[克而瑞]企业月报｜业绩表现依然不佳 (4月)

  内容提要>>>

  ► 市场仍显颓势，4月环比降幅大于近年同期

  ► 拿地谨慎态度并未好转，集中供地未解市场低迷

  ► 新增融资额环比下降25.2%，利率仅3.17%

  ► 五一营销前置，房企营销积极性复苏

  ► 华侨城段先念退任，华夏幸福吴向东辞职

  ► 物管分拆热度持续，建业万达商管签署合作

  合约销售

  市场仍显颓势

  4月环比降幅大于近年同期

  ▷ 核心观点

  1、2022年4月，市场整体表现持续低迷，部分城市受疫情影响，致使市场下行压力进一步加剧。百强房企4月单月仅实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，较3月降幅进一步扩大，且处于近年来单月业绩同比降幅的最高水平。累计业绩来看，百强房企1-4月的整体业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。

  2、2022年1-4月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期显著降低，且均低于2020年同期。TOP10房企销售操盘金额门槛仅为437.1亿元，较去年同期降低49%。TOP20和TOP30房企销售操盘金额门槛分别为225.4亿元和164.7亿元，较2021年分别降低58.5%和57.4%。而TOP100房企的销售操盘金额门槛为35.6亿元，略低于2020年同期，同比降幅达51.5%。

  3、4月，多数规模房企销售表现不佳，一方面是受到市场持续低迷、行业信心不足的影响；另一方面也有部分城市受疫情影响，市场受挫、企业项目去化受阻。具体来看，近7成的百强房企单月业绩环比降低，其中近4成企业降幅在15%至50%之间，2成房企的降幅高于50%。此外，仅3成百强房企单月业绩环比增长，其中，滨江、越秀、大悦城等少数规模房企表现相对突出，单月业绩环比增幅超过30%。

  企业拿地

  拿地谨慎态度并未好转

  集中供地未解市场低迷

  ▷ 核心观点

  1、4月30家监测房企的土地投资受到部分城市集中土拍的影响，量价齐升，成交单价结构性上涨，平均楼板价达到12547元/平方米。本月30家典型房企新增土储建面505万平方米，环比上涨64.4%；新增土地成交金额634亿元，环比上升183.2%。平均楼板价12547元/平方米，环比上升72.2%。主要是本月深圳、杭州、宁波、南京、天津等城市首轮集中供地，楼板价环比上升。

  2、本月监测房企中有10家投资拿地，主要仍是国企、央企及头部稳健型房企。尽管集中供地进入高峰期，但监测房企的投资积极性仍未提升，主要仍以中海、华润等国企、央企为主，部分稳健头部民企如碧桂园、龙湖等参与。从成交结构来看，受到深圳、杭州、宁波、南京、天津等城市首轮集中供地影响，本月一二线城市占比较高，达到了84%；区域分布方面，珠三角占比最高，达到37%，其次则是长三角，占比35%，中西部和环渤海分别为21%和7%。

  3、对于有资金实力的企业来说，目前是拿地窗口期。4月末，中央政治局会议从多方面对未来的经济工作进行了指导，其中房地产部分在坚持“房住不炒”的前提下，提出了支持各地因地制宜完善政策、支持刚需和改善型需求住房，促进房地产市场平稳发展等要求。且有不少城市已经从人才购房、公积金贷款、首付比例等多方面对楼市进行了“松绑”，房地产市场的“回暖”依然可期。对于有资金实力的企业来说，当前正是拿地的窗口期，选择合适的城市、项目，逆市增加优质土储对于企业未来发展有较大助益；而对于资金仍然偏紧的大部分民企来说，还应该继续寻求合适的合作机会。

  企业融资

  新增融资额环比下降25.2%

  利率仅3.17%

  ▷ 核心观点

  1、融资总量：2022年4月100家典型房企的融资总量为641.28亿元，环比下降25.2%，同比下降44.5%，融资量较往年千亿元以上的融资量来看较小。从融资结构来看，境内债权融资487亿元，环比下降15.8%，同比下降27.1%；境外债权融资13亿元，环比下降87.9%，同比下降91.5%；本月资产证券化融资141亿元，环比下降17.5%，同比下降36.1%，融资主体大部分是国企央企。

  2、融资成本：2021年截至4月100家典型房企新增债券类1融资成本4.34%，较2021年全年下降0.94个百分点，其中境外债券融资成本7.72%，较2021年全年上升0.69个百分点，境内债券融资成本3.19%，较2021年全年下降0.88个百分点。单月来看，4月房企融资成本3.17%，环比下降1.92pct，同比下降2.10pct。其中境内融资成本3.14%，环比下降0.12pct，发债主体仍然是集中在保利发展、华润置地、招商蛇口等国企央企；境外融资成本3.80%，为远洋集团发行的一笔绿色债券，成本较低。

