[克而瑞]专题 | 顶豪新高与消费降级两极化

  导读：改善性需求或将持续释放，三房、四房成交占比仍将稳中有升，但整体增幅或将趋势性走缓。

  ◎  研究员 / 杨科伟、柏品慧、李诗昀、姚郑康

  2021年上半年，157城住房需求结构出现以下三方面的典型特征：其一，改善性需求持续释放，三房、四房成交占比持续提升，但增幅出现走缓趋势。其二，购房消费降级，三、四线城市两房成交占比止跌回升，户型小型化趋势进一步强化，120平方米以上三房、140平以上四房较难去化。其三，豪宅成交显著放量，总价1000万元以上豪宅成交同比增长71%，一线城市顶豪成交皆创同期新高。

  改善主导：三房、四房比重续增

  90-120平占比持续提升

  ……略……

  1、一二线三房、四房比重续增，北京、南京等由三房向四房进阶

  2021年上半年，改善性需求持续释放，三房依然稳居成交主力，157个重点监测城市普通商品住宅成交数据显示，三房户型成交占比达56.31%，较2020年增长0.28个PTS，四房成交比重持续提升，较2020年增长0.61个PTS至21.34%。不过，2021年上半年三房、四房成交比重增幅明显不及2020年，主要原因在于疫情长时间居家隔离后购房者置业观念发生转变，改善性需求爆发性增长，导致基数高企。

  一房成交明显不济，成交占比跌至4.54%，较2020年再降1.01个PTS。二房成交占比止跌回升至15.10%，较2020年微增0.19个PTS，但较2019年仍降2.32个PTS。整体来看，二房成交占比的短暂反弹难改回落大势，受限于功能性不足，一房、二房市场占有率仍将趋势性下滑。

  一线城市三房、四房占比持续提升。2021年上半年，一线城市三房户型成交占比50.11%，较2020年再增0.8个PTS；四房成交占比12.44%，较2020年再增0.71个PTS。而一房、复式户型逐渐淡出市场，成交占比跌幅都在1个PTS附近。

  二线城市改善性需求坚挺，三房、四房成交比重仍保持较快增长。2021年上半年，二线城市三房户型成交占比升至57.88%，较2020年再增1.33个PTS，四房户型成交占比达到20.26%，较2020年再增1.49个PTS，三房、四房占比增幅明显高于样本城市平均增幅，直观反映改善性需求依旧坚挺。反观一房、二房成交占比持续下滑，其中一房成交占比降低1.27个PTS至5.11%，二房比重降低1.72个PTS至14.51%。

  值得一提的是，一线、二线城市三房成交占比增速明显放缓，2021年上半年，一线城市三房占比较2020年仅上涨0.8个PTS，而2020年相较2019年增长了9.4个PTS，二线城市三房占比增幅为1.13个PTS，相较于此前的3.57个PTS也有明显退坡。

  聚焦城市层面，一线城市中，北京、广州住房消费进阶，更多改善性购房需求由三房向四房过渡。2021年上半年，北京四房成交占比增至11.74%，较2020年增长1.28个PTS，而三房成交占比下降1.36个PTS至50.55%。同样广州四房产品成交占比增至17.14%，较2020年增长1.88个PTS，三房成交占比则下降1.08个PTS。上海高端购房需求仍有较强购买力支撑，三房、四房成交占比双升，其中三房成交占比增至64.13%，较2020年增长3.25个PTS，四房成交占比增0.38个PTS至10.08%。深圳功能性三房成交占比增长显著，占比增至34.31%，较2020年增长0.42个PTS。

  热点二线城市中，南京、武汉改善性置业需求升级，四房成交占比增势迅猛。2021年上半年，南京四房成交占比增至24.17%，较2020年增长7.49个PTS，反观三房比重下降3.53个PTS至65.80%。武汉四房成交占比升至14.63%，较2020年增长1.19个PTS，三房占比则下降0.81个PTS。杭州、宁波持续吸附浙江省内高净值人群，这类购房者支付能力格外强劲，偏爱一步到位、购置品质四房，不难发现，宁波、杭州近三年四房成交占比都维持在30%左右，显著高于其他二线城市。厦门改善客群并不缺资金，支撑三房、四房成交双增，2021年上半年，厦门三房成交占比增至50.72%，较2020年增长2.24个PTS，四房成交占比增长0.72个PTS至27.77%。

