申报企业：上海东方明珠房地产有限公司

  摘要：东方明珠创智中心位于徐汇区徐家汇街道斜土路2570号，总建筑面积约5.78万平方米。前身为上海科学教育电影制片厂。2000年前后，其业务逐渐萎缩，其物业老旧、出租经营收入低下、整体环境杂乱。2015年，上海电视台、上海文广集团决定对科影厂进行整体转型开发，通过股权收购获得该物业，并授权旗下产业管理和资本运作平台——东方明珠对其进行改造，由东方明珠房地产公司操刀。2020年6月启动建设，预计2023年底竣工。

  东方明珠成功抓住了上海工业用地盘活的政策窗口期，对项目进行了改造。主要做法包括采取保留改造和拆除重建的方式，将低效工业用地改造为“小而美”高品质综合体。东方明珠始终坚持“从产业入地产”，塑造文媒产业的特色物理空间，承载产业发展。这里还将重点打造媒体小企业创业加速器功能，依托文化传媒产业链完备的优势，构建新媒体产业孵化基地和集聚区。改造过程中建立了城市更新企业与政府、居民之间的沟通协调机制，有效推进了项目的平稳顺利进行，为项目实现政府、企业和社会的多方共赢打下基础。

  最终，项目转变为集文化产业办公、社区配套商业、社区文体设施于一体的“小而美”文媒产业新地标，实现收益提升和资产增值，助推集团产业发展。同时，弥补了周边公共配套设施的不足，取得经济社会效益的平衡。成为零星工业用地转型成功的重要典范。

  （一）项目概况

  东方明珠创智中心位于徐汇区徐家汇街道斜土路2570号，总占地面积1.36万平方米，总建筑面积约5.78万平方米，其中地上建筑面积约4.07万方面、地下建筑面积约1.71平方米，前身为上海科学教育电影制片厂（以下简称“上海科影厂”）。上海科影厂创建于1953年2月，拍摄了新颖的科教片、定制片和《科学与技术》杂志片，翻译部分外国科教片共2000多部，其中《知识老人》、《红绿灯下》、《不平静的夜》、《敦煌艺术》、《细胞重建》等近百部影片获得国际电影节奖和我国举办的“百花奖”、“金鸡奖”以及国家各部委评选的优秀影片奖。2000年前后，上海科影厂业务逐渐萎缩，其物业逐步租借给上海广播电视台、上海文化广播影视集团有限公司（SMG）（以下简称“上海文广集团”或SMG）下属企业以及外部企业用于办公、员工宿舍、演播室、停放转播车等用途，出租经营收入低下、物业老旧、整体环境杂乱。

  东方明珠新媒体股份有限公司（以下简称“东方明珠”）作为SMG旗下统一的产业运营和资本运作平台，凭借在文化传媒领域的多年积累，于2015年首次提出上海科影厂土地转型开发的设想。2015年7月，SMG决定对科影厂进行整体转型开发，通过股权收购获得该物业，并授权东方明珠对其进行改造，由东方明珠旗下文化地产板块的平台公司——上海东方明珠房地产有限公司（以下简称“东方明珠房地产”）操刀。2017年4月，项目取得了规划调整的批复。2020年6月启动建设，预计2023年底竣工。

  东方明珠房地产成功抓住了上海工业用地盘活的政策窗口期，将其打造成集文化产业办公、社区配套商业、社区文体设施于一体的“小而美”高品质综合体，构建专业的、集聚的、协作的新媒体发展平台，助力产业转型升级，成为零星工业用地转型成功的重要典范。

图1：项目改造前实景图（左）与改造后效果图（右）

  （二）做法经验

  东方明珠创智中心通过保留改造原科影厂的历史风貌元素，将一代科影人的历史文化记忆传承，同时，结合新媒体产业发展特点，规划了一个大尺度、高挑空的演播室，共享的小型演播间、共享的小型视频音频摄录间等，打造富有文媒产业特色的物理空间；此外，依托SMG强大的品牌号召力和产业孵化能力，提供新媒体产业孵化服务，打造创业加速器平台。