  3、企业表现：本月融资总量最高的企业为华润置地，融资总量约107.5亿元，华润置地进行了发行合计60亿元的公司债，20亿元的中期票据等融资活动。从企业梯队来看，2022年1-4月TOP10房企融资平均额105.16亿元最大，融资总额同比下降36.9%，下降幅度最小。成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.29%，其较2021年全年下降0.89pct，较成本最高的TOP11-30梯队的房企低2.19pct；TOP31-50房企较2021年全年下降0.33至4.57%，降幅最小。

  营销策略

  五一营销前置

  房企营销积极性复苏

  ▷ 核心观点

  1、4月，房企营销积极性明显增强，营销活动数量、规模以及折扣力度较之前都有提升，一方面恰逢五一节点，另一方面政策方面频频放松，房企也借机刺激购房。从市场来看，4月表现仍然低迷， 30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。从营销来看，时值五一前夕，房企营销积极性增强，结合五一推出了大量营销活动，TOP30房企超6成都推出了区域和集团层面的营销活动，让利方式上仍然是折扣、特价房和全民营销返佣金等。

  2、4月房企营销活动集中在下半月，为结合五一假期节点推出营销的活动，包括常规的如碧桂园的“55购房节”已是第3届，阳光城High5超级购也已是第2届。营销方式上仍然是由集团依托节日制定口号或者主题，各个项目按照具体情况设置优惠折扣情况。不过由于五一假期，我们关注到企业的体验性活动明显增多，另外疫情期间，居家健身热度较高，不少企业也推出了居家健身打卡的营销活动，追赶热度。折扣上有有明显下探，像碧桂园最低可达55折，美的置业商铺7折，恒大现房特价最低可达75折。

  3、4月超40城有房地产支持政策落地，包含降首付、降利率等一系列措施，但是从当下行情而言，回暖仍需要时间。不过政策面的放松对企业的营销仍有提振，这也是企业态度转变的重要因素。因此展望后市，对于营销而言，我们仍然是建议企业保持积极的营销态势，预期疫情将有所好转，叠加政策的宽松，营销活动也会有更大空间。

  人事变动

  华侨城段先念退任

  华夏幸福吴向东辞职

  ▷ 核心观点

  1、4月，房企高层人事动态信息数量较前月明显减少，从108家监测企业的人事变动情况来看，经过跨年、年报季等敏感节点，房企高层人员的职务变动频次显著降低，但仍有企业在深化内部组织架构调整。

  2、4月5日，华夏幸福发布公告，华夏幸福联席董事长、董事、战略委员会委员和首席执行官暨总裁吴向东辞去相关职务。公告中也提到：吴向东辞去职务后，将继续在公司工作，并继续协助公司承担必要的债务重组工作。吴向东曾任华润置地深圳公司的总经理，华润置地董事会主席。2019年加入华夏幸福。

  3、4月7日，华侨城发布公告，鉴于公司董事长段先念已达法定退休年龄，即日起不再担任公司董事长、执行委员会主任委员、战略委员会主任委员等职务，离任后将不再担任公司任何职务。4月29日，华侨城发出主要成员变更，新增张振高为董事长。张振高曾任全国人大常委会办公厅研究室主任科员，保利科技有限公司金融部副总经理，保利置业集团有限公司董事、总经理，中国保利集团有限公司党委副书记、董事、总经理。

  战略动态

  物管分拆热度持续

  建业万达商管签署合作

  ▷ 核心观点

  1、 本月房企多元化业务集中物业管理和商业运营，其中多家房企物管平台继续准备分拆上市。物管赛道竞争激烈，除学校物管赛道外，医院物管业务逐渐变为房企物管平台聚焦赛道。商业运营活跃度提升，多家房企外拓战略版图。房企物管平台分拆上市热度回升，部分房企通过港交所聆讯，部分成功上市物管公司通过收购扩大版图。

  2、 新希望服务1.8亿接盘明宇商服主要资产，保持区域深耕。4月11日，新希望服务披露公告表示，拟1.8亿元收购目标公司成都明宇环球商业管理有限公司（简称明宇环球商管）51%股权。交易完成后，目标公司将正式成为新希望服务的附属公司。本次是新希望服务上市后第一次收并购，成渝城市群是新希望服务重点发展区域，而明宇环球商管的区域优势便在四川，因此通过本次收购将进一步提升新希望集团商用物业管理的竞争力，或将助力其商业运营服务板块业绩的提升。同时，本次收购事件也为即将准备赴港上市的物管公司提供新出路。

  3、 招商积余医院细分赛道再拓宽，新增宁德市医院摘得项目。4月28日，招商积余福建公司成功进驻宁德师范学院附属宁德市医院项目，近期招商积余在高校、医院的物管赛道上不断深耕外拓。在高校赛道内，仅本月就先后中标清华大学紫荆国际学生公寓、中标中国地质大学、香港科技大学的物管项目；在医院赛道内，今年以来先后中标福建国药东南医院、福建医科大学附属第一医院滨海院区、福鼎市医院百胜院区等项目。在物管赛道竞争白热化的阶段，招商积余在高校和医院物管市场中投拓积极，不断扩张服务范围，提升市场占有率。