  2、90-120平比重持续提升，泉州、金华等120平以上成交放量

  ……略……

  消费降级：三四线二房占比止跌回升

  户型小型化趋势强化

  ……略……

  1、三四线城市二房占比止跌回升，压力二线改善四房降级为功能性三房

  三四线城市三房成交比重转降，二房占比止跌回升。2021年上半年，三四线城市三房仍是成交主力，但成交占比阶段性下行，较2020年减少0.47个PTS至55.75%。二房成交占比升至14.10%，较2020年增长1.62个PTS，较2019年亦增长0.69个PTS。直观反映三四线城市购房消费适度降级，经济增长放缓、就业压力加大、居民减收等多方面因素共同导致市场购买力疲软。

  压力二线城市购房消费降阶，部分改善需求由四房降级为功能性三房。典型如大连，房地产市场保持低温运行，2021年上半年四房成交重回下降通道，占比跌至7.98%，较2020年下降1.13个PTS，三房成交占比升至30.25%，较2020年增长4.05个PTS。又如郑州，三房成交主力地位进一步巩固，成交占比升至75.11%，较2020年增长3.8个PTS，而四房比重下降2.35个PTS至14.25%。

  2、各线城市80-90平占比均转增，三四线小户型反常态走俏

  回看2020年，不难发现当年成交占比增幅最大的是90-140平方米首改及刚改类产品，而进入2021上半年，成交比重增长明显的则是80-120平方米首置及首改类产品，面积段增长中枢有所下移，反映需求结构更趋刚需化。

  值得特别注意的是，80-90平方米户型成交占比由跌转升，且增幅为各面积段中最大，较2020年增长1.12个PTS。

  一线城市购房消费适度降级，70-100平方米首置产品成交比重显著提升。2021年上半年，一线城市70-80平方米小户型产品成交占比升至8.76%，较2020年增加0.96个PTS；80-90平方米产品仍最受购房者青睐，成交占比升至26.73%，较2020年增长1.76个PTS。

  二线城市80-90平方米刚需产品成交走俏。2021年上半年，二线城市80-90平方米刚需产品成交占比升至13.38%，较2020年提升0.48个PTS，而90-100平方米产品占比小幅回落至16.07%，较2020年下降0.27个PTS。

  三四线城市购房消费明显降级，80-90平首置产品成交活跃。2021年上半年，三四线城市80-90平方米小户型产品逐渐走俏，成交占比10.12%，创近年来新高，较2020年增长1.36个PTS；反观120-140平方米户型成交比重大幅回落，占比跌至25.03%，较2020年减少1.68个PTS。

  我们认为，不同类别三四线城市购房消费降级的具体表现和内在动因有明显差异。热点三四线城市房价上涨压力较大，小面积、低总价产品更受刚需和投资性客户欢迎；压力三四线城市居民购买力瓶颈尽显，购房消费被迫降级。

  热点三四线城市小户型产品深受刚需、投资客欢迎，一方面，热点城市房价上涨压力大，基于“先上车再改善”的理念，刚需购房者更青睐小面积户型。譬如湖州，2021年上半年，80-90平方米产品成交占比增至16.37%，较2020年增长4.79个PTS，而120-140平方米产品占比降至26.25%，降幅高达2.39个PTS。另一方面，鉴于小面积产品总价低、易变现的特征，投资性客户也更为偏好小户型房源。典型如惠州，2021年上半年，80-90平方米户型成交占比由跌转升增至13.59%，较2020年增长1.26个PTS，90-100平方米占比升至26.83%，增幅更是高达3.6个PTS。

  压力三四线城市疫后居民购买力瓶颈尽显，购房消费被迫降级，80-120平方米首置及刚改产品更为畅销，120平方米以上改善产品销售放缓。例如防城港，2021年上半年，80-90平方米产品成交占比增至17.75%，较2020年增长5.01个PTS，而120-140平方米户型成交比重降至11.37%，较2020年下降1.65个PTS，140平方米以上大户型成交占比降幅更是多达5.31个PTS。

  3、强化户型小型化趋势，120平以上三房、140平以上四房难去化

  （本节有删减）

  2021年上半年，三房户型小型化趋势进一步强化，70-120平方米三房成交占比达77.3%，较2020年增长3.13个PTS。其中，80-90平方米小三房产品成交占比增长最为迅速，涨幅达1.69个PTS。户型小型化的根源在于房价快速上涨，潜在置业群体被迫让渡居住面积和舒适度，以换取低总价和功能性的保全，高房价城市三房小型化趋势愈发明显，典型如厦门，90平方米以下三房户型备受市场欢迎，而100平方米以上三房户型因总价偏高较难去化。

