申报企业：保利发展控股、申通地铁集团

  摘要：保利申通光合上城项目位于上海市闵行区15号线元江路地铁站旁，总占地面积约27公顷，总建筑面积38.8万平方米，是一个集住宅、商业、文化、教育等多功能于一体的城市综合体项目。项目作为闵行区“3+6+9”TOD中心格局之下重点示范先行启动项目，由政府积极推动，申通地铁集团和保利发展集团联合开发，是“政企合作”推进轨道交通上盖物业综合开发的重要典范。项目将“TOD、生态、城市、人”有机融合，成功打造无限生长的百万方TOD综合体作品，筑就“TOD站城一体+PARK城市绿洲+CENTER城市新中心”的新型城市理想单元。

  项目的做法经验可总结为三个方面：在开发规划方面，光合上城项目采用了站城人一体化、TOD全盘化设计理念，在地铁上盖综合体的基础上叠加中央城市公园进行一体化开发。通过从平面到立体，构建了一座容纳滨水、会所、水岸、生活、居住等功能的三层立体城市，成功解决了高密度开发的难题；在运营服务方面，项目完全基于居住生活场景，打造了以城市综合运营为核心，营造多层次、多维度的服务体系；在资本运作方面，项目总投资130亿元，在自持面积占比近50%的前提下，实现了项目经济效益平衡。

  从项目成效来看，光合上城提出了和自然共生的“POD”概念（Park Oriented Development），在规划中打破城市与自然之间的界限，将公园、森林、滨水等自然生态嵌入TOD开发，与住宅、商业、办公等城市元素相互融合，推动了产城融合和产业活化。敞开式的绿色空间、持续渗透的绿色基底，为居民实现了真正意义上的“住在公园里”。此外，项目作为闵行区首个地铁车辆基地上盖建设租赁住房的TOD项目，盖上规划11万方的租赁住房，总占比近30%，盖上占比近46%。作为全国标杆TOD租赁社区，将提供约3000套租赁住房，为上海租赁市场拓宽租赁公寓供应。通过闵行区政府牵头，与央企保利集团及国企申通集团强强联合打造，项目实现了资源配置的优化、技术的互补、管理的协同、社会影响力的提升和政策效果的最大化。

  （一）项目概况

  上海保利·光合上城项目地处上海市闵行区南部的颛桥，地块北至向阳路，西至都会路，南至元江路，东至柳安路，具体位置为兰莲路168弄、167弄，地理位置十分优越。项目总占地面积约27公顷，总建筑面积38.8万平方米，其中包括商品住宅21.8万㎡、租赁住宅11万㎡、办公4万㎡、商业1万㎡。项目集商品住宅、保障住房、租赁住房、办公、社区商业和公共服务配套于一体，是上海新一轮TOD发展的创新样本。

  为了配合15号线元江路停车场的建设进度，2015年上海地铁启动了上盖开发的前期策划研究和规划调整。2016年7月-2019年9月闵行区对项目进行了多次规划调整。终于元江路TOD项目于2018年完成了盖上规划调整方案，2020年取得了盖下白地控规批复，2021年完成土地出让，并于2022年完成了股权转让，成功引入央企保利发展控股集团。可以说，保利·光合上城项目是自2020年市政府颁布《关于加快实施本市轨道交通车辆基地及周边土地综合开发利用的意见》之后，上海地铁第一个轨道交通上盖物业综合开发项目。通过闵行区政府牵头，与最会城市建设运营的央企保利集团及最懂轨道物业开发的国企申通集团强强联合打造，项目成为了“政企合作”推进轨道交通上盖物业综合开发的重要典范。

  作为项目核心的元江路地铁站（15号线）位于上海科创走廊的中心地带，依托“3+6+9”闵行TOD示范区和“十四五”双战略及品牌开发商高起点的人居营造，元江片区目前已成为闵行区主城科创重策地。此处汇聚3大国家级产业区、5大科创中心、12大科创园、3000+企业，未来将以科创产业为引擎，入驻100+五百强企业，引进80万全球高智人才，筑就创新、人文、生态高度融合的中央服务区。

图1：闵行区“3+6+9”TOD中心格局（左）、项目区位和周边板块示意图（右）

  地铁15号线是国内轨道交通建设史上一次性开通超过42公里的最长地下线路，也是运行等级最高的（UTO）全自动运行线路，沿线连通了9座高校共10个校区、辐射多个城市副中心和科创园区。项目另有5号线和23号线等地铁轨交与15号线交汇，以及“三横五纵”立体交通路网（三横：申嘉湖高速、元江路、外环高速；五纵：虹梅南路高架、莲花南路、都市路、沪金高速、嘉闵高架），可以快速通达徐家汇、人民广场等多个核心商圈和上海市的各个角落，举步即可享繁华都市生活。

