申报企业：保利发展控股集团股份有限公司

  摘要：静安天悦项目位于上海静安区彭浦工业园工业文明发祥地，隶属大宁板块。助力上海城市更新，保利对项目内的新中动力机厂百年老厂房进行焕新激活，改造为融合艺术与历史建筑的“红场市集”，打造约20万方地标性城市综合体。无界共融的Artech活力单元，包含艺术商业、甲级办公楼、历史建筑更新的市政配套与天际美学住宅等多元业态，与都心公园带的自然风景共同融合，焕新工业建筑与城市未来。

  静安天悦作为历史文化导向下的城市更新实践，在留存建筑风貌与城市记忆的同时，更赋予老建筑适合未来城市需求的使用功能，塑造人性化的公共空间。项目以工业建筑保护为原点，探索与政府共建合作的新模式，通过小尺度、渐进式的微更新，补齐城市公共服务配套不足的“短板”，促进城市产业结构调整优化，激活一公里街区，焕新城市更新的灵感。项目做法经验可以总结为四点：一是修复老厂房历史文化建筑，赋予老建筑以城市发展新功能；二是融合多维度生活场景，打造出多业态城市综合体；三是以设计缝合街区，营造出充满艺术氛围的开放共享型街区环境。

  项目颇具成效：一方面，项目获得了市场认可，取得了一定的经济效益。项目在投资决策、前期市场定位、开发节奏、成本控制、产品品质、入市时机选择等方面表现出色，最终确保项目获得市场认可。另一方面，推动城市功能的优化，实现了多方面的综合效益，包括优化城市功能，实现城市有机更新；完善公共配套，激发片区凝聚力；疏解改造同步，塑造城市优美环境；打造超低能耗建筑，实现环境效益和经济效益双赢。

  （一）项目概况

  静安天悦项目地块内“新中动力机厂旧址”保护建筑，曾见证了中国工业文明百年的变迁，承载着极其重要的历史记忆。民国14年(1925年)，新中动力机厂的前身——新中工程有限公司创建，中国民族工业著名人物魏如、支秉渊等风云登台，上海第一台柴油机汽车发动机在此诞生;直至1958年，新中动力机厂于彭浦工业园首批建厂，国内第一台轴流式增压器诞生。新中机厂历经百年，见证了中国工业文明崛起之路的数次里程碑时刻。新中动力机厂保留下二栋厂房建筑，均建于上世纪五十年代末六十年代初。

  静安天悦项目位于静安区大宁板块地块名称为静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块。

表1：静安天悦项目地块信息汇总

  2021年6月，本项目地块打包出让。保利发展控股以105.13亿元获得本地块，成交楼面价5.17万/㎡，溢价率8.4%，房地联动价10.5万/㎡。随后，金茂以联合开发的形式参与到本项目。2022年6月，项目公司完成股权变更，由保利持股100%变为保利持股65%，金茂持股35%。

  （二）做法经验

  保利发展控股在上海打造静安天悦综合体，实践历史文化导向下的城市更新，留存建筑风貌与城市记忆的同时，更赋予老建筑适合未来城市需求的使用功能，塑造人性化的公共空间，以工业建筑保护为原点，探索与政府共建合作的新模式，通过小尺度、渐进式的微更新，补齐城市公共服务配套不足的“短板”，促进城市产业结构调整优化，激活一公里街区，焕新城市更新的灵感。

  1、修复老厂房历史文化建筑，赋予老建筑以城市发展新功能

  如今的新中机厂，原有的清水红砖建筑延续着跨越时代的独有审美，更承载着中国民族工业文明遗产历史价值。静安天悦项目践行老建筑保护先行的建设理念，将完整保留老厂房建筑上世纪六十年代标志性的外立面「红色清水砖墙」，后续对每一块红砖进行专业修复焕新，修旧如旧，最大限度重现老建筑原貌，为城市留存更多历史记忆。同时，静安天悦也在探索历史文化建筑保护传承的新模式，有保留、有更新、有传承、有创新，保护与使用并举。在历史建筑空间内将创新性嵌入不同于传统市政配套的服务与地标功能，补齐城市基础设施和公共服务配套不足的“短板”，塑造市民活力公共空间。在静安天悦整体规划中，老厂房建筑是作为重要的社区活力聚场打造的。修缮后的老厂房，将化身联动城市街区的市民活动中心，与本项目内的新建办公楼、口袋公园，以及项目毗邻的海上文化中心、静安档案馆等共同焕新城市界面，并与政府合作共建，嵌入市政配套功能，从而激发一座社区的凝聚力。

图1：项目改造前的老旧厂房

  2、融合多维度生活场景，打造出多业态城市综合体

  静安天悦是一座约21万平方米的多业态综合体，有机融合了社区居住、商业消费、创意办公、城市服务等多维度生活场景。

  约2万方的商业主打小而美，有效服务周边社区居民和办公白领；修缮后的老厂房化身设施齐备的市民活动中心，补齐周边公共服务配套不足的缺口，同时与周边剧院群落形成艺术氛围的呼应和交织。

  两幢智慧办公楼宇约4.4万方，均为绿建甲级办公楼。首层架空层设计，与项目周边的剧院及文保建筑形成良好的城市互动。商办部分未来将引入央企金控总部、央企区域总部、以商贸、信息、金融为主的民营企业集团总部，以总部经济牵动板块经济发展。