  一线城市三房紧凑化趋势愈加突出。受高房价、高换房成本等因素制约，一线城市购房喜欢一步到位，置业首选功能性三房，80-100平方米小三房最受市场欢迎，2021年上半年成交占比持续提升至62.28%，较2020年再增长5.87个PTS。反观100-140平方米舒适性三房成交占比持续下行至30.24%，较2020年进一步减少5.2个PTS。

  二线城市三房小型化仍是大势所趋，80-120平方米三房户型成交占比持续提升，尤其是80-90平方米小三房户型，成交占比较2020年增长1.91个PTS。而120-140平方米三房户型成交明显不济，成交占比较2020年减少2.89个PTS。

  三四线城市三房同样趋向小型化，80-120平方米三房更受市场欢迎。2021年上半年，三四线城市100-120平方米三房最为畅销，成交占比升至48.62%，较2020年增长1.46个PTS。与此同时，80-90平方米、90-100平方米三房成交占比持续提升，较2020年分别增加1.07个PTS和0.7个PTS。

  别墅主力由叠墅取代联排

  100-160平中小户型最受欢迎

  ……略……

  豪宅成交火热厦宁汉等倍增

  北上广深顶豪成交创新高

  ……略……

  1、总价1000万以上：上海榜首武汉入围TOP10，昆明、沈阳跌出TOP20

  2021年上半年，豪宅市场全面转暖，成交显著放量，157个重点监测城市总价1000万元以上豪宅累计成交24451套，同比增长71%，较2019年同期增长97%。

  2021年上半年，共计22个城市总价1000万元以上豪宅成交套数达到100套以上，较2020年上半年新增珠海、三亚、重庆、福州、济南和绍兴6城。其中，广州、厦门和南京总价1000万元以上豪宅成交套数历史首次突破1000套，上海、北京、深圳和杭州更是突破2000套。尤其是上海，中环沿线泛豪宅化特征明显，2021年上半年总价1000万元以上豪宅成交6311套，稳居全国首位，同比增长34%，较2019年同期增长56%。

  2021年上半年，绝大多数城市豪宅市场明显升温，总价1000万元以上豪宅成交好于去年同期，北京、广州、厦门等多城成交放量，同比均实现翻倍增长。例如厦门，岛内豪宅市场持续火热，在售项目总价门槛大都千万级，且售价普遍低于市场预期，买到及赚到的心理预期强烈。2021年上半年，厦门总价1000万元以上豪宅成交1326套，同比增长139%，较2019年同期增长370%。又如武汉，2021年上半年总价1000万元以上豪宅成交382套，顺利入围TOP10，同比增长两倍有余。

  2021年上半年，仅限于昆明、沈阳等部分城市豪宅市场遇冷，总价1000万元以上豪宅成交套数排名跌出TOP20。例如昆明，受限于市场下行压力不断加剧，豪宅市场明显遇冷，2021年上半年总价1000万元以上豪宅成交44套，同比下降46%，较2019年同期下降8%。又如沈阳，2020年9月份以来市场观望情绪愈加浓重，商品住宅成交持续低位运行，豪宅市场同样遇冷，2021年上半年总价1000万元以上豪宅成交41套，同比下降34%。

  2、总价3000万以上：成交增3成，榜首上海回调杭州广州南京等倍增

  2021年上半年，顶豪市场有所升温，成交整体稳中有升，157城总价3000万元以上顶豪累计成交1250套，同比增长32%，较2019年同期增长31%。

  上海、北京和深圳仍是顶豪聚集地，2021年上半年总价3000万元以上顶豪成交套数皆超100套，明显高于其他城市。其中，上海顶豪成交457套，依旧排名全国首位，同比下降16%，较2019年同期仍增长17%。主要还是受限价、限签政策影响，新房集中供应后远郊区域的刚需盘供货节奏明显加快，核心区位的顶豪项目则较难拿到新的预售证，推售时间节点被迫向后延期，网签备案也时有停滞。

  广州、杭州、南京等多城顶豪市场转暖，2021年上半年总价3000万元以上顶豪成交明显放量，同比均实现翻倍增长。例如广州，受惠于财富高净值群体的保值、增值需求，以珠江新城为代表的核心地段顶豪项目成交去化明显加快，上半年总价3000万元以上顶豪成交93套，同比增长133%。又如南京，以应天府、金陵玖园为代表的顶豪项目去化表现优异，房管局也在陆续开闸网签备案，上半年总价3000万元以上顶豪成交44套，甚至超近年来全年成交套数，同比增长近4倍。