图2：保利·光合上城项目交通网络示意图

  项目周边配套完善，业态非常丰富，包括住宅、商业、办公、文化、教育、公寓和生态等多种类型。具体来看，该项目的住宅业态非常多样化，既有高层公寓，也有多层洋房，面积从50平方米到150平方米不等，可以满足不同人群的需求。同时，项目周边还有丰富的商业业态，包括4600平的商业区、2.6万平方米的活力街区等，可以打造完整的生活闭环。在办公方面，该项目打造20万平方米国际甲级写字楼集群，为周边产业提供高品质的办公环境；在教育方面，住宅小区规划了幼儿园、小学和中学等教育设施，为居民提供优质的教育资源。此外，保利·光合上城也注重公共空间和社区文化的建设，构建了约20万㎡双主题公园和滨水空间、5大口袋公园以及2.7万方下沉式运动空间站等公共空间，以及艺术中心和博物馆等文化场所，能够为居民提供更加丰富的户外生活体验和文化体验。居住在这里的人们既能享受到都市的繁华与便捷，又能在生活压力下找到一份安宁和舒适。

图3：保利·光合上城项目业态分布效果图

  （二）做法经验

  保利·光合上城项目以其先进的开发规划、人性化的运营服务、独特的资本运作等，将住宅、商业、办公、公共空间等多种业态有机融合，打造出了一个多业态、复合型的城市更新项目。

  1、开发规划：“TOD +中央城市公园” 一体化综合开发

  项目采用了站城人一体化、TOD全盘化设计理念，将地铁站与城市的各种功能元素（如商业、办公、住宅等）都纳入了项目的设计范围之内，使得城市、生活、人等元素紧密联系在一起，打造出了一个多功能、高效便捷的城市生活空间。在开发过程中，项目以地铁上盖综合体的形式进行开发，将地铁站与项目直接相连，方便了居民的出行；还结合场地中央城市公园属性，打造出了一个高效便捷的城市交通出行体系。此外，由于引入了申通地铁成熟完善的TOD开发运作系统，项目在TOD开发方面更加专业化和规范化，提高了项目的可行性和可操作性。

  而针对高密度开发的难题，保利·光合上城通过从平面到立体，构建了一座容纳滨水、会所、水岸、生活、居住等功能的三层立体城市。

  0米生态底盘：在一条L形水系、0米生态底盘基地之上，缓缓舒展开城市骨架，嵌入约20万方滨水双公园，构成一幅自然生态下的超级TOD底盘。

  10米服务中枢：1万方活力街区打造社区食堂、文体设施、儿童托管、青年社交及康养服务，以此丰盈大城内核；打造十字纵横轴交汇城市泛会所，外挑露台叠加文化、体育、商业服务空间，串联室内健身、社区中心、艺术space、公民饭堂、康养服务等约1万㎡城市配套，构建无界活力街区。

  17米生活上城：在17米之上，构建具有无界城市视野的私享国际住区与公寓，凌空居住生活，眺望美好未来。

图4：“TOD +中央城市公园设计一体化”综合开发模式

  2、运营服务：以城市综合运营为核心，营造多层次、多维度的服务体系

  1）社区配套按需分类落位，分年龄段提供贴心服务：项目在社区公共服务设施布置上，提出了“按生活实际需求梳理配套的优先级”的策略，将社区配套分为“公共开放、人流聚集、内向服务、不利因素”四大类，进行统一化整合落位，因地制宜塑造更有活力的生活聚点。项目运营部门提供了热情的售楼处电话客服等，为不同年龄段的居民提供贴心的服务，提升了社区居民的生活品质和幸福感。

  2）引入高质量教育资源，兑现“共营”者承诺：在教育文化方面，保利发展秉持央企责任心，与上海市闵行实验教育集团签约，为闵行教育带来高质量发展；依托强大的文化资源注入，定期举办各种文化活动和节日庆典，积极开展和组织社区文化活动，增强社区居民之间的互动和交流。

  3）引入潮流场域和活动，营造城市生活中稀缺的户外体验：项目首度将比肩迪拜X-Dubai的约1300m²滑板公园&篮球场搬到实景示范区，打造极限碗池、潮流街式、BMX赛道等高标场域，营造城市生活中稀缺的户外体验。同时引入Niconi、花玺社、LEVVV等潮流品牌，打造社交餐饮、创意露营、共享观影等充满潮流烟火气的社交场，演绎活力休闲的社区自然生活。

