内容提要

  合约销售：百强房企2月业绩同比降低60%

  企业拿地：典型房企拿地金额环比上涨近四成，央国企是主力

  企业融资：春节假期影响，规模创2021年以来单月新低

  营销策略：部分项目提前认筹抢跑，房企调整节奏迎接“小阳春”

  组织动态：华润等多家房企进行大区重组，招商成立招商建管

  战略动态：积极申报项目“白名单”，金科成首家主动申请重整千亿房企

  01

  合约销售

  百强房企2月业绩同比降低60%

  核心观点：

      1、2024年2月，中国房地产市场继续承压，整体保持低位运行。市场预期支撑不足、需求及购买力低迷，叠加春节假期影响、市场供求明显降低。2月，TOP100房企仅实现销售操盘金额1858.6亿元，环比降低20.9%，同比降低60%，单月业绩规模继续创近年新低。累计业绩来看，百强房企1-2月实现销售操盘金额4209.1亿元，同比降幅较1月扩大近十五个百分点至48.8%。

  2、2024年2月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低52%至116亿元。TOP30和TOP50房企门槛也分别同比降低48.1%和49.2%至32.4亿元和18.2亿元。TOP100房企的销售操盘金额门槛则降低38.1%至7亿元。

  3、从企业表现来看，2024年2月仅三成百强房企实现单月业绩环比增长，单月和累计业绩同比降低的房企均占到近九成。1-2月，百强房企累计操盘金额超百亿的房企只有12家，而2023年同期有20家，2022年同期为25家。即便是全口径销售金额，过百亿的房企也只有14家。2024年，房企仍需积极推盘及营销去化，适应新变化、保障流动性安全。

  02

  企业拿地

  典型房企拿地金额环比上涨近四成，央国企是主力

  核心观点：

  1、2月，春节假期以及多城供地尚未开启，土地月度成交创历史新低。但在合肥、杭州、北京、深圳等核心城市月末拍地之下，CRIC监测的典型房企拿地积极性略有提升。其中，30家重点房企有10家在2月有土储入账。此外，1月份并未拿地的中海地产、保利发展、龙湖集团、越秀地产等央国企也在核心城市积极纳储。30家房企2月拿地金额290亿元，环比上涨38%，但仍不及去年同期；拿地面积189万平方米，环比下降11%，平均楼板价15344元/平方米，环比增长55%。

  2、央国企是主力，核心城市优质地块受青睐。从拿地企业来看，延续了过去两年央国企为主、民企弱复苏的格局。有拿地的房企中，仅有伟星、龙湖、滨江三家民企，其余皆为央国企。值得注意的是，从城市选择来看，典型房企无一例外均是以核心城市核心地块为主，如保利发展2月在太原、西安分别获得一块地，华润2月在广州、北京、杭州均有斩获。

  3、3月份土地市场或将迎来典型房企拿地“窗口期”。受到春节假期影响，本月土地市场在节后尚未完全恢复，整体供应、成交规模都处于历史低位水平。但个别核心城市如北京、杭州的优质地块出让时依然吸引了较多关注，多家房企参拍最终摇号或高溢价成交。

  整体来看，率先供应优质地块、吸引年初投资额度充裕的房企拿地是短期内保持市场热度的关键，在市场低迷期补充核心城市的优质土储也是诸多国央企的主要投资策略。

  在两方面共同作用下，市场、企业的分化还将继续：市场关注度集中于一二线城市，市场全面回暖难度颇大；虽然今年以来在各地住建部协助推进融资协调下，房地产“白名单”项目融资逐步落实，但这部分融资仅能用于项目的开发建设和“保交付”，对于企业投资的促进效果有限，因此短期内投资主力仍然较为局限于国央企和部分民企。

  03

  企业融资

  春节假期影响，规模创2021年以来单月新低

  核心观点：

  1、融资总量：2024年2月65家典型房企的融资总量为218.87亿元，环比减少47.2%，同比减少49.3%，创下了2021年以来的单月融资新低，其中春节假期带来了一定的影响。从全年累计数据来看，65家典型房企的累计融资总量为633.41亿元，同比减少37.62%。在融资结构方面，本月房企境内债权融资109.7亿元，环比减少68.5%，同比减少72.1%；资产证券化融资为109.17亿元，环比增加481.3%，同比增加504.8%，主要是因为本月华润置地的消费类公募REITs成功发行，融资总额约为69.18亿元。