  3、单价5万以上：上深北稳居前三，苏州佛山海口跻身TOP20

  ……略……

  4、单价10万以上：北上广深成交创同期新高，三亚杭州青岛放量增长

  2021年上半年，顶豪市场持续火热，成交创同期新高，157城单价10万元/平方米以上顶豪累计成交7051套，同比增长81%，较2019年同期增长175%。

  顶豪成交主要集中在一线城市，上海仍高居榜首。2021年上半年，上海单价10万元/平方米以上顶豪成交3862套，同比增长33%，较2019年同期增长175%。主要还是受限价政策影响，中环沿线顶豪一、二手价格明显倒挂，买到及赚到的心理预期强烈。

  其次分别为深圳、北京和广州，顶豪市场持续火爆，成交皆创同期新高。例如深圳，2021年上半年单价10万元/平方米以上顶豪月均成交套数都在300套以上，累计成交达到1912套，同比增长135%，较2019年同期增长152%。

  二、三线城市中仅三亚、杭州和青岛顶豪成交明显放量，成交套数均达到两位数以上。例如三亚，2021年上半年顶豪市场迅速复苏，单价10万元/平方米以上顶豪成交52套，创2018年以来同期新高。反观南京、成都、苏州和重庆顶豪仅零星成交，成交套数皆不足5套。

  小型化、轻奢化代表的消费降级

  与豪宅成交新高两极化

  展望未来，改善性需求或将持续释放，三房、四房成交占比仍将稳中有升，但整体增幅或将趋势性走缓。具体而言，一线城市三房仍是成交主力，两房成交占比出现止跌回升态势，但进一步提升空间着实有限，四房成交占比明显偏低，长期来看犹存较大的提升空间。二线城市三房、四房成交占比或将稳步提升，但整体增幅或将进一步放缓。三四线城市三房、四房成交占比已达阶段性高位，短期内或将趋势性走稳，两房成交占比出现止跌回升的迹象，但较难趋势性上移。

  受惠于改善性需求持续释放，90-120平方米中档产品或将更受市场欢迎，成交占比或将稳步提升。受高房价因素影响，一、二线城市市场购买力增长乏力，户型小型化特征将愈加明显，80-90平方米小户型成交占比或将持续提升。受成交结构性因素影响，三四线城市两房成交占比止跌回升，80-90平方米小户型同样企稳回升，但由于两房成交占比较难趋势性上移，80-90平方米小户型成交占比进一步提升空间有限。

  主力户型三房或将延续户型小型化趋势，80-100平方米紧凑型三房成交占比或将持续提升，尤其是一线城市，潜在置业群体对于总价预算约束更为强烈，100平方米已成三房成交去化的分水岭，意即100平方米以下紧凑型三房成交持续走量，一旦面积段突破100平方米，成交去化便明显放缓。

  近年来成交走俏的四房同样出现户型小型化特征，100-140平方米紧凑型四房成交占比呈加速上涨态势，尤其是一线城市，潜在置业群体受限于总价预算约束，首要关注功能空间的配有率，而非每个功能空间的尺寸感，120平方米便成为四房成交去化的分界线，100-120平方米紧凑型四房成交占比或将持续提升，120平方米以上四房成交占比或将持续走低。

  别墅市场“轻奢”理念悄然流行。一方面，叠加别墅或将持续热销，各线城市成交占比有望持续提升，联排别墅市场接受度则大幅回落，各线城市成交占比或将持续下滑。另一方面，100-160平方米中小户型别墅更受市场欢迎，成交占比或将持续提升，一、二线城市100平方米以下极小户型别墅仍占据一定的市场份额，成交比重或将稳中有升。反观200平方米以上大户型别墅成交或将趋势性下行，成交占比或将持续下行。

  2021年豪宅市场有望迎来成交大年，总价1000万元以上豪宅成交或将持续放量，全年成交有望创历史新高。顶豪市场或将持续转暖，总价3000万元以上顶豪成交或将稳步提升，单价10万元/平方米以上顶豪更有望创历史新高。主要还是受限价政策影响，多数豪宅项目一、二手价格明显倒挂，买到及赚到的心理预期强烈。

  绝大多数城市豪宅市场或将持续转暖，下半年成交仍有望持续高位运行，部分城市全年成交更将创历史新高。具体而言，北京、深圳和北京泛豪宅化特征明显，总价1000万元以上豪宅成交或将持续放量，单价10万元/平方米以上顶豪更将创历史新高。热点城市广州、厦门、南京等豪宅市场或将持续火爆，成交或将显著放量，并创历史新高。仅限于压力城市昆明、沈阳豪宅市场难言乐观，短期内成交较难摆脱下降通道。