[克而瑞] “海西”进阶第七大城市群，厦福都市圈双驱动楼地市热度延续

  “十四五”规划纲要将海峡西岸城市群更名为粤闽浙沿海城市群，划定城市范围没变，但更突出福建龙头地位。2020年以来，粤闽浙沿海城市群楼、地市均有所转暖，厦门、泉州等市场更是出现过热的征兆。未来粤闽浙沿海城市群房地产市场将如何走向？哪些城市市场前景更值得期许？

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  第一章 十年“海西”发展滞后

  更名“粤闽浙”或步快车道

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  一、因行政壁垒、核心城市吸附力偏弱，海西城市群发展进度滞后

  早在2009年12月，《海峡西岸城市群协调发展规划》就已获得国家发改委批复，标志着海峡西岸城市群正式建立并上升为国家级城市群。海西城市群横跨福建、浙江、广东、江西4省20城，以福州、泉州、厦门、温州、汕头为5大中心城市，衔接长三角、珠三角，辐射中西部。

  但十余年来，海西城市群整体发展进度缓慢，以城际铁路最为典型，规划在2020年建成的六条城际铁路线无一开通，建设进度严重滞后。2015年，国家发改委批准福建省建设6条城际铁路，包括福州都市圈内的F1线、F2线、F3线，厦漳泉都市圈的R1线、R3线以及武建城际铁路。但直至规划期末，除福州-马尾-长乐机场城际铁路（F1线）已经开工建设、泉州-厦门-漳州城际铁路（R1线）进入报建程序外，其余线路仍停留在规划阶段，R3线更是由于涉军、投资大、地质环境等原因陷入搁置。

  参照其他城市群发展经验，城际铁路等交通路网建设本应是推进阻力较小、最容易也最早取得突破性进展的，事实上，路网通达也是推进城市群内部产业、人口、文化互融互通的必要前提。由此足以窥见，海西城市群建设进度缓慢、发展严重滞后。

  究其原因，最大的障碍来自于行政壁垒，就福建省内而言，典型如厦漳泉三市，产业存在重合，城市间竞争大于合作，在缺少协商机制和利益共享机制的情况下各自为政本就不足为奇，更遑论海西城市群横跨闽、浙、粤、赣四省，各省间利益矛盾更难调和，实现协同发展、互利共赢更是难上加难。

  另外，浙粤赣地区城市对海西城市群缺乏归属感及向心力，核心城市福州、厦门经济发展水平与上海、深圳、广州相差悬殊，与武汉、长沙同样存在较大差距，其对外省市吸附力明显偏弱。因此，温州首选对标长三角城市群，上饶、鹰潭、抚州首选对标长江中游城市群，丽水、衢州属长三角城市群的“附庸”，汕头、潮州、揭阳、梅州则作为粤港澳大湾区的“附庸”，为长三角城市群及粤港澳大湾区向好发展输送了大批的外来人口。

  二、海西更名粤闽浙沿海城市群，划定范围不变突出福建龙头地位

  2021年，“十四五”规划纲要发布，海峡西岸城市群更名为粤闽浙沿海城市群。从字面意义解读：出于台海关系的考量，海峡西岸对照海峡东岸，原先的定位似乎是福建与台湾协同发展，共同打造海峡两岸的经济廊桥。近年来，大陆经济飞速发展，经济总量上福建省已远超台湾省，自然不必再以“西岸”自居。海峡西岸城市群更名为粤闽浙沿海城市群，意味着未来将重点打造粤闽浙沿海城市经济走廊，对标打造成海峡两岸一串璀璨的明珠。

  相较于更名后的字面意义解读，更值得关注的是城市群实际内核。从目前官方公布的信息来看，更名后的粤闽浙沿海城市群划定城市范围没有变，但更突出福建龙头地位。2020年，福建九城GDP总量43908亿元，占粤闽浙沿海城市群GDP比重高达63%，常住人口总量4154万人，占比超44%。毫无疑问，福建省仍将是粤闽浙沿海城市群的绝对核心。

  2021年2月，中共中央、国务院印发《国家综合立体交通网规划纲要》，规划中提到2035年将建成京台高铁，加速海峡两岸融合发展。福州至台北段线路西联合福高铁，是京台高铁的重要支线。

  2020年12月，福州至平潭铁路通车，平潭县距离台湾仅68海里，是大陆距离台湾主岛最近的地区，福平铁路通车也标志着大陆与台湾高铁互通取得更进一步进展。我们认为海峡两岸经济统一已经跨出一大步，甚至可以上升为海峡两岸统一的破冰之举，由此可见粤闽浙沿海城市群战略地位不同一般。

