申报企业：招商蛇口、绿城中国、上海地产

  摘要：弘安里，位于上海虹口区“北外滩”，作为上海市第二批历史风貌保护街坊之一，是虹口区旧改体量最大的单体地块，项目占地面积约3.7万㎡。本项目是在2017年以后“留改拆并举、以保留保护为主”的上海旧改新阶段的背景下进行的，并随着虹口区“北外滩”的加速开发应运而生。

  弘安里在加强保护传承的同时，重视旧里的活化利用，将历史风貌保护与城市发展、现代人的居住需求有机结合，探索历史文化风貌保护的新路径。通过保留修缮、保留改造、更新改建等多种更新方式，弘安里新生了121栋石库门历史风貌住宅，打造出上海内环内罕有的低密度里弄风貌别墅区。例如，在居住空间上，一改原有旧里的“长进深、天井式”布局，优化为“合院式、大面宽”布局；在历史建筑保护上，不仅通过旧料新艺、一栋一策、史实溯源予以保留改造，还通过新料旧艺、美学格调、引经据典进行了更新改建；在景观打造上，充分从海派洋房的历史记忆入手，打造雅集六境、风华四艺、画境八园等多个主题景观。

  项目成效可总结为三点：其一是走通了新阶段下“市区联手、政企合作、以区为主”的旧改新机制。即功能性国有企业作为全市统一的旧区改造功能性平台，与区政府合作，参与旧区改造，后续的二级开发则由二级开发商进行。项目相比传统模式周期大大压缩，成为新一轮旧改全面提速的缩影。其二是整合行业一流资源，集结了众多实力派开发商及专业团队等行业领军者。招商蛇口、绿城中国、上海地产强强联手，邀请了诸多行业领军设计团队，聘请华建上海院和专业施工单位共同打造。项目因此最终成为虹口区留改拆风貌保护示范项目。其三是走通了石库门+现代居住功能的城市更新新实践。不同于惯有的居住功能转变商业功能，弘安里是保留居住功能的石库门改造，探索出了石库门+现代居住功能的城市更新新路径。

  （一）项目概况

  弘安里原址虹口17街坊，属于虹口区四川北路街道，东至江西北路，南至海宁路，西至河南北路，北至武进路。17街坊涉及二级旧里以下房屋约5.6万平方米，居民超3000户，是虹口区旧改体量最大的单体地块。同时17街坊也是上海市第二批历史风貌保护街坊之一、以及二级风貌保护建筑，沉淀了丰富的城市文化与记忆。

  上海的城市更新是从旧区改造开始的，至今已经经过了30多年的发展。上海市旧区改造（后简称“旧改”）模式经历了波澜壮阔的三个主要阶段，而弘安里项目则是在2017年以后“留改拆并举、以保留保护为主”的上海旧改新阶段的背景下进行的。

  第一阶段（1992-2000年）：“拆旧建新”的危棚简屋改造。1992年上海市第六次党代会要求把旧区改造、改善居住的起点，落在结构简陋、环境最差的危棚简屋上，提出“到本世纪末完成市区365万平方米危棚简屋改造（简称‘365’危棚简屋）”的目标，由此拉开了上海中心城区大规模旧改的序幕。

  第二阶段（2001-2016年）：“拆改留并举”的成片二级旧里以下房屋改造。“十五”期间（2001-2005年），上海实施重点针对成片二级旧里以下房屋的新一轮旧区改造，按照“政府扶持、市场运作、市民参与、有偿改善”原则，实行以货币安置为主的动迁政策和“拆改留并举”的改造方式，共改造二级旧里以下房屋700万平方米，受益居民36.6万户。“十一五”期间（2006-2010年），按照“政府主导、土地储备”原则，探索以土地储备为主要方式的旧区改造，共改造房屋343万平方米，受益居民28.1万户。“十二五”期间和“十三五”前期，旧区改造从“拆迁”到“征收”，上海及时调整体制机制，实现平稳过渡，同时继续实施市、区联手改造，土地储备中心和有关国企积极参与重点地区旧改，共改造房屋406万平方米，受益居民15万户。

