企投资压力仍大。

  尽管地块出让质量将有所下降，但核心一二线城市还是房企“抢地、争夺”的重心，在市场筑底修复的阶段，核心城市的优质土储的“抗跌性、安全性、流速性”都是房企关注的重点。对于城市市场支撑相对较足的一二线，即便是地块质量有所下滑，也是央国企重点布局的城市。从上半年来看，大部分房企都将低能级城市调整出自身的投资名单中，需求透支、人口透支、价格透支、产业空心等种种问题，都将导致这些城市在短期内无人问津。

  03

       企业融资

  规模环比回升，但仍处于近年较低水平

  核心观点

  1、融资总量：2023年6月80家典型房企的融资总量为460.82亿元，环比增加45.8%，同比减少28.6%。本月房企融资规模环比虽然有所回升，但是仍然处于近年来的较低水平。在融资结构方面，本月房企没有境外融资，境内债权融资349.4亿元，环比增加35.4%，同比减少18.7%；资产证券化融资为36.73亿元，环比减少16.8%，同比减少59.4%。

  2、融资成本：2023年1-6月80家典型房企新增债券类融资成本3.7%，较2022年全年下降0.53个百分点，其中境外债券融资成本8.04%，较2022年全年上升0.99个百分点，境内债券融资成本3.48%，较2022年全年降低0.06个百分点。单月来看，6月房企融资成本为3.31%，环比下降0.04pct，同比下降0.26pct，本月没有房企境外发债，而由于境内发债的企业仍然主要是华润置地、招商蛇口、越秀等国企央企，因此境内融资成本为3.31%，和上月一致，继续保持在较低的水平。

  3、企业表现：本月融资总量最大的企业是越秀地产，其融资总量为94.69亿元，主要是因为企业在本月进行了供股，募资净额82.99亿港元，同时还发行了两笔共20亿元人民币的公司债。从企业梯队来看，2023年1-6月TOP10房企的平均融资额为47.39亿元，是所有梯队中最多的，同时TOP31-50的房企融资规模同比增加了12.57%，增加幅度最大。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为2.9%，较2022年全年下降0.23pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低1.17pct；不过TOP51+房企的融资成本较2022年全年下降1.63pct，降幅最大。

  04

      营销策略

  营销活动提前铺排 活动时间最长覆盖全月

  核心观点

  1、市场成交乏力，年中房企积极营销。据CRIC监测，2023年6月，重点30城供应环比放量34%，成交环比下挫9%，同比下降25%。一线韧性略好于二三线，一线城市环比微降3%，同比下降11%，二三线城市环比下降10%，同比下降27%。从CRIC调研情况看，本月房企营销热度空前，华润、中海等房企6月推出集团周年庆、司庆类营销活动，保利粤中、万科西南、招商华东等区域也推出了年中营销活动，不仅如此，鲜有营销活动的仁恒置地也在苏州举办“618磁力购FUN节”。整体折扣力度仍保持在95折左右，小范围特价房最高折扣可达7折。

  2、本月房企营销活动主要围绕“618”、“年中”、“司庆”等主题，在营销活动铺排和活动时长上与之前出现较大变动，呈现出营销铺排“超提前”和营销活动“超时长”两大特点。具体来看，根据CRIC监测情况：

  从活动铺排节奏上看，多数房企提前铺排“618”等年中活动，最多提前近三周。根据CRIC监测情况，万科、招商、金地等房企在本月月初就开始发布年中营销讯息，比去年同期“618”期间提早一周营销的节奏更加提前，如万科西南区域的“年中现房节”于6月1日开始，而去年万科江西区域的“狂欢618”仅提前1周发布资讯。

  从活动时长上看，多数活动在2-3周，最长可达到30天。与今年以来以及去年同期的营销活动时长相比，本月房企的营销活动时间明显拉长，以往年中营销活动多数在3天之内，少数房企会在的营销活动会从“618”延续至月末，而今年华润、中海的“周年庆”、“司庆”类营销活动持续一个月，保利发展的“保利粤中66购房节”、华发股份的“618华发抖音惠购节”也持续近30天。

  3、供应放量、房企积极营销与低迷的成交形成鲜明对比，直播或将助力企业业绩增长。展望后市，短期来看，尽管6月迎来房企营销高峰，但在折扣力度并没有明显波动的情况下，延长活动时间、提前铺排营销活动仅能小幅缓解业绩压力；长期来看，房企针对现房与期房之间的营销分化会更加明显，直播、短视频等方式能拉近与购房者的差距，将成为房企线上销售的重要方式。