  02

  第二章 四大维度解析

  粤闽浙沿海城市群20城基本面

  ……略……

  一、经济：GDP占全国6.9%，城市经济强弱分化、“中间档”偏少

  ……略……

  二、人口：自然高增但机械流失，仅厦榕泉温4城人口净流入

  据第七次人口普查数据显示，2020年，粤闽浙沿海城市群常住人口总量达到9365万人，占全国人口比重为6.6%。

  各城市常住人口规模差距同样悬殊，温州、赣州、泉州常住人口数皆在900万人左右，而龙岩、南平等半数以上城市人口总量不到400万人，鹰潭更是仅有115万常住人口。

  由于漳州、上饶等5个城市尚未公布2020年户籍人口数据，我们就其余15个城市做分析。整体来看，粤闽浙沿海城市群人口吸引力偏弱，人口呈现小幅外流状态，2020年15城常住人口总量6836万人，略低于户籍人口总量6867万人。仅有厦门、福州、泉州、温州等4个经济强市人口净流入，其余11城人口皆为净流出，揭阳、梅州常住户籍人口比更是低于0.8。

  值得一提的是，粤闽浙沿海城市群人口呈现一大共性特征——高出生率。受传统观念影响，粤闽浙地区育龄妇女生育意愿普遍较高，二孩家庭常态化，20个城市中仅衢州2019年人口出生率低于全国平均水平，厦门、宁德等多城出生率皆在15‰以上。

  三、收入：20城人均收入差距悬殊，温厦超6万潮汕约3万

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  四、楼市：商品房销售规模1.2亿平，榕泉温虔4城超1000万平

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  03

  第三章 20城楼、地市齐转暖

  泉州最热、漳州库存仍高企

  ……略……

  一、厦门：楼地市同步强弱转化，今年成交放量、岛内地价飚至6.7万元

  ……略……

  1、政策：“四限”政策力度严苛，2020年“抢人大战”升级

  ……略……

  2、新房：去年豪宅迎成交大年，今年成交显著放量但板块分化加剧

  （本节有删减）

  2016年，在地王频出的刺激下，厦门房地产市场异常火热，投资性需求踊跃进场，期间厦门房价全国领涨，与南京、苏州、合肥并称为二线“四小龙”。而在调控政策轮番加码后，投资性需求得到有效遏制，2017年厦门市场陷入低迷，成交同比腰斩。2018年，厦门市场下行压力不断加剧，全年成交跌至70万平方米，创历史新低。国庆前夕，万科白鹭郡带头降价甩货，推出107套特价房，交付标准由精装改毛坯，总价由450-500万元跌至275-300万元。

  2019年，在部分项目“涨”势营销的助力下，厦门市场有所回暖，成交同比倍增。但供过于求的市场形势依旧严峻，多数房企为完成年度业绩指标，明显加大营销力度，促销、首付分期、提高分销佣金比例等动作频频，以价换量渐成市场共识。

  2020年，厦门市场持续转暖，供应开始放量，全年共计30个纯新盘首开入市。改善性需求持续释放，成交创2017年以来新高，同比增长63%。主要原因在于厦门旧改拆迁全面提速，补偿标准就地还建+现金赔偿，创造不菲的增量购房需求，并有较强购买力支撑。豪宅市场迎成交大年，全年总价1000万元以上豪宅成交1926套，创历史新高。主要原因在于岛内新房集中供应，总价门槛大都千万级，且售价普遍低于市场预期，买到即赚到的心理预期强烈。房企营销步入直播元年，线上售楼处、直播卖房等线上营销方式迅速铺开，渠道营销则贯穿全年，已是加快成交去化的首选方式。

  2021年，厦门市场似有过热的征兆，成交显著放量，1-5月累计成交177万平方米，同比增长209%，较2019年同期也增长240%。随着5月首场集中土拍火爆收场，楼市成交渐有加快的趋势，5月成交50万平方米，创近年来单月新高。在售项目去化速度明显加快，部分热销盘更是捆绑车位，典型如建发缦云，180平方米以下户型捆绑1个车位，180平方米以上户型则捆绑2个车位。