图1：弘安里项目效果图

  第三阶段（2017年至今）：“留改拆并举、以保留保护为主”的成片历史街区更新。上海面临既要加大力度保护历史建筑和风貌、又要抓紧收官成片二级旧里以下房屋改造的压力，尤其是需要尽快解决手拎马桶家庭居住困难等问题。同时，还面临政策法规调整、管理体制变化、融资管理收紧等因素影响。在关键的成片旧改收官这五年，上海旧改“走出了新路子、跑出了加速度”，一大批以保留保护为主的旧区改造项目顺利推进，累计实施改造328万平方米，16.5万户居民受益。

  位于虹口区 “北外滩”的上海·弘安里项目还是在北外滩加速开发的背景下应运而生。上海市虹口区被誉为海派文化的发祥地，先进文化的策源地，文化名人的聚集地，被称作“最上海”的区域。近年来，随着北外滩的开发建设和旧区改造，虹口区正在加快重大工程和基础设施建设。根据上海规划资源披露，“北外滩”总面积约4平方公里，陆域面积3.3平方公里，将打造成与外滩和陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代高级中央活动区，汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界会客厅，以及全球超大城市精细化管理的典型示范区。

  17街坊房屋大多建造于1912年-1936年，是砖木结构的二级以下旧里。由于建造年代久远，房屋破旧，存在很大安全隐患。2016年，根据《关于确认虹口区 17 街坊旧城区改建房屋征收范围的函》（沪旧改认〔2016〕17 号），虹口区17街坊项目列入上海市旧城区改建房屋征收范围。2017年9月，上海市政府公布虹口区17街坊为“上海市第二批风貌保护街坊”，要求成街坊保护。2018年，根据《关于印发<上海市旧区改造项目实施流程(试行)>的通知》（沪旧改发〔2018〕2号），该项目纳入国家的棚户区改造范围。2019年5月，17街坊启动二轮征收、做出征收决定。2020年9月，该地块成功收尾交地。

  项目地块名称为虹口区四川北路街道HK193-02、HK193-03（地下部分），规划用地性质为住宅，与另一幅地块（北外滩街道HK300-02、HK300-03（地下部分），规划用地性质为商办、餐饮旅游业）打包挂牌，程序上是以一幅国有建设用地使用权出让。

表1：弘安里项目地块信息汇总

图2：弘安里项目地块示意图

  2021年2月，上海地产、虹房集团和上海北外滩（下称“上海地产联合体”）以111.35亿元摘得本项目地块及打包地块，成立了项目公司。2021年8月，17街坊项目公司启动股权转让，成为首个通过上海市土地交易市场和上海联交所“场所联动”招商股转工作机制的地块。经现场公证，加权汇总规划实施方案评审得分和竞价得分，上海地产联合体将本地块所属项目公司的80%股权及40.6亿元债权以42.2亿元出让给了招商蛇口、绿城中国等房企联合体（下称“招商蛇口联合体”），其中招商蛇口的持股比例分别为51%。招商蛇口联合体的报价不是最贵的，但是它提供了最好的开发方案，在专家评审中的得分排名第一。17街坊的开发方向，是最大程度保留文脉，留存石库门肌理，并注入现代使用功能。2023年3月，上海弘安里项目住宅部分正式对外亮相。

  （二）做法经验

  弘安里按照上海城市更新发展方案的指引，在遵循“留改拆并举、以保留保护为主”原则的前提下，给出了自己的改造方案：加强保护传承的同时，重视旧里的活化利用，将历史风貌保护与城市发展、现代人的居住需求有机结合，探索历史文化风貌保护的新路径。通过保留修缮、保留改造、更新改建等多种更新方式，弘安里新生了121栋石库门历史风貌住宅，打造出上海内环内罕有的低密度里弄风貌别墅区。完整延续海派居住文化的同时，注重地下空间充分挖掘潜力。在工程层面克服10号线地铁穿行带来的振动、噪音等影响，容入车库和地下室，户型设计也更加丰富，以此满足更加多样化的家庭结构需求。

