绿城管理在新拓项目、总订单储备、交付规模、代建收入等指标中始终保持行业龙头地位。布局加速向高能级城市倾斜、订单结构优化进一步提升企业抗风险能力。

  竞争加剧下，企业净利润、利润率有所下滑，盈利难度攀升。下半年绿城管理采取一系列改革和能力提升，部分经营指标有了明显止跌回稳趋势。

  核心观点

  【规模稳中有进稳固龙头地位，结构升维驱动市占率扩张】代建行业整体规模增速放缓、竞争加剧的背景下，绿城管理新拓规模仍稳中有进，维持行业领先地位。2024年新拓代建项目总面积3649万平方米，同比微涨3.4%，新拓项目代建费用（估算）为93.05亿元，同比下降10.3%；顺应市场周期变化，2024年绿城管理新拓结构较2023年发生了明显的变化，私营企业首次超过政府和国企，成为了第一大委托方。

  【订单底仓充实保障未来业绩增长，项目运营与交付效率双提升】绿城管理2024年末在建面积53.96百万平方米，同比增加3%；可售货值9321亿元，订单底仓充实；一二线城市占总建筑面积的44.0%，四大核心城市圈占比76.6%，抗风险能力进一步提升；商业代建建筑面积9570万平方米，占比达76.19%；2024年末待启动开发面积54.5百万平方米，占43.4%，较2023年末减少4.7个百分点，项目启动提效加速。此外，绿城管理一系列改革举措下，销售和管理费用支出同比下降7.6%，人均代建费产值提升至84万/人。

  【营收微增、净利润下滑，竞争加剧致盈利难度攀升】2024年绿城管理实现营业收入34.42亿，同比增长4.21%，主要源自商业代建收入的贡献。综合毛利率为49.6%，较上年同期52.2%下降2.6个百分点，主要受到政府代建和其他服务毛利率大幅下降的影响。期内净利润为人民币7.91亿元，同比下降19.4%；流动比率1.68倍，比2023年末降低0.15，但是较中期的1.40倍有所回升，企业短期偿债能力回升至合理区间。

  01

      新拓

  规模稳中有进稳固龙头地位

  结构升维驱动市占率扩张

  在代建行业整体规模增速放缓、竞争加剧的背景下，作为代建龙头企业，绿城管理新拓规模稳中有进，2024年新拓代建项目总面积3649万平方米，同比微涨3.4%，较行业第二名高出2.3倍，保持行业绝对龙头地位。

  尽管代建行业费率持续下降，绿城管理2024年在商业代建方面费率依然保持稳定，虽与上一年相比有所下降，但还是远高于行业的中位数。全年绿城管理新拓代单价为255元/平方米，同比下降13.2%。主要是受到上半年新拓项目代建费用较低影响（1-6月新拓单价240元/平方米），随着新拓结构优化（一二线项目数量占比提升6个百分点至58%）、商务模式调整、提升经营效益等措施多管齐下，下半年新拓项目费用较上半年明显回升。

  从新拓客群来看，绿城管理主动优化客户结构以顺应市场周期变化，2024年的新拓结构较2023年发生了明显的变化。

  2024年新拓项目来自私营企业和政府的委托成为两大主力，私营企业委托12.1百万平方米，同比增加36%左右；政府代建委托11.5百万平方米，同比微涨5%，此外来自国企的委托9.2百万平方米，同比大幅下降22%，金融机构的委托3.7百万平方米，同比微涨3%。

  值得注意的是，私营企业首次超过政府和国企，成为了第一大委托方，2024年来自私营企业的占比达到33.2%，同比增加了7.9个百分点，高毛利商业代建也是未来业绩的有力保障；相应地，来自国企的委托占比减少8.2个百分点，降至25.1%，与部分城投项目开发意愿走低不无关系。 

