处于火热销售中的大连绿城“山与墅”项目目前正面临市场质疑。质疑有几个方面，一是低层住宅被冠以“别墅”销售；二是对外宣传容积率0.42实际却是1.89；三是可以通过搭建赠送大面积使用空间。

  针对这一情况，记者进行了实地调查，发现绿城“山与墅”项目与政府相关部门的回复大相径庭，其间到底发生了什么？

  叠拼别墅还是低层住宅？

  据绿城“山与墅”项目一王姓销售人员介绍，该项目是由大连辰熙企业集团有限公司旗下的大连官房房地产开发有限公司建设，为联排叠拼别墅项目，虽然在项目宣传册及对外销售中均以“绿城山与墅”作为项目名称，但绿城仅是该项目代建企业，负责项目前期销售与后期物业管理。

  据项目宣传资料介绍，该项目共计有26栋叠拼别墅，容积率为0.42。但在该项目《建设用地规划许可证》用地性质一栏明确标注为“住宅用地”，《商品房预售许可证》中房屋用途也显示为“住宅”。

  针对该项目宣传的为别墅产品及容积率等问题，记者联系了绿城东北区域了解情况，未得到正面回应。

  针对上述项目是别墅产品还是住宅产品的情况，记者向大连市高新区管委会进行了了解，高新区管委会回复称，“山与墅”小区为低层住宅项目，非别墅类项目。

  回复中还称，2010年12月6日，大连速伯埃特投资有限公司（甲方）、大连吉森置业有限责任公司（乙方）联合竞得龙王塘街道樱花园改造D地块国有建设用地使用权，签订《成交确认书》；2010年12月28日，大连官房房地产开发公司（甲方100%出资子公司，符合《大连高新园区国有建设用地土地使用权挂牌出让竞买须知》要求）、乙方与大连市国土资源和房屋局签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：大高2010-84），宗地总面积192248.4平方米，宗地用途为其他普通商品住房用地。

  土地容积率0.42还是1.89？

  除了房屋用途存疑外，绿城“山与墅”项目分别在“星与墅”“谷与院”两份宣传折页中称，该项目为“70年产权，约0.42低密纯墅区”；项目施工现场的围挡上也明确宣传“超低容积率0.42”。

  关于“山与墅”项目“超低容积率0.42”的情况，记者亦向大连市高新区管委会进行了了解，管委会回复称，该项目为龙王塘樱花园改造项目D区项目，于2010年9月29日挂牌，规划总用地面积为192248平方米，容积率为1.89。

  此外，该宗地于2011年7月取得《国有土地使用权证》，规划总用地面积为192248平方米，项目整体规划分三期开发建设。其中，一期用地面积95383平方米，计入容积率面积237182平方米；二期用地面积48669平方米，计入容积率面积105445平方米；三期用地面积48196平方米，计入容积率面积20177平方米，累计计入容积率面积362804平方米，容积率为1.89，与宗地出让合同约定相符，符合国家关于容积率的相关规定。

  处于开发建设阶段

  据绿城“山与墅”项目王姓销售人员介绍，该项目仅有两个产品，即上叠和下叠，上叠别墅销售面积为93平方米，实得面积为170平方米；下叠别墅销售面积为77平方米，实得面积为160平方米。

  据销售人员介绍，上叠别墅多出的77平方米面积是在购房业主收房后，由开发商为业主施工搭建楼板后多赠送的面积；下叠别墅多出的83平方米，亦是在地面一层由开发商按照车库产品形式向相关部门报批，验收后再由开发商进行改造赠送给购房业主。

  在该项目上叠户型的宣传折页中，后期搭建出的3间卧室赫然显示在上叠户型的上层装修改造意向图中。

  对于记者关于开发商此类行为是否合法合规时，该销售人员表示，搭建仅存在于上叠别墅，相关部门在对上叠别墅验收时不会看到搭建面积，所有搭建工程均在验收与购房者收房后开始施工。下叠别墅的一层完全是按照车库报批与验收，购房者收房后由开发商进行改造。再则所有搭建与改造均在楼内，从外观上看不出来，也不会引起相关部门注意。

  记者在该项目上叠别墅三层的样板间看到，该层内设有3间卧室。销售人员介绍说，这3间卧室完全都是后期搭建出来的，原本的设计与施工是三层与四层挑空，没有卧室的设计，业主在收房时也看不到三层的3间卧室，后期会进行二次搭建。

  记者在下叠别墅样板间看到，房屋北侧有两扇窗户，南侧是落地窗与一扇通向后院的玻璃门，不似车库的模样。销售人员介绍，北侧的两扇窗户在验收之前是没有的，验收之后会重新改造。

  针对二次搭建与改造是否会存在安全隐患的问题，销售人员表示，楼板的搭建工程均由房屋主体建筑企业施工，不会存在质量问题与安全隐患。此外，针对二次搭建楼板一事，开发商会与购房业主签订相关合同。

  “如果建筑整体完工后，楼板与原建筑结构非一体浇筑完成，理论上确实存在一定安全隐患。因此，如果在购房主体合同中没有体现二次浇筑楼板的相关条款，业主应该与开发单位或施工单位签订相关协议，确保工程质量与后期的维修维护。”东北设计院建筑结构专业一名张姓工程师表示。

  辽宁鼎泰律师事务所杨功涵律师表示，家装不允许私自搭建楼板，室内私自现浇楼板对房子结构、整体性、抗震性能都有影响。未经规划部门审批或者规划调整，私自现浇楼板行为也属于违规行为，规划部门有权作出违章建筑的认定。执法部门有权根据规划部门的认定作出处理，包括限期整改或进行拆除等。

  对于绿城“山与墅”在房屋验收后为购房业主搭建楼板是否合规的问题，大连市高新区管委会回复时表示，目前该项目处于开发建设阶段未完全建成，更没有竣工交付使用，从目前现场按照规划审批的方案图纸施工来看，未发现违法建设事实。后期涉及相关工作，高新区管委会将依法依规进行监管。