  2、融资成本：2024年1-2月80家典型房企新增债券类融资成本3.23%，较2023年全年下降0.37个百分点，其中境外债券融资成本4%，较2023年全年降低4.04个百分点，境内债券融资成本3.21%，较2023年全年降低0.27个百分点。单月来看，2月房企融资成本为2.91%，环比降低0.42pct，同比降低1.25pct。本月没有房企进行境外融资，而由于境内发债的企业仍然主要是保利发展、华侨城、招商蛇口等国企央企，因此境内融资成本2.91%，仍然保持在较低的水平。

  3、企业表现：本月融资总量最大的企业是华润置地，主要是因为企业的消费类公募REITs成功发行，融资总额约为69.18亿元。从企业梯队来看，2024年1-2月TOP10房企的平均融资额为13.33亿元，是所有梯队中最多的，同时该梯队的房企融资规模同比增加了43.31%，增长幅度最大。从融资成本来看，TOP10梯队的房企融资成本仍然最低，为2.83%，较2023年全年融资成本降低了0.19pct，比融资成本最高的TOP11-30的房企低0.68pct；不过TOP51+房企的融资成本较2023年全年下降0.92pct，降幅最大。

  04

  营销策略

  部分项目提前认筹抢跑

  房企调整节奏迎接“小阳春”

  核心观点：

      1、本月房企紧扣“春节”、“元宵节”推出活动，多以优惠券、特价房、成交送礼等传统促销方式为主。为保持项目宣传热度，直播、老带新等渠道运用较多。根据CRIC调研情况看，TOP10房企中9家房企推出区域/集团营销活动，招商华中、绿城华北、金地华东等多区域推出营销活动，绿城华东、华北、青岛推出“家好，春长在”，万科在福州、云南、贵阳等多区域联动打造“万科元宵妙会”，万科冀北、中海湘赣等区域也针对返乡置业推出了限定优惠。

  2、本月房企营销主题围绕传统节日展开，值得关注的是，本月房企通过直播渠道引流的情况更为普遍，甚至推出“联播”、“直播不打烊”等活动。根据CRIC监测，万科福州、华润北京、招商华北、金地华东等区域均推出直播营销，其中不乏如保利重庆新春7天联播、金地上海“全天直播不打烊”、招商华北区域推出“新年直播不打烊”等活动。

  3、本月折扣力度保持平稳，但在去化压力大的区域仍有持续让利，合肥、南宁、武汉等在部分区域“以价换量”，其中万科武汉项目针对中心城区降价提佣，如万科华生公园大道推出1.2万元/平方米的工抵房，相较于去年年底特价房1.26万元/平方米的价格继续下降。同时根据监测，深圳玺悦台前期业主由于“中介发布项目销售均价从2022年的3.9万元/平方米降至2024年2月23日的2.4万元/平方米”，远低于当地政策“项目网签价格不低于备案价85折”的要求，发起集体断供的情况。

  4、伴随供应放量，房企加大营销力度或能迎接“小阳春”。展望后市，3月房企推盘积极性稳步回升，甚至有部分房企项目存在提前认筹、抢开示范区动作的情况，抢客启动早于往年，预计成交会有好转。长期来看，保持品牌认可度，“以销定产”推出适销对路的产品，是保持项目稳定去化的关键。

  05

  组织动态

  华润等多家房企进行大区重组，招商成立招商建管

  核心观点：

      2024年2月，标杆房企开启新一轮组织架构调整。华润置地、招商蛇口和中交地产，都进行了优化组织结构的行动。三家调整重点均在区域组织方面，招商在区域组织调整的同时进一步加强了代建业务的探索。具体情况主要如下：