  区域、板块市场分化加剧。岛内市场最热，新房售价7万元/平方米，并捆绑2个车位，每个车位80万元-90万元，套均总价都在1000万元附近，泛豪宅化特征愈加明显。周边二手次新房售价8万元/平方米-12万元/平方米，一、二手价格明显倒挂。其次临近岛内的集美新城、翔安南部新城、海沧马銮湾等热点板块，房价3.5万元/平方米-4.5万元/平方米，并捆绑1个车位，标配20万元-30万元。2021年以来，岛内名校出岛，将在集美新城、翔安南部新城设立分校，大幅抬升岛外热点板块市场热度。远郊板块配套差，在售项目去化仍困难。同安区乃是全市的价格洼地，其与岛内交通连接不便，市场相对封闭，多数项目售价低于2.5万元/平方米。

  2021年，各区域市场全面转暖，成交显著放量。1-5月，同安区、海沧区和集美区累计成交皆超30万平方米，同比均实现翻倍增长。翔安区供需两旺，累计成交52万平方米，甚至超越2020年全年成交量。即使是湖里区，累计成交19万平方米，这在历史上实属罕见。

  3、二手房：与新房基本同频，19年成交触底反弹、21年前5月同比增83%

  ……略……

  4、土地：2019年以来板块分化加剧，岛内实际地价由4.5万热炒至6.7万

  2016年，厦门迎来土地成交大年，每逢土拍必出地王，海沧区、翔安区、集美区和同安区频频刷新区域单价地王纪录，并刷新全市总价、单价地王纪录。8月26日，融侨总价42.18亿元夺下翔安区2016XP04地块，楼板价38345元/平方米，创全市新的单价地王。12月14日，厦门海投总价57亿元竞得海沧区H2016P03地块，问鼎全市新的总价地王。即使是采取“限地价、竞配建”的出让方式，但难掩房企高涨的拿地热情，年末土拍竞争依旧激烈，高价地乃至地王仍屡见不鲜。

  2017年，厦门土拍市场明显降温，涉宅用地平均溢价率跌至31%，同比下降63个百分点。而受“限地价、竞配建”竞价方式影响，最高溢价率基本封顶在50%。其中，闽系房企表现突出，合计竞得15宗地。建发、国贸等本土房企回归，国贸更是连拿翔安区3宗地，金茂、中粮、雅居乐、富力等外来房企均有所斩获。

  2018年，厦门土拍市场持续转冷，涉宅用地平均溢价率跌至8%，同比再降22个百分点。尽管下半年优质地块供应增多，但低溢价乃至底价成交已成市场常态，全年4成涉宅用地均底价出让。为了降低市场风险，房企联合拿地渐成趋势，典型如华润、金地和国贸联合体，相继在海沧区、翔安区成功补仓。

  2019年，厦门土拍市场有所回温，但板块分化明显加剧。一方面，岛内、岛外新城板块土拍市场火热，房企参拍积极性较高，譬如岛内出让3宗优质地块，成交楼板价皆超4.2万元/平方米，并一举刷新全市总价、单价地王纪录。11月19日，中骏总价59.4亿元竞得湖里区2019P01地块，楼板价45103元/平方米，创全市新的单价地王。12月24日，建发总价75.25亿元竞得湖里区2019P05地块，创全市新的总价地王。另一方面，同安区、翔安区东孚板块土拍遇冷，底价成交已是市场常态。相对而言，建发拿地最积极，新增土储多达34万平方米，平安、首创、正荣和中南等4家外来房企均有落子。

  2020年，厦门土拍市场持续转暖，优质地块竞拍热情高涨，典型如岛内出让4宗优质宅地，成交楼板价皆超5万元/平方米，并再次刷新全市总价、单价地王纪录。4月22日，中骏总价103.55亿元夺下思明区2020P01地块，刷新全市总价地王纪录。9月29日，中骏总价33亿元+配建9200平方米竞得湖里区2020P07地块，剔除配建后楼板价58824元/平方米，刷新全市单价地王纪录。国企、央企积极拿地，新增土储占比超七成，本地国企建发连拿6宗地，新增土储达33万平方米，央企宝龙摘得46万平方米超大体量地块，央企港中旅首进厦门。

  值得一提的是，土地出让条件更为严苛，部分地块采取“限房价、限地价、竞配建”方式出让。例如岛内出让的4宗地，住宅最高限价70800元/平方米。又如海沧区H2020P01，住宅最高限价46000元/平方米。

  2021年，住建部发文对22个热点城市实施供地两集中，厦门入围。5月13日，厦门首批集中供应的5宗地全部溢价出让，平均溢价率达到29%。岛内优质地块竞拍异常火爆，剔除配建后实际楼板价均超6万元/平方米。譬如建发总价26.3亿元+配建面积1.32万平方米夺下湖里区2021P03地块，剔除配建后实际楼板价67546元/平方米，再次刷新全市单价地王纪录。