  来自金融机构的占比保持在10.3%，相对稳定，并逐渐成为其业务的新增长点。2024年绿城管理继续保持与绿城管理联合东方资产、长城资产、浙商资产、中航信托、光大信托、兴业信托、中国人寿等众多 AMC 机构及信托公司，打造了绿城·武汉桂湖云翠等纾困热销盘。

  02

      储备&交付

  订单底仓充实保障未来业绩增长

  项目运营与交付效率双提升

  代建总规模继续维持第一身位，未来在手货源充足，保障业绩增长同时，也是拓展项目时有力的背书。截至2024年末，绿城管理在管代建项目覆盖130个城市，较2023年末增加8个，布局涉足除西藏和台湾以外的所有省份；合约总建筑面积125.6百万平方米，同比增加5%；当期在建面积53.96百万平方米，同比增加3%；可售货值9321亿元，订单底仓充实。

  代建布局上绿城管理抗风险能力依然较强。截至到2024年末，一二线城市占总建筑面积的44.0%，四大核心城市圈（长三角经济圈、珠三角经济圈、环渤海经济圈及成渝城市群）占比76.6%。无论是一二线城市占比还是四大核心城市圈占比均较2023年末有所上涨，可见绿城管理2024年优化订单结构的效果。

  2024年末，绿城管理合约总建面中，毛利更高的商业代建建筑面积95.7百万平方米，占比达76.19%，商业代建项目的高毛利特性，为公司带来了更为稳定的收益，未来能更加有力地保障整体业绩的稳健兑现。

  绿城管理2024年末待启动开发面积54.5百万平方米，占43.4%，较2023年末减少4.7个百分点，待启动项目占比的降低，意味着项目启动逐步提效加速。2024年绿城管理完成了118个项目交付，交付建面达1656万平方米，同比提升3%，交付规模在行业内也稳居首位。强大的项目启动能力和交付能力，是绿城管理进一步提升经营管理效率的成果。

  03

      财务

  营收微增、净利润下滑

  竞争加剧致盈利难度攀升

  2024年绿城管理实现营业收入34.42亿，同比增长4.21%，主要源自商业代建收入的贡献。商业代建收入27.53亿元，同比增长17%，占总收入比例80%，创2020年以来新高，商业代建收入分量进一步提升，也是2024年唯一同比增加的收入类型；此外政府代建收入6.26亿元，同比下降21%，占比18%，其他业务收入0.63亿元，同比下降63%，占比2%。

  盈利能力方面，绿城管理2024年毛利润为17.1亿，同比下降1%；综合毛利率为49.6%，较上年同期52.2%下降2.6个百分点，主要受到政府代建和其他服务毛利率大幅下降的影响。分项来看，商业代建毛利率为51%，与2023年基本持平，政府代建毛利率40%，同比减少5.2个百分点，其他服务毛利率73%，同比减少9.2个百分点。此外，合作代建收入比例也大幅下降，2024年合作代建收入占总收入17.28%，同比减少12.8个百分点。

  2024年绿城管理实现净利润7.91亿，同比下降19.37%，远高于毛利润降幅；净利率22.99%，同比下降6.7个百分点。归母净利润8.01亿元，同比下降17.7%，归母净利率23.28%，同比减少6.2个百分点。盈利指标的大幅下降主要受房地产行业深度调整、代建竞争加剧的影响。绿城管理也于2024年下半年采取了更为稳健的这个财务策略，强化收款的同时也严格控制的合同资产和应收款的增长。

  2024年绿城管理实现经营性现金流净额2.92亿元，同比减少69.4%，主要是上半年收款情况以及经营性净现金流的表现不够理想，下半年在一系列改革和能力提升举措下，有明显止跌回稳趋势。2024年流动比率1.68倍，比2023年末降低0.15，但是较中期的1.40倍有所回升，企业短期偿债能力回升至合理区间。可以看到，年中快速采取的组织绩效考核等方面的调整、强化收款管理后，绿城管理在下半年迅速扭转了局面，四季度收款的同环比均快速上升。