申报企业：中远海运资产经营管理有限公司

  摘要：海尚源深智慧天地位于上海市浦东新区陆家嘴区域，商城路源深路西北方向，距离地铁6号线源深体育中心仅400米，且周边被5条地铁线路环抱，交通方便。地块原本由学校、医院、对内交通三幅土地组成，均为划拨用地，共占地30743平方米，为企业内部使用。随着上海城市更新政策的出台，以及中远海运集团新总部落户上海，地块启动转型。

  中远海运资产经营管理有限公司负责项目的整体转型，其是中远海运集团旗下存量房地资源盘活及商务不动产开发运营的专业化业务单位。地块按照零星工业用地转型的方式进行城市更新，用地性质调整为商务办公和四类住宅组团混合用地，由中远海运集团提供所持地块用地面积的10%用作公益性设施建设。功能定位方面，结合项目区位优势、周边产业集聚效应以及中远海运集团航运主业的发展诉求，经过多轮深入论证，最终定位聚焦航运金融、航运保险、航运中介等相关功能，提供社区公共服务设施，形成由商业商办综合区为主的，总建筑面积约9.3万平方米的航运金融商务园区。运营管理方面，项目团队以“客户关系”为核心，利用大数据、新媒体等手段，提升品牌形象，增强客户体验，打造数字化智慧园区。

  项目自投入招商运营工作以来，已引入多家航运、金融行业龙头企业。项目通过配置甲级办公、独栋办公、人才公寓和社区商业，提升了业态丰富度，完善了城市功能，激发出区域新的活力，同时通过丰富连续的绿化景观串联各功能组团，不仅提升了区域环境，还展现出新时代航运央企文化。2022年8月，项目被纳入陆家嘴智能航运产业园，获批浦东新区区级特色产业园区，同时凭借独特的产品、可靠的品质和富有粘性的产业生态，荣获2022年度创新标杆楼宇奖。项目对于非房地产主业的央国企盘活存量土地资源提供了可供借鉴的思路和经验。

  （一）项目概况

  海尚源深智慧天地位于上海市浦东新区陆家嘴区域，商城路源深路西北方向，被5条地铁线路环抱，距离地铁6号线源深体育中心仅400米，距离地铁14号线源深路站600米，距离地铁2、4、6、9号线世纪大道站仅800米，交通方便。

  地块原本由学校、医院、市政交通三幅土地组成，均为划拨用地，共占地30743平方米，建筑面积18804平方米，为企业内部使用。随着剥离国有企业办社会职能成为新的要求，地块在培训和医疗方面的需求大大下降，地块的价值有待盘活。

图1：项目范围示意图、区位图

  地块启动转型主要基于两大背景：一方面，上海城市发展已进入资源“紧约束”阶段，土地已成为最大资源瓶颈。2015年、2016年，《上海市城市更新实施办法》和《关于本市盘活存量工业用地的实施办法》先后出台，存量盘活进入政策窗口期，特别是中心城区的存量盘活尤为受到政府关注。

图2：项目改造前（左）和改造后（右）

  另一方面，为了提升中国航运产业的竞争力，2016年中国远洋运输（集团）总公司和中国海运（集团）总公司正式合并重组，成立中国远洋海运集团有限公司。新集团总部落户上海，亟需解决新集团成立后产业空间载体、企业高级管理人才的工作生活等需求问题。

  基于以上两方面因素，中远海运集团对所持有的商城路项目进行更新，根据上海市促进城市更新的政策引导，以及控制建设用地“零增长”的目标要求，以“转型”为主要发展导向，完善城市公共服务功能，重点发展现代服务业，将地块打造成为上海标志性的航运金融商务园区，推动发展船舶融资、航运保险、航运租赁、航运投资等多领域的航运金融服务。

  （二）做法经验

  中远海运资产公司通过对政策的深入研究、精细化梳理产权关系、创新探索内部合作模式、基于全面服务主业赋能主业的目标对项目定位为航运金融产业园区，同时，积极融入周边区域环境，秉承城市更新理念，主动释放公共空间，弥补周边区域配套服务设施的不足，运营管理上，积极践行数字化战略，打造智慧园区。

