[中银国际]深圳农村集体工业土地获准入市政策点评

  2013年1月18日，深圳市政府召开新闻发布会，说明深圳市优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件，其中提及《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法(试行)》已由国土资源部批准，原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权，两种收益分配方式供选择，第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位，第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过总建筑面积20%的物业用于产业配套。

  该政策实质上是去年以来深圳城市更新改造的配套政策，其中包括三层意思：

  1.原农村集体工业用地可申请入市交易；

  2.交易所得收益50-70%纳入市国土基金，其余归原单位所有(确定收益分成比例)；

  3.如果交易收益70%归入市国土基金，可以将不超过建筑面积20%的物业作为产业配套用途持有，也就是说原工业用途土地可以小部分转性为住宅商业用途，由原业主持有。

  从上述意思来看，此次新政鼓励集体工业用地上市交易，并不涉及到土地性质的大规模转性，主要还是为了提高深圳城市产业用地的供给，盘活存量土地资源，同时公布的《深圳市宗地地价测算规则》中提出将通过优惠地价吸引高端企业落户，支持深圳产业升级。

  同时我们认为这个政策也是对深圳原农村集体用地上市交易的规则做出进一步规范，由于12年8月公布的《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》已允许非农建设用地上市交易，但要求工业类用地，按照公告基准地价的10%缴纳地价；居住类和商业、办公类用地根据容积率不同，按照公告基准地价的10-100%缴纳地价。此次新规定事实上并非首次允许农村集体工业用地入市交易，而是提高了交易地价补偿规定和政府收益分成比例。预计未来深圳可能会继续加强对类似存量土地再开发和再利用的政府管制(包括收益分成比例和土地用途规划)。

  近年来，深圳城市旧改力度加大，多个旧城区、旧厂房、城中村改造项目获得批复，土地改革其实已自下而上较大力度推进。本次公布政策是其中落实的配套措施之一，且被市场解读为对于下一步深圳“工转住”、“工转商”、小产权房政策等等的预期增强。此外，浙江、北京等建设用地短缺的发达地区，土地制度改革预期同样强烈，市场期望配合新型城镇化，新一届政府能在土改方面迈出一大步。

  短期看，该政策增强了市场对深圳本地持有工业用地的上市公司重估预期，但政策本身对企业持有的土地价值提升作用有限。影响较大的公司仍将是深天地、华联控股、沙河股份等小盘深圳本地地产股，中粮地产工业用地拥有量庞大，也有望获得资金追捧。