  1、采取保留改造和拆除重建的方式，将项目改造为“小而美”的高品质综合体

  项目在充分市场调研、策划的基础上，采取了“小部分保留改造、整体拆除重建”的策略。小部分保留改造了原科影厂总编辑室所处的10号楼（现3号楼），其地上建面510平方米。对这栋上世纪50年代的二层砖混结构建筑，保留原有的外立面风格并进行结构加固改造，使项目保留了科影厂的历史风貌元素、延续了一代科影人的历史文化记忆，也兼顾与周边科影厂家属院的邻里关系。

  整体拆除重建了一栋高品质办公楼（1号楼）和一栋配套商业楼（2号楼）。重建后的两栋楼，建筑立面纵向挺拔、简洁方正，彰显大气磅礴，用绿色理念打造城市公共客厅，开放共享多层屋顶花园，设计风格上融汇海派底蕴与潮流风尚。其中1号楼办公楼共13层，地上建面36707平方米，定位为超甲品质的办公楼，提供卓越的商务体验，满足徐家汇CAZ（中央活动区）的高品质办公需求；并有裙房4层，1号楼内含社区文体设施约6200平方米，将无偿移交给徐汇区政府，用于弥补社区文体设施缺口。2号楼配套商业楼共3层，地上建面3538平方米，为周边居民提供精致的社区配套商业。

  项目在概念设计上，还做到了与社区生活相结合，预留了东北角最佳地点作为公共广场，将人流从地铁站引导过来，增加临街的商业面，营造人性化亲切的购物休闲氛围，吸引上班人群和周边居民步行至场地，从地面到屋面露台，打造独特的城市空间。

  最终，将项目改造为集文化产业办公、社区配套商业、社区文体设施于一体的“小而美”高品质综合体。

  2、坚持“从产业入地产”，塑造文媒产业的特色物理空间，承载产业发展

  上海东方明珠房地产有限公司是国内第一家上市的文化传媒公司——东方明珠新媒体股份有限公司旗下的文化地产板块的平台公司，具有房地产开发二级资质。东方明珠新媒体股份有限公司作为世界媒体500强SMG旗下唯一的产业运营和资本运作平台，拥有国内最大的多渠道视频集成与分发平台及文化娱乐消费资源，可以为用户提供丰富多元、特色鲜明的视频内容服务及一流的视频购物、文旅消费、影视剧及游戏等文娱产品，具有完备的线上线下的文化传媒产业链。

  东方明珠房地产始终坚持“从产业入地产”，专注于媒体和文化产业，以承载产业的发展为目的进行地产项目的开发改造，塑造文媒产业所需的特色物理空间，专注于开发和经营高质量的办公物业和先进的媒体和影视产业园。在东方明珠创智中心项目中，规划了一个大尺度、高挑空的演播室，也可作为摄影棚直接使用。另外，项目内塑造了时尚个性化办公空间、共享的小型演播间、共享的小型视频音频摄录间、共享的后期编辑室和调色室、提供摄录设备租赁，还有开放的SMG媒体资源库、开放的SMG线上线下渠道可供使用。这些都塑造了文媒产业所需的特色空间，这在常规的办公楼宇中很难看到，形成了差异化优势。

  3、依托文化传媒产业链完备的优势，构建新媒体产业孵化基地和集聚区

  东方明珠地产在本项目上，有效整合母公司在媒体、文化旅游及娱乐的资源，以及完备的文化传媒产业链优势，发挥集群优势，形成合力协同发展。项目通过构建专业的、集聚的、协作的新媒体发展平台，打造新媒体产业集聚区，助力行业转型升级，赋予这一沪上重要文化基地以新的内涵。

