上半年投资趋于谨慎，经营现金流为正13亿，净利率下滑至3.6%，第二曲线初具规模。

  ◎  作者 / 房玲、易天宇

  核心观点

  【合约销售下降39%，未来加大"向内求索"力度】2024上半年招商蛇口实现合同销售额1009.52亿元，同比下降39%，销售规模维持行业前五。上半年经营性现金流净额依然为正，为净流入13亿元，但相比同期下降明显。面对当下不确定的市场环境，招商蛇口在中报中表示要加大"向内求索"的力度，追求品质制胜，同时也提到了要精诚合作促去化抓回款。

  【投资谨慎仅获取7幅地块，存货结构质量改善】上半年，招商蛇口投资谨慎，仅获取7宗土地，计容建筑面积80.13万平方米，总地价146.14亿元，需支付地价为99.97亿元，在北京、上海、杭州等“核心10城”的投资金额占比达86%。期内，招商蛇口加大了存量项目的去化和开发力度，下半年，招商蛇口表示将继续坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资原则，在确保现金流、风险可控的前提下，根据库存情况进行适当补货，重点关注核心城市确定性较高的优质项目。

  【毛利率下降至12%，去化压力下销售费用同比增长6%】2024上半年，招商蛇口营业总收入513亿，较期初略有下降；各业务板块中仅开发业务营收规模下降。随着低毛利项目的结转，整体毛利率水平下降至12%；净利率为3.6%，同比下降3.8个百分点。当前市场疲软，去化压力增加，销售费用销售同比增长6%。

  【资金成本持续改善至3.25%，三道红线维持绿档】期末，招商蛇口的总有息负债为2181亿元，较期初增长5%；一年内到期有息债务387亿元，持有货币资金828亿元。多年来，招商蛇口秉持稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档。期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63。整体债务结构稳固、风险可控。新增融资成本3.01%，报告期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。

  【积极拓展代建及物业管理项目，第二曲线初具雏形】招商蛇口资产运营与城市服务业务相对稳定。2024上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA实现18.95亿元，同比上涨14%。此外，城市服务运营方面，招商积余实现营业收入78.39亿元，较上年增长12.34%。受关注的代建板块，上半年新增26个代建项目，新增代建管理面积约178万平方米，新进驻苏州、合肥等城市。

  01 销售

  合约销售下降39%
未来加大"向内求索"力度

  2024上半年招商蛇口实现合同销售面积438.71万平，同比下降36%；合同销售额1009.52亿元，同比下降39%，销售规模维持行业前五；上半年销售权益比为65%，同比提升了9个百分点。其中，强心30城销售业绩贡献占比91%；核心10城销售业绩贡献占比66%，同比去年提升2个百分点。招商蛇口在全国12个城市进入当地流量销售金额TOP5，其中深圳、西安、长沙、合肥、南通排名当地TOP1，南京、佛山进入TOP3，上海、成都、重庆、苏州、徐州进入TOP5。此外，上半年新推盘项目首开当日去化率同比提升17个百分点。

  房地产行业仍处于深度调整期，同时也考验着房企的现金流管理能力。上半年，招商蛇口的经营性现金流净额依然为正，为净流入13亿元，但相比2023年同期净流入265亿元，下降明显。期内，销售商品、提供劳务收到的现金661亿元，相较于去年同期流入减少了378亿元。面对当下不确定的市场环境，招商蛇口在中报中表示要加大"向内求索"的力度，追求品质制胜，同时也提到了要精诚合作促去化抓回款。

  02 投资

  投资谨慎仅获取7幅地块
存货结构质量改善

  相较2023年同期斩获25宗地块，招商蛇口今年拿地更加谨慎。上半年，招商蛇口获取7宗土地，总计容建筑面积80.13万平方米，总地价146.14亿元，需支付地价为99.97亿元，在北京、上海、杭州等“核心10城”的投资金额占比达86%。此外，还获取代建项目26个，合计新增管理面积178万平方米。