  岛内住宅最高限价适度上调，岛内新晋出让的思明区2021P02地块、湖里区2021P03地块，住宅最高限价分别升至71600元/平方米和71800元/平方米，车位单套备案或将不得超过80万元/套，但以剔除配建后实际楼板价测算，岛内项目开发利润再度压缩。本土国企成最大赢家，建发成功补仓岛内地块，国贸、中海强强联合进军岛内，联发完善区域战略布局，斩获海沧区H2021P01地块。

  5、竞争格局：业绩集中度持续提升，建发、国贸等国企占据主导地位

  ……略……

  二、漳州：楼、地市同步转暖市区房价微涨，角美、开发区库存仍高企

  ……略……

  1、政策：全盘限价单价不超2万元，去年始重启公积金贴息贷款

  ……略……

  2、楼市：成交倍增房价微涨，但高库存风险仍需警惕

  （本节有删减）

  漳州房地产市场与厦门基本同频，市场周期较厦门慢半年。

  2016年，漳州房地产市场全面转暖，并一举打破长期以来供过于求的市场形势。而在政策刺激叠加厦门购房需求外溢的助推下，市区商品住宅成交185万平方米，创历史新高。房价出现普涨行情，在售项目纷纷上调售价，年末市区成交均价历史首次万元大关。

  2017年上半年，漳州市场持续火爆，房价呈加速上涨态势，整体涨幅超6成，市区售价在万元以下的房源近乎绝迹。而在限价、限签政策打压下，高端盘价格上升通道关闭，刚需盘因价格涨幅过大无法取得预售证，下半年市场陷入调整期，成交持续低位运行。全年市区供应、成交骤降至70万平方米附近，皆创历史新低。

  2018年，漳州房地产市场供应恢复至正常水平，成交持续低位运行，市场竞争愈加激烈，购房者观望情绪愈加浓重，仅限于部分高性价比楼盘热销，二季度以来以价换量项目持续增多。房价趋势性回调，角美、开发区全面降价，角美房价由1.7-1.9万元/平方米跌至1.5-1.6万元/平方米，尾盘低至1.3-1.4万元/平方米；开发区房价更是由1.7-1.8万元/平方米跌至1.1万元/平方米。

  2019年上半年，漳州市场曾短暂回暖，下半年市场渐显疲态，新盘扎堆入市，产品同质化现象严重，去化速度明显放缓，全年新开盘项目平均去化率约37%。城东与城西两大主力供应板块库存风险不断加剧，四季度因蓄客不足项目多以顺推入市。在售项目成交去化冷热不均，品质楼盘、高性价比产品去化表现尚可，区位或者产品优势并不明显的楼盘去化异常艰难。

  2020年，受厦门市场带动，漳州市场渐有好转迹象，三季度以来成交明显回升。但市场供过于求的格局并未根本性改变，以价换量项目持续增多，价格战愈演愈烈。全年市区共计28个项目44批次推新，平均去化率跌至33%。渠道分销成市场主流，并主推易变现项目，因客户分流、蓄客难度升级，多数楼盘推售采取顺销策略。8月，高新区首批商品房入市，其中联发君领壹号以售价万元引爆市场，年内3次推售，整体去化率达到89%。

  2021年，漳州市场进一步好转，成交显著放量。1-5月，市区累计成交80万平方米，同比增长158%，较2016年同期也增长34%。得益于土拍市场火热，地价上涨推升房价上涨预期，购房者入市态度积极，新开盘项目去化率明显提升。在售项目借势涨价，单频次加推售价涨幅100-200元/平方米。典型如建发和著，最后一栋高层售价上涨约1000元/平方米，去化率仍达到50%。

  芗城区属市中心，老城区拆不动，优质学区二手房1.8-2万元/平方米，新房集中在西湖板块，房价1.3-1.4万元/平方米。龙文区属政府重点规划片区，也是全市价值高地，划分三大板块：碧湖板块，主打景观及生活配套，房价1.8万元/平方米；九十九湾板块，主打河景，房价1.4-1.6万元/平方米；人民广场板块，房价1.3-1.4万元/平方米。芗城区、龙文区购房主力为本地地缘性客户及周边县市，总价不超过200万，县城客户不喜欢贷款，首付愿意多付。

  2021年，主区域市场转暖，成交显著放量，房价小幅上涨。1-5月，龙文区、芗城区分别成交47万平方米和26万平方米，同比均实现翻倍增长。在售项目涨价动作频频，平均售价涨幅约500元/平方米。

