核心观点

  【全年销售金额同比下滑，代建项目有待持续入市】仁恒置地2023年扣除代建销售323.5亿元，同比下降52.5%。降幅大于百强房企平均水平；销售均价为26144元/平方米，同比下降45%。销售金额出现超五成的下滑，主要受到长三角尤其是上海等城市销售下降的影响。上海、苏州、杭州是期内销售金额较去年同期分别减少262.2亿元、19.7亿元、11.4亿元。代建业绩同比下降超八成，代建项目储备较多。据CRIC监测，仁恒2022年以来获取的代建项目可售规模可达300万平方米，且大多处于开发阶段，随着这部分项目的持续入市，未来对代建业务规模仍有较强的拉升作用。

  【拿地销售比0.21，与百强拿地水平基本持平】2023年仁恒置地新增地块4幅，均位于国内。新增土地储备建筑面积53.3万方，同比下降65.2%，拿地金额为68.1亿元，同比下降61.6%。新增权益拿地金额为13.1亿元，同比微增0.3%。新增拿地楼板价12767元/平方米，同比提高10.2%。内拿地销售比为0.21，与百强房企0.21的整体拿地水平基本持平。新增土储多采取小股操盘模式，且半数以上位于长三角。

  【境内土储798.7万方，苏宁单城土储超百万方】截至2023年，仁恒置地总土储建面为819.7万平方，其中新加坡土储占比约2.6%，扣除后中国境内土储798.7万平方米，较2022年年末下降10.2%。按照近四年平均年销售面积推算，消化周期能达到5年左右，尽管总土储规模小幅下降，足够支撑未来发展。长三角区域土储占比六成，主要集中苏州、南京、无锡三城。

  【营收同比增长51.1%，净利润出现亏损】仁恒置地2023年营业收入434亿元，同比增长51.1%；地产营收381.4亿元，同比提升54.3%。营业收入的增加主要由于期内交付项目均价的提升。毛利润为82.9亿元，同比增加6.9%，毛利率为19.1%，较去年同期下降7.9个百分点。净利润亏损7.2亿元，归母净利润亏损9.3亿元，主要受到期内投资物业公允价值损失增加、已完成待售物业和开发待售物业的减值损失以及金融资产的净减值损失的影响。

  【总有息债同比下降30%，三道红线处于绿档水平】截至2023年，仁恒置地持有现金（含受限制存款）130.1亿元，较去年同比下降37.2%。总有息负债规模同比下降30.1%，现金短债比1.95，较去年年底提升0.2，剔除受限制存款后的现金短债比为1.95，较去年年底提升0.2，长短债务比2.25，较去年年底提升0.21。虽然现金短债比、长短债务比在安全阈值内，但一年内到期有息债务规模占总有息债比重接近1/3，需要合理安排现金流避免资金承压。融资成本5.6%，剔预后资产负债率64%。

  【自持物业及酒店运营收入同比增长，新商业项目出租率均超95%】2023年仁恒自持物业及酒店运营收入17.5亿元，同比上升32.2%，期内酒店入住率的提升在一定程度上助力营收上涨，在疫情管控放开后，珠海、三亚酒店入住率创新高，三亚酒店入住率甚至达到83%。同时，期内深圳仁恒梦创广场和海口仁恒海棠公园作为新项目，商业入住率分别达到95%、96%的水平，年末开放的苏州仓街商业广场也将带来可观的收益。

  01销售

  全年销售金额同比下滑

  代建项目有待入市

  仁恒置地2023年扣除代建销售323.5亿元，同比下降52.5%。2023年全年仁恒置地实现销售金额339.4亿元，较2022年同期下降56.3%。为保持数据一致性，扣除代建后仁恒置地的销售金额为323.5亿元，同比下降52.5%，降幅大于百强房企平均水平；销售面积123.7万方，同比下降13.7%。销售均价为26144元/平方米，同比下降45%。

  2023年仁恒置地销售金额出现超五成的下滑，主要受到长三角尤其是上海等城市销售规模下降的影响。从销售的区域分布上看，2023年仁恒在长三角区域销售仅99.1亿元，较去年同期减少285.2亿元，从单城销售情况看，上海、苏州、杭州是期内销售金额较去年同期减少最多的三个城市，分别减少262.2亿元、19.7亿元、11.4亿元；从单项目销售情况看，济南铁恒河滨园、深圳四季雅园、海口仁恒滨江园为年内企业销售金额最高的三个项目，销售均价分别为2.5万元/平方米、5.3万元/平方米、3.8万元/平方米，与去年同期销售TOP1的上海仁恒·海上源项目11.6万元/平方米的销售均价差距较大，使得企业整体销售均价大幅下降。

  代建业绩同比下降超八成，代建项目有待入市。2023年仁恒代建业务销售金额15.8亿元，较去年同期下降83.5%；代建销售面积7.4万平方米，同比下降59%；代建业绩的下滑由于前几年获取的代建项目大多结算完成。而根据CRIC监测，仁恒2022年以来获取的代建项目可售规模可达300万平方米，且大多处于开发阶段，随着这部分项目的持续入市，未来对代建业务规模仍有较强的拉升作用。