  期末，招商蛇口的存货账面余额为4299亿元，较期初增长2%；对应存货跌价准备55亿元，账面价值4244亿元。期内，招商蛇口加大了存量项目的去化和开发力度，其中已完工开发产品账面余额较期初下降2%至838亿元，于总量中的占比下降至19.5%（期初为20.2%）；拟开发产品较期初下降了30%至138亿元；在建开发产品账面余额较期初上升5%至2894亿元。此外，在建开发产品相应的跌价准备为13亿，较期初24亿的跌价准备显著下降，主要是减值项目不断结转，而相应计提的跌价准备被转销。期内，招商蛇口未有计提新的存货跌价准备，存货质量有所提升。

  下半年，招商蛇口表示将继续坚持以销定投、聚焦核心、轻重并举的投资原则，在确保现金流、风险可控的前提下，根据库存情况进行适当补货，重点关注核心城市确定性较高的优质项目，同时加大转型业务拓展力度，积极拓展轻资产管理输出、代建及物业管理项目，实现稳健的高质量发展。

  03 盈利

  毛利率下降至12%
去化压力下销售费用同比增长6%

  2024上半年，招商蛇口营业总收入513亿，较期初略有下降；各业务板块中仅开发业务营收规模下降，同比下降了4%至399亿，占总营收的78%。

  毛利润为61亿元，同比下降27%；毛利率12%，同比下降4.3个百分点。期内，存货跌价准备转销12.5亿（去年同期为9.35亿），随着低毛利项目的结转，企业整体毛利率水平有所下降。

  期内，净利润18.5亿，同比下降51%；净利率为3.6%，同比下降3.8个百分点。其中销售费用同比增长6%，从销售费用的结构来看，只有职工薪酬部分同比下降，而广告推广费、销售机构费用及佣金等均在增长，反应当前去化压力增加，销售费用难以压降。

  04 偿债

  资金成本持续改善至3.25%
三道红线维持绿档

  期末，招商蛇口的总有息负债为2181亿元，较期初增长5%；其中一年内到期有息债务387亿元，较期初增长5%。持有货币资金828亿元，较期初下降6%。多年来，招商蛇口秉持稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档。期末，招商蛇口剔除预收账款的资产负债率62.42%、净负债率59.17%、现金短债比为1.63。整体债务结构稳固、风险可控。

  上半年，招商蛇口紧抓LPR下行的市场窗口，充分发挥信用优势进行高息债务置换，资金成本显著降低，报告期内新增融资成本3.01%，报告期末综合资金成本3.25%，较年初降低22个BP。

  05 战略

  积极拓展代建及物业管理项目
第二曲线初具雏形

  相比开发业务的挑战，招商蛇口资产运营与城市服务业务相对稳定，业绩增长的第二曲线初具雏形。

  从资产运营端来看，2024上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36亿元，同比上涨15%，EBITDA实现18.95亿元，同比上涨14%。期内，开业三年以上稳定期项目EBITDA回报率达6.34%，同比提升0.2个百分点。其中，集中商业及产业园是业务规模较大的两个板块。

  上半年，招商蛇口集中商业运营收入为8.38亿元，开业三年以上项目出租率90%；在营项目38个，总经营建筑面积约215万平方米，在建及筹开项目总经营建筑面积约296万平方米。此外，产业园运营收入实现5.72亿元，开业三年以上项目出租率达88%；管理范围内的产业园在营主要项目34个，总经营建筑面积约252万平方米，在建及筹备项目规划经营建筑面积约66万平方米。

  城市服务端来看，招商蛇口旗下物业管理和轻资产运营服务平台——招商积余，期内实现营业收入78.39亿元，较上年增长12.34%。截至2024年6月，招商积余在管项目2209个，管理面积达3.85亿平方米。

  此外，招商蛇口于2024年3月正式设立专业公司招商建管，作为招商蛇口旗下统筹管理并开展代建业务的专业公司。上半年，招商建管新增26个代建项目，新增代建管理面积约178万平方米，新进驻苏州、合肥等城市。

  招商蛇口在中报中表示，在资产运营方面，未来要加强自身运营能力建设，以优质的多业态协同和精细的成本管控，打造明星标杆项目，提升资产价值。城市服务方面，要深耕优势赛道，打造主营业务相关多元化生态，通过加强科技应用赋能内部管理提效，不断提升服务质量和经营效率。