  角美号称厦门岛外第五区，在建地铁2023年通车厦门，8成以上客户来自于厦门外溢底层刚需，夫妻月收入极限1.5万元，购房总价区间100-150万，总价160万月供达7千元便困难。2成首付常态化，80平方米小三房最受市场欢迎，100平方米以上户型难去化。开发区主打海景、旅居度假，受困于厦漳海底隧道建设搁浅，叠加2020年疫情突袭，开发区市场愈加严峻。2021年，龙海、长泰撤县设区，了断接轨厦门念想，市场反而更糟。例如龙海市场封闭，年均成交10万平方米，高价盘去化艰难。

  开发商被渠道绑架，主城区在售项目全部上贝壳分销，成交占比50%-80%，佣金比例2%-4%。角美分销成交占比超8成，佣金比例达到5%。开发区全国导客难度大，佣金比例8-9%，更有项目佣金比例高达15%。2021年5月以来，得益于市场好转，房企阶段性降佣，降幅0.5%-1%。

  3、地市：去年国企多次兜底、今年土拍现房销售，联发最激进

  自2014年开始，漳州市政府主动调降供地指标。2016年，市区共计出让3宗涉宅用地，成交总建面99万平方米。其中，芗城区2016P03地块遭建发、恒大、大唐等品牌房企哄抢，最终大唐总价13.47亿元竞得，楼板价8919元/平方米，刷新全市单价地王纪录。

  2015-2016年，漳州房地产市场成交火热，库存得到有效去化，深耕市区的品牌房企均陷入土储告急的困境。2017年，漳州市政府明显加大市区优质地块供应，土拍竞争异常激烈，实际地价飙升至16710元/平方米。禹洲、融信、恒大等品牌房企均有所斩获，央企中海首进漳州。

  具体而言，3月10日，融信总价16亿元竞得龙文区2017P01地块，楼板价10897元/平方米，刷新全市单价地王纪录。4月，土拍首次采取“限地价、竞配建”的方式出让，但难掩房企迫切拿地补仓的热情。4月27日，禹洲总价12.57亿元+配建4.12万平方米夺下芗城区2017P07地块，剔除配建面积后实际楼板价16710元/平方米，大幅刷新全市单价地王纪录。随着厦门调控政策持续升级，漳州市场迅速冷却，房企拿地态度趋于谨慎。6月22日，万科总价9.21亿元摘得芗城区2017P09地块，楼板价8014元/平方米，溢价率低至2%，且无配建面积。

  2018年，漳州土拍采取“限地价、定配建、竞房价”、“限房价、竞地价”、“价高者得”等多种方式出让，但由于楼市下行压力加剧，土拍市场同步转冷，平均溢价率骤降至3%，更有2宗优质地块流拍。例如1月30日，国贸在摇号环节摇中了龙文区2017P10地块，总价13.35亿元，楼板价10893元/平方米，限售价18883元/平方米。

  值得一提的是，2018年漳州共计出让3宗“安得广”地块，受让方分布为世茂、中梁和大唐，最高销售均价不超过7520元/平方米，意在解决来漳创业人士、优秀人才的居住问题，并有条件地向低收入住房困难家庭提供住房。

  2019年，漳州土拍延续“限地价、竞房价”、“限房价、竞地价”等多种出让方式。土拍热度显著分化，龙文区两宗地溢价率突破100%，例如融创、国贸联合体总价18.1亿元竞得闽南水乡E地块，楼板价9407元/平方米，溢价率高达135%，住房限价18000元/平方米。芗城区共计出让6宗地，包括2宗安置房用地以及1宗“安得广”地块，平均溢价率大幅回落至20%。新成立行政区的高新区迎来首批涉宅用地供应，联发、金盏置业各拿1宗地，最高楼板价达到5458元/平方米。龙湖、融创、联发首进漳州市区，联发更是在龙文区和高新区连拿2宗地。

  2020年，漳州土拍市场明显降温，平均溢价率降至11%，低溢价率乃至底价成交常态化。国企多次兜底，本地国企漳州城投分别在文龙区、芗城区兜底连拿2宗地，例如芗城区2020P06地块二次“回炉”，楼板价由10211元/平方米降至9010元/平方米，最终由漳州城投底价竞得，住房限价22000元/平方米。外来房企均联合深耕型房企进入市区，阳光城、三木均携手大唐首进市区拿地。安置房用地反遭哄抢，2宗安置回购地溢价率均达到68%和48%。