  艺术融合居住的高端住区，共计1200多套房源，户型设置为107平方米三房两卫和230-245平方米的四房三卫，享有大宁板块成熟的生活配套。项目选用错落式的布局方式，让每一栋楼能在最好的角度下保障足够采光的同时，退让出一个大尺度中心景观，并设置了酒店品质礼仪轴、核心花园生活、自然公园生活带以及公园健康漫步环，形成“公园一体化”的社区生活。

图2：静安天悦项目效果图

  3、以设计缝合街区，营造出充满艺术氛围的开放共享型街区环境

  在城市空间的整体升级上，地处大宁的文化创新中心前沿灵石路，保利恰当地为静安天悦的打造注入了“无界共融”的Artech活力单元理念，以设计缝合街区，打破物理空间与生活方式的隔阂，营造汇聚城市活力的开放共享型街区环境。从新中动力机厂旧址到大宁歌剧院，1公里灵石路在城市天际线的更迭中缝合时空的传承。

  项目打造了一块沿街城市公园绿地，通过绿化街区和口袋公园，显著弥合居住社区与大宁灵石公园之间的生态断层，从点到带，实现城市绿色空间渗透，灵石路将焕新绿色景观线。加上沿街商业街区，让项目能与周边住户得到更好的交融。

  1公里灵石路，还将成为一条生活回归线，打通综合体内部的业态壁垒，解决与城市公共活动空间的开放融合，用15分钟步行环流街区的方式，考量城市生活的多元场景。

图3：静安天悦项目业态分布效果图

  （三）项目成效

  静安天悦项目通过专业化运作，准确研判市场，获得市场认可，取得了一定的经济效益。同时，项目始终贯彻低碳理念，综合效益良好，通过超低能耗建筑建设，获得容积率奖励，不仅增加了项目的社会和环境效益，并且也增加了项目的经济效益。

  1、项目获得了市场认可，取得了一定的经济效益

  得益于保利发展前瞻的规划和投资策略、专业的开发运营能力、稳定的团队和高效的架构、稳健的财务管理能力和行业领先的品牌信用，静安天悦项目在投资决策、前期市场定位、开发节奏、成本控制、产品品质、入市时机选择等方面表现出色，最终确保项目获得市场认可，取得了一定的经济效益。

  项目区位优秀，享受南北高架和中环发展轴发展辐射，与全球影视、电竞文创策源地产业共生，享有大宁成熟宜居的生活配套，周边商业林立、文娱绿地医疗资源丰富，还有优秀学区加持。项目自2021年6月拿地至2022年8月，克服上海疫情封控的影响，以一年左右的时间完成首开，开发节奏和入市时机均表现出色。从首开至2023年10月四期收官，每次开盘即罄，入围积分高，获得市场充分认可。一期开盘：2022年8月25日（2022年三批次）338套107㎡户型。认购率314%，入围分为83.2。二期开盘：2022年11月26日（2022年五批次）344套106㎡、107㎡、245㎡户型。认购率253%，入围分为80.7。三期开盘：2022年12月28日（2022年七批次）332套107㎡、230㎡、232㎡户型。认购率267%，入围分为77.03。四期开盘：2023年10月18日（2023年九批次）205套107㎡。认购率322%，入围分为81.76，是2023年前九批次中认购入围比最高的项目之一。

  2、项目推动城市功能的优化，实现了多方面的综合效益

  优化城市功能，实现城市有机更新。项目根据片区功能不足进行优化提升，将有效改善区域活力，提升整体风貌、延续城市文脉、构建便捷生活圈。

  完善公共配套，激发片区凝聚力。项目已布点部分口袋公园，新建办公楼及艺术商业等，并与政府合作共建，嵌入市政配套功能，另有119套人才公寓为静安区政府持有。从而激发一座社区的凝聚力。

  疏解改造同步，塑造城市优美环境。围绕改善城市功能，制订有序的城市更新方案，保留原工业遗存的基础上，高效利用资源，进一步改造特色街区，新建绿化景观、公共活动空间，推进灵石路风貌整治，塑造良好城市风貌，优化环境提升。

  超低能耗建筑，实现环境效益和经济效益双赢。静安天悦是静安首个采用光伏可再生能源应用的通过超低能耗方案评审的项目，还是上海首个建筑高度近百米的采用预制混凝土硅墨烯反打保温系统项目。通过超低能耗建筑建设，减少碳排放，助力上海实现2025年“碳达峰”的目标，实现环境效益。同时，通过超低能耗建筑建设，获得3%容积率奖励，货值预估增加4.2亿元。项目始终贯彻低碳理念，综合效益良好，不仅增加了项目的社会和环境效益，并且也增加了项目的经济效益。

图4：静安天悦项目效果图

  （四）小结

  城市更新早已不是简单的拆除重建，而是城市系统和功能的全面升级，推动城市精细化管理，补齐基础设施和公共服务配套不足的“短板”，促进城市产业结构调整优化，激发城市活力。作为央企，保利发展控股的每一步发力都是紧跟着国家战略走。新中机厂的保护焕新与静安天悦无界共融之城的打造，正是保利发展控股在上海城市更新的重要一步。静安天悦这一未来城市综合体样本，利用“一公里”缝合时空传承，展示出保利的文化决心，在城市更新赛道上为企业如何积极融入城市历史肌理带来了新破题思路。