  东方明珠新媒体创智中心将依托上海文化广播影视集团有限公司、东方明珠新媒体股份有限公司的龙头牵引作用，依托SMG强大的品牌号召力，吸聚新媒体相关企业，共享第一流技术、设备和设施提升内容制作质量，共享使用SMG内容丰富的媒体资源库，共享SMG线上、线下广泛的传播渠道，如星尚、东方卫视、五星体育、百事通、第一财经、东方购物频道、艺术人文、炫动卡通、纪实频道等，围绕东方明珠“智慧广电文娱+”战略，重点打造媒体小企业创业加速器功能，为处于快速成长期的小型企业，提供包括创业服务、创业融资、创业培训、法律支持、政策扶植等方面的优质配套服务，构建新媒体内容生产者、技术提供商和投资商之间互动、交流、共享的创业加速器平台，助力媒体行业转型升级。

  4、建立了城市更新企业与政府、居民之间的沟通协调机制

  零星工业用地的城市更新项目多处于市中心，周边相邻关系复杂，项目要顺利推进，离不开政府、社区的支持与力量。项目团队建立了城市更新企业与政府、居民之间的沟通协调机制，有效推进了项目的平稳顺利进行，为项目实现政府、企业和社会的多方共赢打下基础。

  比如，东方明珠地产与徐汇区政府、徐家汇街道充分研究政策，经过了数次研讨与论证，最终确定了项目的转型路径、规划调整方案、补地价的标准、社区文体配套设施比重等内容。项目充分预判了市中心城市更新工作的复杂性，聘请了具有群众工作经验的老专家，成立团队，与政府街道、周边社区居委会共同组建了一个工作小组，专门处理城市更新过程中的群众工作。项目在施工过程中，正处疫情期间，与周边社区居民互帮互助，赢得了居民的理解和认可。东方明珠地产还与居民、单位充分沟通协商，主动承担项目周边小区修缮和建筑加固，解决他们的现实困难。

  （三）项目成效

  项目由之前老旧的科影厂转型为一个集新媒体文化产业办公、社区配套商业、社区文体设施于一体的“小而美”高品质综合体，实现了区域功能的提升，弥补了周边居民社区配套的不足，并释放了公共空间和绿化，同时，还对周边老旧小区进行修缮和建筑加固。项目对区域整体发展做出了贡献，整体实现社会效益与经济效益双丰收。

  1、打造文化产业新地标，实现收益提升和资产增值

  项目在更新改造前，出租经营收入低下、物业老旧、整体环境杂乱，东方明珠抓住工业用地转型的政策窗口期，将集团存量资产转型改造，打造出一个集文化产业办公、社区配套商业、社区文体设施于一体的“小而美”高品质综合体，实现收益显著提升及集团资产的增值。建筑面积由1.6万平方米增加至5.78万平方米。改造后的文化办公约3.1万平米，社区配套商业约0.36万平米，在大幅度提升租金收益水平的同时，还完善弥补了社区商业功能、提升社区整体品质；二层地下车库也将开放给周区进行错峰停车，不仅组成了经营收入的一部分，也极大缓解周边小区的停车难问题。

  2、弥补了周边公共配套设施的不足，取得经济社会效益的平衡

  一是延续了城市历史文化记忆，形成新与旧的碰撞与融合；二是打造大面积的绿化和公共空间，开放式的街区增加了周边居民的休憩、娱乐场所；三是增加了社区文体配套设施，有效补充了周边公共配套设施的不足；四是承担项目周边老旧小区修缮和建筑加固工作，解决居民的实际困难。

  （四）小结

  东方明珠新媒体创智中心通过政府的积极推动和东方明珠的不断探索，重点打造媒体小企业创业加速器功能，为处于快速成长期的小型企业，提供包括创业服务、创业融资、创业培训、法律支持、政策扶植等方面的优质配套服务，构建新媒体内容生产者、技术提供商和投资商之间互动、交流、共享的创业加速器平台，助力媒体行业转型升级。项目不仅成功打造了文化产业新地标，实现收益提升和资产增值，还弥补了周边公共配套设施的不足，取得经济社会效益的平衡，是零星工业用地转型成功的重要典范。