  1、建筑设计：保留原始的肌理布局，不断优化为多种石库门风貌的6个组团

  具体来说，招商蛇口联合体尊重场地的记忆与肌理，保留里弄间“行列式”的肌理布局，原始主、支弄的形态和组团特征，同时根据现代人的生活需求，优化为6个新组团。溯源旧址建筑风貌，运用近10种立面工艺技法，再现Artdeco、早期石库门、后期石库门、新式里弄、沿街中式5大建筑立面风格，呈现组团建筑风貌的丰富性。同时通过精选老砖、新砖，打造项目石库门风格样板墙，对外立面效果进行深入研究，以确保后期项目的立面效果。

图3：弘安里项目效果图

  2、产品打造：精雕细琢，保证了现代高品质居住体验

  项目邀请W-Desgin无间设计、CCD先锋探索生活美学设计，打造建筑面积约213㎡-496㎡，以3-4房为主的，有天、有地、有院的里弄住宅。在材料上，采取外立面新砖和老砖结合，屋顶采用新瓦和老瓦搭配，专家团队把关。选择国际知名系统窗和天窗品牌，保证客户高品质居住体验。在私密性上，项目地下室通过双墙设计达到减振目的，地上每户分户墙也均为双墙设计，保证每户的私密性及隔音效果。在景观庭院上，院墙均采用实体围墙，约3.6和4.5米等多种高度，保证私密性的同时，还原上海里弄的经典庭院生活。在地铁减振上，针对地块部分区域地铁下穿的情况，项目选择国际知名减振设备单位GERB负责项目减振，采用与上海音乐学院同产品类型的减振设备，保障最终居住的舒适度和静谧性。

  3、居住空间：一改“长进深、天井式”布局，优化为“合院式、大面宽”布局

  项目最大可能的打造大开间、短进深的空间布局，满足现代人对通风采光的需求，部分定制落地窗，大面积的窗墙比，进一步提升居住舒适性。部分户型还巧妙地增设南院，预留可供自身需求和喜好自由创造的功能空间。

  4、历史建筑保护：保留改造+更新改建相结合

  值得一提的是，针对和乐里南二弄老宅，项目团队将3幢历保建筑组团整体平移近100米。在原址拓展出地下空间，容入车库和地下室，完善现代居住功能后移回原址，赋予百年老宅新生。

图4：弘安里项目效果图

  5、景观打造：打造雅集六境、风华四艺、画境八园等多个主题景观

  例如，提纯海派符号，选植上海洋房经典花卉，营造富有层次与移步换景的精致园林，构建巷弄与繁花的诗意画境，呈现“巷弄·繁花里”，营造出“城市烟火与自有天地并栖，里弄记忆与高端生活共享”的生活氛围。并规划有满足高净值人群社交圈层需求的多功能会所，配置恒温泳池、健身、瑜伽、多功能厅等，为居者营造一处跨越时空的先锋社交舞台。

  （三）项目成效

  1、走通了新阶段下“市区联手、政企合作、以区为主”的旧改新机制

  2019年开始上海探索“市区联手、政企合作、以区为主”旧改新机制。新机制的核心就是功能性国有企业参与旧区改造。这个功能性国有企业当前就是上海地产（集团）有限公司，并加挂上海市城市更新中心牌子，作为全市统一的旧区改造功能性平台，具体推进旧区改造、旧住房改造、城中村改造及其他城市更新项目的实施。弘安里就是首批4幅试点地块之一，上海地产与虹口区政府签定旧区改造合作协议，由上海地产与区属国企成立的合资项目公司在旧改地块中，仍保留一定股权。上海地产集团不参与后续开发，但仍承担总控的角色，从规划、设计、施工、投资到运营，全流程把控，避免合作的开发单位无序开发。探索新机制以来，该项目旧改工作不断提速，已跑出多项全市第一：征收收尾工作耗时仅16个月，创上海旧改项目征收速度新记录；第一个按照风貌保护管理要求，获得控规调整批复的地块；第一个实施旧改地块、资源地块组合出让的项目。相比传统模式周期大大压缩，成为新一轮旧改全面提速的缩影。