  2021年，漳州土拍市场明显转暖，前5月市区共计出让6宗涉宅用地，平均溢价率达到53%。联发拿地态度最为激进，分别在芗城区西湖板块、高新区南湖板块连拿3宗地，意在冲击业绩规模，缩小与建发之间的业绩差距。其中，2021P04地块、2021P05地块溢价率分别达到78%和73%，2021P03地块则由总价5.95亿元+配建2.05万平方米代价竞得，楼板价12337元/平方米。

  土地出让规则多样化，新增“竞预售面积、摇号、搭配安置房”等竞价方式，既体现了一地一策精细化调控，又敦促开发商理性拿地。随着准入门槛提高，强资本及强运营房企成最大赢家。5月20日，新城首进漳州，总价19.3亿元摇号竞得龙文区2021P01地块，楼板价5294元/平方米，其中商业需主体结构封顶，购物中心满铺开业，住宅方可预售。

  4、竞争格局：建发多区域轮动高居业绩榜首，特房、正荣单盘爆破跻身TOP10

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  三、泉州：政府强管控下楼、地市高烧不退，东海板块全民炒房

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  1、政策：四限全面发力且力度严苛，摇号保刚需及人才购房

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  2、楼市：一二手价格倒挂泉州火爆打新，辐射晋江、石狮市场转暖

  2016年，在地王和棚改催化下，泉州楼市步入快速上行通道，年内，泉州还出台了购房补贴和人才补贴，助力购房需求加速释放，2016年全年市区商品住宅成交面积重回229万平方米高位。

  2017年，泉州房地产市场热度较2016年有增无减，但受限签政策制约，全年成交面积同比下降12%。由于厦门、福州等城市房价大幅跃升、购房门槛提高，投资客转而涌入泉州，一时间，住宅库存消化殆尽，项目基本逢开必抢。

  2018年上半年，经历轮番政策打压，泉州楼市仍然维持高热，核心区域一房难求，城东、东海等热门板块日光盘频现，进入下半年，泉州楼市开始出现转冷迹象，边郊、核心区域市场冷热显著分化。

  2019年，泉州房地产市场维持低温运行，且区域分化加剧，鲤城、丰泽等核心区域项目销售表现不俗，尤其是鲤城区，大量棚改拆迁户持币入市，新开盘项目平均去化率超95%，反观边郊市场明显供过于求，典型如台商投资区，开盘平均去化率仅47%。

  2020年，疫后泉州楼市迅速复苏，二手房市场率先回暖，核心区域优质二手学区房价格跳涨，最高达到4万元/平方米，受新房限价影响，一二手房倒挂的价格差距不断拉大，买到即赚到预期下泉州楼市开启“打新热”。随着周边县市房价普涨，安溪房价最高突破2万元/平方米，打开泉州房价想象空间，泉州楼市全面转暖，即便是边郊区域的在售项目去化明显提速，前期折扣纷纷回收。

  2021年，泉州楼市转向火热，1-5月，泉州市区商品住宅成交面积突破110万平方米，同比增76%。新房供应严重不足，甚至阶段性断供，进一步加剧置业者恐慌心理，多数购房者被迫放弃理性思考，心态转为“摇哪买哪”，全城参与认筹，致使摇号中签率继续走低。

  聚焦泉州下辖县市，房地产市场走势大体与泉州市区保持一致，但周期上滞后3-6个月。典型如晋江，接壤泉州经开区，与鲤城区也仅一江之隔，池店、桥南等板块全面承接泉州市区外溢购房需求，2020年下半年，晋江房地产市场开始转暖，2021年春节后转向持续火爆，市场一房难求，典型如中南天樾•君和项目，刚需摇号中签率7:1，非刚需中签率仅20:1。2021年前5月，晋江商品住宅成交面积达到119万平方米，同比增68%，较2019年同期增42%。

  石狮相较晋江，房地产市场周期变化更缓半拍。2021年，石狮楼市才开始转暖，各项目到访量、成交量皆呈翻倍式增长，客户决策周期明显缩短，1-3天即可完成购房决策。城东板块更是火热异常，不少项目捆绑车位销售，建发泱著2月入市，300套房源引来千人摇号。

  3、地市：供地趋紧逢拍必抢，20年来泉州、晋江和石狮再创新地王

  2011年-2020年，泉州政府主动并严格控制宅地供应规模，主城区年均成交建面仅为167万平方米，供地趋紧、房企进驻意愿强烈，致使泉州土拍持续高热。

  2015年12月，央企保利以总价21.7亿元夺下丰泽区2015-18号地块，楼板价达到6757元/平方米，刷新泉州市区总价地王纪录。

  2016年，泉州极限压减供地规模，全年市区仅出让两宗涉宅用地，总建面仅25万平方米，两幅地块皆遭众房企哄抢，最终成交溢价率分别达到132%和215%，洛江区LJ2016-01-02地块更是以7597元/平方米的楼面价刷新洛江区地王记录。