  1、精细化梳理产权，确定产权方与操盘方合作模式

  实施主体对于存量盘活项目的成功实施具有关键性作用，按照上海当时的政策要求，强调“原权利人”作为实施主体。本项目原由三幅地块组成，土地权利人分别为上海海运技工学校、上海海运医院和上海海运海事技术有限公司，地上建筑有三家不同的单位正在经营，这就带来分割和流转的问题。项目团队通过近三个月的采访和搜集档案工作，梳理50年代、70年代、90年初期、00年老集团建设后重组的相关资料，追溯和厘清了产权关系，明确了这三幅地块均隶属于上海海运（集团）公司。2016年随着中远海运集团成立，上海海运（集团）公司更名为中远海运（上海）公司，随后并成立了全资子公司上海海璟置业有限公司，作为土地转型和开发主体。项目具体开发工作由中远海运集团旗下资产经营管理公司牵头，中远海运资产经营管理有限公司是是中远海运集团旗下存量房地资源盘活及商务不动产开发运营的专业化业务单位，成功打造过上海百年航运历史黄浦江沿岸老船坞地块的“中远海运大厦”项目、广州海珠区旧船厂改造的“海尚明珠智慧园”项目等，并拥有“海尚光华”品牌。这样确定产权方与操盘方合作的模式，为央企存量盘活相关资源提供了可供借鉴的经验，既能够发挥中远海运集团的资源、资金和产业优势，又能发挥旗下专业主体存量盘活的相关经验。

  2、为周边提供公共空间，打通园区与周边居民的界面

  经过前期深入调研和充分论证，项目按照零星工业用地转型的方式进行城市更新，由中远海运集团提供所持地块用地面积的约10%用作公益性设施建设。在市政府相关部门、浦东新区政府的指导协调下，地块调规转型前期工作积极推进，于2017年3月14日得到上海市人民政府关于同意《浦东新区梅园社区C000102单元10街坊控制性详细规划局部调整（实施深化）》的批复，通过规划调整为办公、四类住宅混合用地，地块面积27212平方米，容积率2.0，限高50米。

  三幅地块的具体调整过程为：上海海运技工学校和上海海员医院所在地块合并为一个地块，用地编号10-01，用地性质调整为商务办公和四类住宅组团混合用地（C8Rr4），用地面积为27212平方米，现为海尚源深智慧天地。上海海运海事技术有限公司所在地块作为地块所在的单元区块的功能补充，用地编号为10-03，用地性质调整为社区文化用地（Rc3），用地面积为1746平方米，现为警蜀用房。上海海员医院南侧部分用地与现状街坊通道合并为一个地块，用地编号为10-02，用地性质调整为交通广场用地（S51），用地面积为3008平方米，现用作街坊通道，将24小时为周边区域服务。

图3：地块转型后范围示意图

  除了中远海运集团无偿提供10%用地面积外，还将项目内部的公共空间融入区域，为周边居民服务。为缓解周边老社区停车难问题，项目打开围墙并向周边社区提供200个公共停车位。即便规划限高50米，项目还是主动降低了开发强度，主要建设24米高的生态独栋产品，从而使周边居民受日照的影响程度最小。在当时上海城市更新政策允许销售一定比例商办物业的前提下，项目团队先行先试，打造浦东首个全部自持运营的城市更新项目，通过整体的持有运营保障了整个项目的高品质，方方面面都体现出新时代航运央企的社会责任担当。

图4：中远海运集团无偿提供土地示意图

  3、服务主业发展，定位有特色的航运金融商务园区

  产业升级是存量盘活的核心关键，项目的产业定位主要基于两方面的考虑，目标打造成为航运产业高质量发展的物理载体。一方面，项目处于浦东陆家嘴金融贸易区内，陆家嘴金融贸易区是上海国际金融中心建设的核心功能区域，承载着推动上海国际金融中心发展的核心作用。另一方面，中远海运集团以航运、港口、物流等为基础和核心产业，以航运金融等为赋能和增值产业，中远海运集团新总部落户上海后，航运产业发展亟需新发展空间。

  因此，项目定位航运金融商务园区，推动船舶融资、航运保险、航运租赁、航运投资等多领域的航运金融服务，提升区域多层次的金融市场功能，完善航运金融产品体系，促进航运金融市场的发展，为上海国际金融中心与上海国际航运中心的建设提供更丰富的发展空间，从而提高上海国际金融中心与国际航运中心的全球影响力。在功能板块上，项目还可融入沿黄浦江高端航运发展带，形成浦东大道产业发展走廊上重要的功能节点，助力浦东构建以点带面、沿江成片的航运产业格局。

图5：《浦东新区深化上海国际航运中心核心区建设“十四五”规划》

  明确了浦东新区“两带+两区”产业功能布局

  4、打造学习型组织，建设数字化智慧园区

  在日常运营中，项目团队非常注重学习和借鉴先进经验，虽然与市场化的运营团队相比经验还有一定积累的空间，但项目团队努力向市场学习，以精细化运营服务为理念，在实践中运营能力不断提升。同时，利用大数据、新媒体等手段，提升品牌形象、增强客户体验，努力建设数字化智慧园区。在项目投运期间，项目团队走进客户，对园区有计划地分期实施品质提升微改造更新，一期将园区IBMS系统、智慧消防、停车系统、充电桩等与资产公司CGDP平台对接，实现数据采集和设备设施联动；实施智慧资管、智慧物管系统、智慧停车系统；业务中屏系统等，以数字化来满足业主、租户办公、生活、学习全方位需求。在实际运营中强调“客户关系”，而不是“客户”和“顾客”，重点围绕客户满意度和顾客满意度两条主线而展开经营，以方便、安全、尊重和消费、使用体验为主要标准。