  3、合作共赢：两家央国企强强联合，使项目具备强大的背景及抗风险能力

  保利·光合上城项目作为个集商住办于一体的大型TOD综合体，预计总投资130亿元，其中自持面积占比近50%，这样一个项目，不仅对开发商的资金实力、运营能力和管理能力等各方面均提出了较高要求，同时也需要有关部门积极配合优化政策环境，给予一定的政策支持。2020年上海市有关部门出台了69号文，后续又对文中的个别要点进行探索升级，成为了上海TOD综合开发的核心政策支持。闵行区政府在这过程中也积极牵头，最终由国企申通集团和央企保利集团共同成立项目公司联合开发，确保了项目有强大的背景优势及抗风险能力。其中，保利发展是优秀的TOD综合服务城市运营商，公园城市TOD开发领航者，全国累计开发建设近20个TOD项目，具备融合住宅建设、物业服务、资产运营的TOD站产城一体化设计能力。申通地铁集团则拥有办公商业综合体、轨道交通停车场上盖综合开发等多元化业务，其在轨道交通建设和运营方面的丰富经验，能够对地铁上盖空间进行高效开发和合理利用，充分捕捉TOD项目的社会效应和经济效益，并反哺轨道交通运营维护。两家实力央国企强强联合，可以充分发挥各自的优势，实现资源的优化配置、技术的互补、管理的协同、社会影响力的提升和政策效果的最大化，为项目的成功落地和可持续发展打下坚实的基础。

  （三）项目成效

  上海保利·光合上城项目通过创新的规划理念，打造出一个既符合城市发展需求，又能满足人们生活需要的理想城市空间，充分加强了城市和人的互动与融合。同时，项目是闵行区首个地铁车辆基地上盖建设租赁住房的TOD项目，其规划打造的11万方的租赁住房为上海市推进“租购并举”做出了重要贡献。

  1、以城市公园为导向的开发，使得项目实现了真正意义上的“住在公园里”

  保利·光合上城以20万方生态为基地，以“边界消融”为开发理念，基于场地的营造以及对人生活的需求发掘，提出了和自然共生的“POD”概念（Park Oriented Development，城市公园为导向的开发）。该理念旨在打破城市与自然之间的界限，通过将公园、森林、滨水等自然生态嵌入TOD开发，与住宅、商业、办公等城市元素相互融合，创造一个更加开放、便捷的城市生活空间，推动产城融合、产业活化。

  具体来看，保利以“光合森林（光合之上，未来成林）”的理念为核心，因地制宜地利用场地竖向高差设计了一条南北向的开放性高线公园，与中央河道公园和17m标高绿化景观形成多层次的立体景观体系。同时，该项目十分注重公共空间的营造，规划了约20万平方米的双主题公园和下沉式运动空间站等公共空间。横贯东西的城市十字轴（生活轴线），将丰富多元的社区配套沿轴线分布，并利用人流动线与配套功能相组合，形成“生活十字轴城市T台秀”。

  从实际效果看，项目打破城市与公园、公园与生活的双重边界，用敞开式的绿色空间、持续渗透的绿色基底，丰富了城市的景观层次，提升了城市的绿化覆盖率和生态环境，还为居民实现了真正意义上的“住在公园里”。“飞碟”式的圆形建筑，不仅承载着销售示范及未来社区中心功能，更通过圆润的外形，柔化了建筑与城市、自然的边界。

图5：保利·光合上城项目实拍图

  2、项目积极响应上海“十四五”规划，成功打造了“租购并举”的TOD样本

  上海市积极响应国家“租购并举”号召，在十四五规划中提出形成租赁住房超过42万套，占住房供应总套数的40%。上海地铁申通集团与保利发展集团秉承社会责任第一的价值观，为推进“租购并举”、承载时代责任打下基石，在光合上城项目规划总建面38.8万方中，盖上规划11万方的租赁住房，总占比近30%，盖上占比近46%。由申通集团和保利发展联袂打造的全国标杆租赁社区，预计将于2026年一季度正式入市，将提供约3000套租赁住房，为上海租赁市场拓宽租赁公寓供应。保利·光合上城项目具有前瞻性和落地性的规划，既响应“租购并举”的号召，又满足了周边产业对于租赁住宅市场的需求，填补了区域租赁市场的空白，因此成为闵行区首个地铁车辆基地上盖建设租赁住房的TOD项目。

图6：保利·光合上城项目租赁住房效果图

  （四）小结

  光合上城项目是将TOD开发理念与POD理念相结合，在项目中心位置融入公园业态，在配套上注重引入艺术场馆、公办学校等提升居住体验、提高生活品质的内容，同时考虑到新市民的居住需求，配建了大量的租赁住宅，使得项目在城市更新过程中，充满了活力与生机。在这种围绕居住生活场景的TOD综合开发模式下，项目通过高效便捷的公共交通网络将社区与城市高效连接在一起，形成了多层次、多维度的城市空间格局。同时，在追求高效率之余，保利发展和申通地铁也在思考如何让城市更新项目既有“速度”,又不缺乏“温度”。项目注重以城市公园为导向的前期规划，通过复杂场域、复合功能的统一建筑设计，使自然环境与城市生活有机地结合在一起。此外，项目还注重城市综合运营，将内部的功能循环与外部的资源注入相结合，营造了以人为本、多层次、多维度的服务体系，从而实现了“无限城市共生体”的理想目标。