  2017年，泉州调整土地出让结构，减少市区优质宅地供应，转而批量供给边郊地块，为地市降温。全年涉宅用地成交建面140万平方米，溢价率较2016年的畸高水平有所回落，但仍维持在55%的高位。

  2018年上半年，泉州地市维持高热，房企拿地态度颇为激进，土拍竞争格外激烈，典型如台商投资区S2017-07地块，经历571轮竞拍方才出让，刷新泉州土拍轮数之最。下半年，泉州土地市场略有降温，出让地块区位不佳，房企拿地积极性下降，溢价率有所回落。

  2019年，泉州土地供应保持低位运行，全年仅成交14宗涉宅用地，成交建面181万平方米，房企拿地保持理性，成交平均溢价率33%，同比回落27个百分点。

  2020年，泉州土拍持续升温，尽管供地结构仍趋向边缘化、“限房价竞地价”限制利润空间，房企参拍热情依然高涨，基本逢拍必抢。4宗宅地楼板价破万，入围泉州宅地单价TOP10榜单，12月，中骏竞得丰泽区2020-8号地块，成交楼板价16481元/平方米，住宅毛坯限价22000元/平方米，刷新泉州单价地王纪录，同时突破了区域限价天花板，强化房地产市场看涨预期。

  2021年前5月，泉州土拍热度有增无减，三宗宅地平均溢价率高达85%。其中，台商投资区S2020-22号地块吸引21家品牌房企激烈争夺，最终成交溢价率高达121%，并以8827元/平方米的楼板价问鼎区域单价地王。

  晋江历年来供地同样紧俏，涉宅用地消化周期低于1年。晋江土地市场长期保持高热，即便是在楼市相对低迷的年份，房企参拍热情依然不减，典型如2020年4月出让的P2019-36号地块，引来19家品牌房企166轮争夺。

  2021年1-5月，晋江土拍更是异常火爆，5宗已出让地块平均楼板价达到8877元/平方米。万科以12089元/平方米的楼面价摘得P2021-28号地块，刷新晋江单价地王纪录，而该地块住宅毛坯限价仅为15099元/平方米。

  石狮土地市场表现与泉州、晋江有所差异。2018，石狮迎来土拍大年，涉宅用地成交建面达71万平方米，单价地王记录被龙湖、旭辉接连刷新至6327元/平方米。2019年，石狮继续大量供地，但由于地王项目入市遇冷，房企竞拍积极性普遍不高，基本底价成交。

  2021年以来，石狮共成交3宗涉宅用地，房企竞拍热情高涨，宝盖、灵秀两宗土地皆拍至封顶限价，并转入竞配建阶段，宝盖塘后地块隐性楼板价达到7637元/平方米，刷新石狮单价地王纪录。

  4、竞争格局：品牌与本土房企业绩均分，源昌榜首保利世茂稳居TOP3

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  四、莆田：主城区精装、绑车位溢价，外围房价微涨，土拍拼“马甲”

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  1、政策：有收有放，六年一户给学区房降温并严控装修质量

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  2、楼市：成交倍增，主城限价盘精装、车位溢价，外围涨500元/平

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  3、地市：土拍限制精装房源比重，雪津板块摇号拼“马甲”

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  4、竞争格局：建发正荣保利业绩领跑，中南成“黑马”

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  五、温州：去年来楼地市皆转暖，郊县土拍封顶价出让房价补涨

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  1、政策：配售人才房5-7折但限售10年，隐形限价主城区“一口价”

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  2、楼市：2019年以来成交持续放量，板块分化加剧南湖最火爆

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  3、地市：去年土拍升温德信夺新地王，今年热门宅地均封顶价出让

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  4、竞争格局：业绩排名剧烈波动，华鸿跃居榜首、新城稳居TOP3

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  第四章 粤闽浙沿海城市群将崛起

  更看好厦漳泉、福宁莆都市圈

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  一、粤闽浙进阶第七大城市群，厦漳泉、福宁莆都市圈双轮驱动

  在已经获批的19个城市群中，长三角城市群无疑是中国经济发展的龙头。2020，长三角城市群GDP总量高达21.2万亿元，遥遥领先于其他城市群。长江中游、粤港澳、京津冀和中原这四大城市群为中国经济的第二增长极，2020年GDP总量皆超8万亿元，较长三角城市群犹存巨大的经济能级落差。