  （三）项目成效

  海尚源深智慧天地取得了一定的综合效益，实现了区域产业的全面转型升级，成为浦东首个智慧航运金融产业基地，以中远海运发展为核心载体，导入航运金融上下游企业；同时，园区注重绿化设施的打造，为周边居民提供更多的公共活动空间，此外，积极研判市场形势，及时调整招商运营策略，使得项目取得了一定的社会效益和经济效益。

  1、产业全面升级，成为浦东首个智慧航运金融产业基地

  项目于2019年3月26日奠基开工，2022年7月完成竣工，已建成以航运金融为产业发展导向，集总部办公、甲级办公、人才公寓及商业配套服务设施为一体的现代化复合型商务园区，引入国内外知名航运金融服务企业，成为浦东首个智慧航运金融产业基地。

  目前项目已引入多家航运、金融行业龙头企业，已入驻的有中远海运集团核心主营业务的中远海运发展股份有限公司、浦发银行、中国石油化工股份有限公司上海海洋油气分公司、上海亿衡投资管理有限公司等客户。其中中远海运发展股份有限公司的入驻，能够引入航运金融上下游企业，通过项目开展金融产业群中的船舶租赁、集装箱租赁、码头仓储设施租赁等航运租赁金融业务，及供应链金融、航运保险、物流基础设施投资、金融资产等金融投资业务，促进企业航运业务和金融业务的深度融合，实现企业新的发展。

  2022年8月，海尚源深智慧天地被纳入陆家嘴智能航运产业园，获批浦东新区区级特色产业园区，同时凭借独特的产品、可靠的品质和富有粘性的产业生态，荣获2022年度创新标杆楼宇奖。未来将依托集团的发展，发挥航运集聚效应，进一步激活智能航运创新活力，服务全国智能航运发展大局和带动长三角一体化发展战略实施。

  2、完善区域配套服务，释放公共空间获得社会效益

  项目周边均为居住小区，转型前地块周边配套缺乏，区域活力不足。转型后，项目配置了1栋甲级办公和7栋总部办公，总部办公独栋2600-3200平方米，可以满足不同类型企业的办公需求。此外，项目还配置了专门为航运高级管理人才服务的人才公寓，以及1万平方米的社区商业，极大的提升了项目业态的丰富度，完善了城市功能。目前配套商业已引进了拉瓦萨咖啡、东季海派台州菜、1200平方米美食广场、便利店、中医养生机构等业态，预计商家入驻开业后，不仅能够满足园区商务人士的生活需求，还将吸引周边居民消费购物。通过完善区域配套服务，释放更多的公共空间，从而获得社会效益。

图6：源深智慧天地办公、商业实景图

  3、提升区域生态环境，展现航运央企文化

  项目通过优化设计不仅打造了高品质的产品，构建舒适宜人的环境，还在一定程度上彰显出企业文化和精神。项目以扬帆远航的巨轮为意象，塑造富有变化的城市天际线。项目由商业商办综合区、独栋式办公区和公寓区三个功能组团构成，通过丰富连续的绿化景观相联系，沿商城路、源深路形成富有序列感的天际形态，建筑体量和形态呼应周边建筑，与区域整体的融合度较高。商业商办综合区位于项目东部，建筑总面积约22300平方米，沿源深路退让出入口广场；主要商业界面沿商城路展开，利用连续的城市界面打造高端商业街区；在商城路源深路转角处和商城路中段形成两个下沉商业广场打造标志性场所，充分引导人群进入地下商业空间。独栋式办公区位于项目中部，建筑总面积约21800平方米；围合形成中央核心景观庭院，为办公提供良好的景观环境，同时也面向城市开放。布局合理、分区明确，并以此烘托出“海尚绿洲”的设计理念。

图7：街坊通道沿线节点设置示意图

  4、根据市场及时调整策略，取得了一定的经济效益

  海尚源深智慧天地全自持运营管理，在上海办公市场下行期，项目团队能够不断的对市场进行研判，并根据市场变化及时进行招商运营策略调整，这点对于央企来说十分难得，同时，项目凭借出色的产品、优质的服务获得了市场的青睐，取得了一定的经济效益。

  （四）小结

  海尚源深智慧天地利用城市更新政策，将原有学校、医疗单位地块转型升级，建成以航运金融为产业发展导向，集总部办公、甲级办公、人才公寓及商业配套服务设施为一体的现代化复合型商务园区，引入国内外知名航运金融服务企业，打造区域标杆航运金融产业基地。该项目彰显出新时代航运央企的主动担当，同时在推进上海航运金融产业发展方面发挥出了重要作用。这对于非房地产主业的央国企盘活存量土地资源提供了可供借鉴的思路和经验。