  05

  组织动态

  万科南方区域人事调整，金茂管理层再迎变动

  核心观点

  1、人事变动方面：时至6月，重点监测企业人事调整活跃度较上月有所下降。本月万科南方区域人事再现调整。万科南方区域事业集团合伙人、商业事业部总经理何闰峰，被调往上海印力集团任副总经理。并波及另二位高管：王维忠卸任万科福州公司总经理，接替何闰峰出任南方区域商业事业部总经理；万科东莞公司原设计总齐琳接替王维忠将任福州万科总经理。

  人事变动往往牵涉着企业发展战略的调整。本次南方区域人事调整背后或意味着在市场复苏未达预期之下，万科试图强化经营性业务和加强重点区域布局的策略性意图，旨在提升万科应对市场变化以实现稳健经营的能力。

  2、组织变动方面：时隔1月，中国金茂管理层再迎变动。公告显示，任命张增根为董事会主席，李从瑞不再担任中国金茂的任何职务。与此同时，中国金茂宣布了新的董事名单，由主席张增根、首席执行官陶天海等组成的新核心班子，正式亮相。

  这次变动后，金茂真正意义上迎来了管理团队大革新。“老中化”+“老金茂”组成新班子，延续了多年以来的传统。目前金茂高级副总裁以上的核心管理层有几个看点：

  第一、有来自母公司的重量级高管坐镇领航，资源协同强化。

  第二、核心管理层有中化系背景、也有金茂自己培养的高管、还有其他头部央企背景的。

  第三、核心团队稳定性很强。这些高管平均任职时间超过10年，更有20年以上的人士。

  由此可见，一方面金茂自己的人才培养体系初见成果，不单是依赖母公司输送高量级管理人才；另一方面金茂整体的文化氛围较为开放包容。总的来说，央企的管理和人才积累并非单纯依赖于个人，而是在整体组织能力的基础上形成的，注重团队协作和集体智慧，通过有效的组织机制和制度来优化资源、人员配置。

  06

  战略动态

  万达商管再交招股书，华润万象生活年内上海落第3子

  核心观点

  1、 本月房企多元化主要集中在商业运营以及物管方面，在战略合作领域也有所涉及。商业管理领域较为火热，多个商管公司达成签约合作，新城控股签约金华云泰PARK、金华万固城（城光汇）项目；华润签约江西天使集团打造全国第五座、华中第一座万象天地；作为北京第三座大悦城，京西大悦城开业6月18日亮相。物管方面，众安智慧生活再次通过港交所聆讯；金地物业中标汕头潮南区峡山街道“物业城市”服务项目，中标金额约1.04亿元，服务期限3年。战略方面，信达地产与中海签署战略合作协议涉及土地、城更等领域；合富辉煌与碧桂园订立代理相关合作框架协议。此外，代建领域，绿城管理代建杭州电商宸帆产业基地项目。文旅方面，碧桂园文商旅全新IP形象“乐乐”发布。

  2、 珠海万达商管第四次在港交所提交招股书。6月28日，珠海万达商管再次在港交所递交招股书，这是该公司提交的第四份招股书。于2023年4月25日，珠海万达商管提交的第三份招股书失效。最新招股书显示，截至2022年12月31日，珠海万达商管管理472个商业广场，在管建筑面积达6560万平方米，另有181个储备项目，包括163个独立第三方项目。近三年其在管商业广场(不包括停车位)平均出租率为98.6%。珠海万达商管的收入于2020年、2021年及2022年分别为人民币171.96亿元、人民币234.81亿元及人民币271.2亿元。

  3、 华润万象生活接手上海国华广场，是其今年在上海拓展的第三个商业项目。6月9日消息，华润万象生活与国华置业集团完成签约，将接手位于杨浦区的国华广场项目。项目位于 “五角场”商圈升级版图的新中心，比邻10号线三门路站点。于2020年初开业，项目总体量16万平米，是集购物中心、甲级办公、长租公寓等多种业态于一身的综合体。此次华润万象生活接管的是其中体量超6万平方米的购物中心GMALL部分。该购物中心原本的定位为一站式购物休闲、情境体验的生活MALL。华润万象生活方面表示，将定位周边高知高薪的科创办公客群及新江湾城高质居住客群，打造高品质美好生活方式空间。这是华润今年在上海拓展的第三个商业项目，此前5月11日，与香港私募地产基金丰泰地产投资签署晶品购物中心合作协议。5月31日与浦东开发集团签署上海浦东新区龙阳四街坊商业项目合作协议。