  02投资

  拿地销售比0.21

  与百强拿地水平基本持平

  新增拿地金额销售比0.21，审慎投资。2023年仁恒置地新增地块4幅，均位于国内。新增土地储备建筑面积53.3万方，同比下降65.2%，拿地金额为68.1亿元，同比下降61.6%。新增权益拿地金额为13.1亿元，同比微增0.3%。新增拿地楼板价12767元/平方米，同比提高10.2%。期内拿地销售比为0.21，较2022年的0.26小幅下降，与百强房企0.21的整体拿地水平基本持平。

  新增土储多采取小股操盘模式，且半数以上位于长三角。从区域分布上看，2023年仁恒置地国内新增4幅土储，其中3幅集中长三角的江苏省内，另一块则位于海口，结合合约销售分布情况看，长三角仍是仁恒未来关注区域。从获取方式上看，期内新增土储预计仍以小股操盘模式为主，仅海口项目权益占比达到50%，其余项目如苏州滨湖湾、苏州溪棠四季花园都是在企业拿地后选择与仁恒合作的项目。

  03土储

  境内土储798.7万方

  苏宁单城土储超百万方

  土地储备充足，2023年中国境内总土储规模798.7万平方米。截至2023年底仁恒置地总土储建面为819.7万平方，其中新加坡土储占比约2.6%，扣除后中国境内土储798.7万平方米，较2022年年末下降10.2%。按照近四年平均年销售面积推算，消化周期能达到5年左右，尽管总土储规模小幅下降，足够支撑未来发展。

  长三角区域土储占比六成，主要集中苏州、南京、无锡三城。从国内总土储建面分布来看，长三角占比最高为60.6%，其次为珠三角占比22.2%，环渤海和中西部分别为11.7%、5.5%，与2022年年底格局无大变动。从能级来看，土储主要分布在二线城市，占比达到57%，其次为三四线城市占比31.7%，一线城市占比11.3%。从城市层面来看，苏州、无锡持续补仓，与南京为土储分布最多的三城，累计占比境内土储近四成，其中苏州、南京两城土地储备均超百万方，结合销售数据来看，下半年长三角销售贡献度有望提升。

  04盈利

  营收同比增长51.1%

  净利润出现亏损

  营业收入同比增长51.1%，交付均价提高拉升地产营收规模。仁恒置地2023年营业收入434亿元，同比增长51.1%；地产营收381.4亿元，同比提升54.3%。营业收入的增加主要由于期内交付项目均价的提升，2023年交付均价42833元/平方米，较去年同期提升11.4%，一定程度上拉升了地产营收规模。

  毛利同比提升6.9%，净利润首次出现亏损。期内仁恒置地毛利润为82.9亿元，同比增加6.9%，毛利率为19.1%，较去年同期下降7.9个百分点。净利润为亏损7.2亿元，归母净利润为亏损9.3亿元，主要受到期内投资物业公允价值损失增加、已完成待售物业和开发待售物业的减值损失以及金融资产的净减值损失的影响，其中金融资产净减值损失10.6亿元，投资性物业公允价值损失5.3亿元。

  05负债

  总有息债同比下降30%

  三道红线处于绿档水平

  短期流动性充足，年内有息债占比超3成。截至2023年，仁恒置地持有现金（含受限制存款）130.1亿元，较去年同比下降37.2%。总有息负债规模同比下降30.1%，其中短期有息负债92.3亿元，较去年同比下降34.7%，长期有息负债207.9亿元，较去年年底下降27.8%。现金短债比1.95，较去年年底提升0.2，剔除受限制存款后的现金短债比为1.95，较去年年底提升0.2，长短债务比2.25，较去年年底提升0.21。虽然现金短债比、长短债务比在安全阈值内，但根据仁恒公布的债务到期情况看，一年内到期有息债务规模占总有息债比重接近1/3，需要合理安排现金流避免资金承压。

  融资成本5.6%，剔预后资产负债率64%。2023年仁恒置地平均融资成本为5.6%，较去年年底提升0.6个百分点。仁恒置地2023年净负债率为38.9%，较去年年底下降10.1个百分点；剔除预收账款后资产负债率在64%，较上年末下降2个百分点，三道红线仍保持绿档。

  06商业

  自持物业及酒店运营收入同比增长

  新商业项目出租率均超95%

  年内新开业商业出租率良好，酒店入住水平同比显著提升。2023年仁恒自持物业及酒店运营收入17.5亿元，同比上升32.2%，期内酒店入住率的提升在一定程度上助力营收上涨，在疫情管控放开后，珠海、三亚酒店入住率创新高，三亚酒店入住率甚至达到83%。同时，期内深圳仁恒梦创广场和海口仁恒海棠公园作为新项目，商业入住率分别达到95%、96%的水平，年末开放的苏州仓街商业广场也将带来可观的收益。