  1、华润置地推进了力度较大的内部组织调整。原有7个大区，重组为5个大区，原有28个地区公司，重组为20个地区公司。具体来看，华北大区与原北大区合并，成立北方大区；取消华中大区；华中大区的武汉公司、长沙公司划归华西大区，更名为中西部大区；华中大区的郑州公司，划归北方大区管理。重组之后，华润置地形成华东、华南、深圳、北方、中西部五个大区，华润置地原本28个地区公司，跟随组织合并，如东北大区下属的地区公司合并，山东的青岛和济南合并等。本次华润组织变革涉及到管理模式变化。首先是为资源更聚焦，大区和地区重组。市场变化之后，收缩和退出是共识，绝大多数企业都将有限资源投入到更有产出的市场。其次是为激活一线，削弱大区权限。华润置地长期都是总部-大区-地区三级架构，大区权责很大。今年组织变革后，削弱了大区的作用，未来组织会更接近总部-地区两级管控，地区公司可直接向总部汇报，汇报层级压缩、效率提高。

  2、招商蛇口也启动了组织变革，将7个区域公司合并为5个，包括将深圳区域与华南区域合并，将华中区域并入其他区域，调整后形成华东、华南、华北、江南、华西五大区域公司。本次招商主要在区域层面进行了聚变，本质上也是为了进一步集中优势力量，聚焦于区域内的关键城市，提升市占率。值得关注的是，这次变动中招商蛇口还专门成立招商建管，并由原招商蛇口华北区域总经理刘成担任招商建管负责人。招商蛇口成立专业公司发力代建，一方面，推进“三个转变”总体战略，由重转轻，通过做大做强代建业务，完善其轻资产的战略版图。另一方面，代建业务能够帮助房企以更多元的方式获取优质项目资源。

  3、中交地产彻底告别集团总部-区域公司-城市公司的三级管控模式。撤销原7个区域公司，由集团总部直管城市公司，同步还将16个城市公司，按项目地理区位采用就近原则重组为9个：北京、武汉、成渝、苏杭、广州、上海、雄安、厦门、长沙。中交地产的组织变革思路与华润、招商等大致相近，一方面通过聚焦优质，特别是高能级城市，提质增效；另一方面赋能合并后的城市公司更多空间，增强区域竞争实力。

  06

       战略动态

  积极申报项目“白名单”

  金科成首家主动申请重整千亿房企

  

核心观点：

1、本月在地产板块，绿地集团公布了2024年的五项基本方略，包括盘活存量、增加流量、用好变量、提升质量和稳定总量，并提及坚持“稳中求进、以进促稳”的工作总基调，把握外部环境中积极有利因素，狠抓重点工作攻坚突破，确保取得更多更大的工作成果。此外朗诗绿色管理公布了重大收购事项，以1.85亿美元收购美国达拉斯-沃斯堡地区私营建筑商。朗诗绿管表示，收购事项使公司能够战略性地将其品牌扩展到达拉斯/沃斯堡地区，并加强其于美国经济型优质住宅市场的份额。

  2、本月，不少房企旗下项目获批进入“白名单”，公开信息涉及的房企包括碧桂园、融创、绿地、旭辉、世茂、中骏、金科、远洋、弘阳、建业、佳兆业等。据市场消息，2月5日融创已有超过90个项目入围第一批“白名单”。这些项目分布在北京、天津、成都、重庆、郑州、沈阳、青岛、武汉、昆明、西安、太原、西双版纳等20个城市。此外绿地集团2月23日披露，获批进入“白名单”的项目已有49个，拟融资金额合计约185.6亿元。随着新的融资落地，房企项目开发运营的资金压力将得到进一步缓解。同时，这也反映出国家对于房地产市场的调控政策正在逐步发挥作用，有利于整个行业的健康发展。

  3、在出险房企债务重组进展方面，部分房企仍在通过出售旗下物业积极自救，如融创出售四川千亩项目70%权益，旭辉控股附属公司以3.39亿港元出售悉尼相关物业60%权益，富力地产出售伦敦项目，涉资62.47亿港元。同时，部分房企债务重组迎来进展，中梁控股境外债务重组获香港法院批准，涵盖11.8亿美元本金；宝龙地产与30.3%债权人签署了境外债重组支持协议。此外，2月21日，金科地产正式向重庆市第五中级人民法院递交重整申请资料，法院已接收相关材料，成为首家主动申请重整的千亿房企，金科表示将合法合规推进重整工作，以解决债务风险。