图5：虹口城市更新建设发展有限公司股权结构图

  后续的二级开发则由招商蛇口联合体二级开发商进行。一方面是由于资金压力，旧改资金总量巨大，单靠一家企业运作，难以为继；另一方面，旧改二级开发对开发商的运营能力、产业规划、发掘旧区文化底蕴等有较高的综合要求，术业有专攻。于是，就有了弘安里项目转让项目公司 80%股权。最终，由招商蛇口、绿城中国、上海地产三强联手，负责项目开发建设，共筑上海城市更新里程碑级作品。

  2、走通了整合行业一流资源、成就文保级示范项目之路

  弘安里项目由招商蛇口、绿城中国、上海地产三强联手。在产品打磨和规划方面，项目邀请了诸多行业领军设计团队，诸如goa大象设计、蓝颂设计、W.DESIGN无间设计、CCD等，同时聘请曾修缮过中共一大会址、张园等历保建筑的华建上海院和专业施工单位共同打造，力求精良。通过保护修缮、保留改造、更新改建等手法匠心营造。弘安里的每一栋建筑，都是一段历史。为了最大程度地保护风貌，施工方在前期工作中注重挖掘其中的历史故事，以尊重历史为原则，通过百米平移、匠心优化、悉心更新等手法在保护的基础上修缮这些“宝贝”。通过全面检测、仿真分析、前沿工艺、分区隔振等先进措施进行了地铁减振，以最大程度保护历史建筑风貌，保证产品的舒适性、静谧性。正是集结了众多实力派开发商及专业团队等行业领军者，弘安里项目得以集思广益、博采众长，最终成为虹口区留改拆风貌保护示范项目，成就了上海城市更新中的文保藏品级住宅项目。

  3、走通了石库门+现代居住功能的城市更新新实践

  上海城市更新已经进入崭新的阶段，处理好保护与更新之间的关系，兼顾地区发展和风貌保护，显得尤为重要。根据上海最新发布的城市更新行动方案，明确要坚持传承和彰显海派文化。石库门里弄作为一种独特的城市民居建筑，具有唯一性，其历史价值、艺术价值和文化遗产价值不容忽视。弘安里将打造上海中心城区成规模的现代石库门建筑群，复原历史风貌，与城市文脉相延续。通过保护修缮、保留改造、更新改建等多种方式，该项目肌理风貌被最大限度延续，保存旧址场所记忆的同时，保留石库门建筑的居住功能，打造上海内环内罕有的里弄风貌别墅区。不再是酒吧、咖啡馆、文化艺术空间或是潮流小店等商业功能，历经100多年时光，石库门在迈向现代生活的过程中重新拾起居住功能，以原汁原味的形态走出一条回归“初心”的更新之路。弘安里石库门建筑群落结合时代需求，在为现代人的居住本质服务的同时，传承海派文化，提升环境风貌，是一种现代人居住宅模式的城市更新新实践。

  （四）小结

  弘安里作为上海市第二批历史风貌保护街坊，在更新过程中，不仅尊重地块内行列式的里弄肌理与组团特征，还维持了沿街城市界面的历史风貌，部分建筑整体原址保留修缮。项目公司面对一系列复杂难题，秉承城市有机更新理念，整合行业一流资源，采用保护修缮、保留改造、更新改建等多种建造手法，打造上海中心城区成规模的现代石库门建筑群。作为“市区联手、政企合作、以区为主”旧改新机制的首批试点之一，弘安里走通了旧改新机制，成为新一轮旧改全面提速的缩影。不同于惯有的居住功能转变商业功能，弘安里是保留居住功能的石库门改造，探索出了石库门+现代居住功能的城市更新新路径。