去库存仍是未来重点；债务规模改善，完成2024年第一期中期票据发行。

  ◎  作者 / 房玲、洪宇桁

  核心观点

  【销售疲软回款乏力，去库存仍是未来重点】金辉预收账款较23年年末明显减少34.2%至247.6亿元。销售乏力叠加自2022年以来没有新拓项目，在建面积较去年年末减少13%至1056.68万平，占到全部土储的比重降至51.9%。受住宅已竣工和交付物业数量减少，住宅开发与销售占比从去年年末的96.8%降至96.2%；已竣工库存比例继续上升，占比从去年年末的19.8%升至20.6%，去化压力较大。新货不足、库存去化困难是当前房企普遍面临的难题，优化库存结构仍是金辉工作重点。

  【总土储较去年年末减少6%，权益占比继续提升】金辉依旧没有新增土地，2024年中期金辉总土地储备较2023年年末下降5.8%至2036万平，权益土储建面1641.1万平，较23年年末降幅5.6%，按面积计权益比例进一步提升至80.6%，较去年年末增长0.2pct。上海公司和西安公司土储规模依然保持领先，两者占比近六成。

  【归母净利同比大跌，盈利亏损】2024年中期金辉营业收入163.8亿元，同比减少10.7%，因确认的物业减值亏损约206亿元，毛利减少至7.79亿元，综合毛利率同比减少7.9pct至4.8%。净利润亏损扩大至19.3亿元，主要受部分低毛利项目结转，导致地产开发业务的结转毛利率下降，以及开发中及持作出售的竣工物业及其他资产减值拨备所致。

  【信用债清空，成功发行中期票据】金辉期末有息负债264.16亿元，较去年年末下滑10.2%，其中短债规模较去年年末减少49%至71.61亿，占比从47.4%降至27.1%，债务结构有所优化。期末持有现金41.79亿元，非受限现金短债比升至0.58；4月赎回美元债优先票据，结清所有公开市场信用类债券，7月成功发行第一期五年期中期票据，发行规模为人民币5.5亿元，票面利率3.0%，融资结构进一步优化。

  01 销售

  销售疲软回款乏力
去库存仍是未来重点

  2024年上半年金辉实现开发物业结转收入161.9亿元，同比减少10.7%；开发物业结转面积125.2万平，同比减少8.1%。区域结构看，华东、华中、西北和东南区域合计的结转收入占到全部的74%，其中华东贡献最大，结转收入占比26.3%，剩余三大区域结转收入占比13%-20%不等，而长三角、深惠、西南和环渤海区域结转贡献相对偏低。

  2024年上半年预收账款较2023年年末减少34.2%至247.6亿元，金辉销售乏力叠加自2022年以来没有新拓项目，在建面积较年初减少13%至1056.68万平，占到全部土储的比重降至51.9%。分业务来看，收入主要来自住宅开发与销售，约占96.2%，其他业务包括商业开发与销售、物业租赁、管理咨询与服务，规模较小，分别占2.6%、1.2%、0%。受住宅已竣工和交付物业数量减少，住宅开发与销售占比从去年年末的96.8%降至96.2%，同时因武汉、西安相关商业开发落地，商业开发与销售占比从1.9%升至2.6%。而已竣工库存比例继续上升，占比从去年年末的19.8%升至20.6%，去化压力较大。优化库存结构仍是未来工作重点，针对优质项目需要根据市场热度灵活调整推货节奏，对难销项目多管齐下加大营销渠道和力度，促进销售资金的回笼。

  02 投资

  总土储较去年年末减少6%
权益占比继续提升

  受整体市场下行和企业积极降杠杆共同影响，2024年上半年金辉仍无新赠土储入账。期末总土地储备较2023年年末下降5.8%至2036万平，权益土储建面1641.1万平，较23年年末降幅5.6%，按面积计权益比例进一步提升至80.6%，较去年年末增长0.2pct。从土储结构来看，当前上海公司土储规模依然保持领先，土储建面占比30%，但较去年年末减少12.8%；西安公司次之，土储建面占比26%，受合营企业和联营公司土储增加影响，较去年年末增加6%，而福建公司、武汉公司、北京公司和重庆公司土储建面占比14.9%、14%、10.1%和5.6%。

  03 盈利

  归母净利同比大跌
盈利亏损

  2024年中期金辉营业收入163.8亿元，同比减少10.7%， 盈利能力方面，受近两年公开市场地块盈利空间收窄和结转趋缓的影响，上半年金辉集团确认的物业减值亏损约206亿元，毛利减少至7.79亿元，综合毛利率同比减少7.9pct至4.8%。而净利润亏损扩大至19.3亿元，同比降幅达361%，预期亏损主要是部分低毛利项目结转，导致地产开发业务的结转毛利率下降，以及开发中及持作出售的竣工物业及其他资产减值拨备所致。中期归母净利亏损扩大至20.3亿元。

  04 偿债

  融资结构进一步优化
成功发行中期票据

  2024年4月金辉赎回美元债优先票据，结清所有公开市场发行的信用类债券；7月12日企业成功发行2024年度第一期中期票据（债券简称:24金辉集团MTN001），发行规模为人民币5.5亿元，五年期债券，票面利率3.0%，融资结构进一步优化。

  期末有息负债264.16亿元，较去年年末下滑10.2%，其中短债规模较去年年末减少49%至71.61亿，占比从47.4%降至27.1%，债务结构有所优化；公司债小幅增加，期末余额为28.56亿元。

  从三条红线指标来看，期末持有现金41.79亿元，非受限现金短债比从去年年末0.51升至0.58，流动性压力有所改善；中期净负债率较去年年末增加4.2pct至66.3%，剔除预收后的资产负债率维持在61%左右。