  粤闽浙沿海城市群已然进阶为中国第七大城市群。粤闽浙沿海、成渝和山东半岛这三大城市群为中国经济的第三增长极，2020年GDP总量都在6-7万亿元之间，与长江中游、粤港澳、京津冀和中原这四大城市群的经济发展差距并不大。其中，粤闽浙沿海城市群GDP总量接近7万亿元，反超成渝城市群，稳居中国经济的第七大城市群。

  第七次全国人口普查数据显示，长三角、中原这两大城市群人口规模优势显著，2020年常住人口总量分别为1.7亿人和1.6亿人，明显高于其他城市群。长江中游、京津冀和成渝这三大城市群人口吸附效应不断强化，2020年常住人口总量皆超1亿人。

  粤闽浙沿海城市群同样是中国人口的第七大城市群，2020常住人口总量达到9365万人，在已获批的19大城市群中暂居第七位。值得一提的是，粤闽浙沿海城市群本地居民生育意愿强烈，年龄结构趋于年轻化，人口发展红利着实可期。

  粤闽浙沿海城市群或将秉持双轮驱动的发展战略，重点打造厦漳泉、福宁莆两大都市圈。2020年，厦漳泉、福宁莆两大都市圈GDP总量分别为2.1万亿元和1.5万亿元，占粤闽浙沿海城市群GDP总量的比重分别为30%和22%；常住人口总量分别为1900万人和1465万人，占比分别为20%和16%。可以期许的是，未来厦漳泉、福宁莆两大都市圈将成新一轮发展高地，经济体量有望进一步扩容，外来人口也将加速聚集，拉动粤闽浙沿海城市群迈上一个新的台阶。

  二、市场热度惯性延续但板块分化加剧，厦榕温莆成交有望创新高

  2021年以来，粤闽浙沿海城市群房地产市场近乎全面转暖，成交持续放量，热点城市房价步入上行通道。1-5月，10个重点监测城市成交显著放量，除泉州较2019年同期微跌5%之外，其余城市均实现较大比例增长，涨幅都在30%以上，厦门、漳州和衢州更是实现翻倍增长。

  粤闽浙沿海城市群土拍市场同样火热，房企拿地热情高涨，温州热门宅地均以封顶价出让，莆田热点板块土拍拼“马甲”，厦门、晋江、石狮等更是刷新全市单价地王纪录，地价上涨倒逼房价上涨预期。

  展望未来，短期内粤闽浙沿海城市群房地产市场有望延续高热度，2021年成交或将持续放量，厦门、福州、温州、莆田等或将创近年来新高。但区域、板块市场分化加剧，主城区成交去化问题不大，远郊片区犹存一定的去化压力。

  具体而言，厦门房地产市场有望保持高热度，一、二手房成交或将持续高位运行。预计2021年新房成交或将突破350万平方米，二手房成交或将突破400万平方米，双创2017年以来新高。不过，区域、板块市场还将持续分化，岛内以及临近的集美新城、翔安南部新城、海沧马銮湾等热点板块市场或将持续火热，远郊板块犹存一定的去化压力。

  福州房地产市场或将持续转暖，成交也将持续高位运行，预计2021年成交面积有望突破400万平方米，创2017年以来新高。而受限价政策影响，房价或将继续走稳，限价盘将再现抢购热潮。

  泉州房地产市场或将持续火热，但由于主城区供货断档，成交上行幅度有限。鉴于主城区一、二手价格全面倒挂，买到即赚到的心理预期强烈，打新市场或将持续火爆，尤其是东海板块，投资性需求仍将踊跃进场。乡镇板块市场相对封闭，置业群体主要来自于本地地缘性客户，成交或将趋势性走稳。

  2021年，莆田、温州房地产市场或将迎来成交大年，预计全年成交面积或将分别达到300万平方米和1000万平方米，皆创历史新高。但区域市场或将持续分化，典型如莆田，主城区市场前景值得期许，限价盘仍将通过精装、车位软绑等方式溢价，外围片区房价普涨后，或将倒逼恐慌性购房需求，成交或将持续高位运行。

  2021年1-5月，漳州成交倍增房价微涨，但由于市场供过于求的格局难以实质性扭转，成交或将高位持稳，房价进一步上涨的空间着实有限。值得担忧的是，漳州高库存风险仍需警惕，尤其是角美、开发区库存高企，去库存压力依旧不容小觑。