[贝壳研究院]买房选择有影响？城市住房“医疗资源洼地”图鉴

  摘要

  在现实生活中，每个人实际上都是活在自己构建的环境中，世界的大小与活动的边界有关，就城市生活而言，你生活的城市只是你所在的城市很小的一部分，因此以人为中心的“分钟城”进入了我们研究的视野。我们将研究焦点放在人们以家为中心、步行15分钟范围，看看15分钟城市是什么模样？是否能满足人们的生活需求？哪些空间功能需要进行完善……基于此，我们建立了指标模型，并提出了“分钟城”的概念，聚焦于居住领域，量化居住生活便利性，对社区、城市的宜居性做出体检，以便为后期治理提供切实可行的建议。

  围绕“分钟城”这一概念，贝壳研究院会陆续推出相关研究内容，本期探讨主题为“医疗房”。对于公共服务部门而言，医疗资源分布特征如何？在城市内部，如何在医疗资源和居民社区空间分布上实现医疗服务均等化？对于个人而言，居住小区周边医疗资源相对于其他小区是否丰富？医疗资源分布对房价有什么影响？贝壳研究院发布分钟城系列之城市住房“医疗资源洼地”图鉴，对相关问题进行探讨。

  对于社会公众而言，可能平常日子里并不关心城市有多少医院、有多少病床、有多少医生和护士，但疫情影响下，让社会公众看到平淡生活最坚实的后盾就是这些医疗力量，医疗建设和投入不只是影响我们排队挂号寻医问诊的时长。

  截至2020年底，全国共有102.3万个医疗卫生机构、910.1万张床位、1580个三甲医院……而事情的另一面是，即使你居住在经济非常发达的城市，可能小区周边仍然会面临医疗资源稀缺的问题。

  全国医疗资源总述：东部>中部>西部阶梯式分布

  数据统计发现，无论是各省份之间的比较，还是重点城市的对比，我国医疗资源不均衡现象依然显著，特别是人均拥有医疗资源方面，是未来一段时间回避不了的现实。

  我们梳理了《中国卫生健康统计年鉴》和《卫生健康事业发展统计公报》数据显示，全国医疗资源东部地区最多，其中最多的地区是山东、广东两个人口过亿的东部大省；全国约39.5%的医院、45%的三甲医院、45.7%的执业（助理）医师、40.3%的医院床位数都集中分布在东部地区。

  除了绝对数量对比，考虑到人口流动因素，我们以常住人口每千人口医生数和每千人口床位数这两个相对稳定的指标，来进一步衡量各地医疗资源的情况看，全国每千人口医疗卫生机构床位数为6.46张（2020年），但人均拥有量最高的并不是东部地区省份，辽宁、新疆、四川和重庆，每千人口医疗卫生机构床位数都在7张以上；北京每千人拥有执业（助理）医师4.63名，远高于全国均值2.59名，其次是浙江、上海、江苏、内蒙古。

  城市医疗资源分析 ：不同区域人均拥有量有差异

  2.1 重点城市的医疗资源水平要明显高于全国平均

  从城市维度看，重点城市的医疗资源水平要明显高于全国平均，但城市内部区际建设水平也有明显差异。北上深等一线城市，虽然医疗资源总量排名靠前，但因为城市人口数量庞大，平均在每个人身上的则略显不足，加之大城市吸引了区域周边的外地患者前来就医，使当地的医疗资源比数据表现的更为紧张一些。而郑州、长沙、昆明等中西部区域中心城市反而人均拥有量相对靠前。

  针对全国4个一线城市和15个新一线城市，我们进一步构建了城市医疗资源综合指数，对各项指标进行标准化处理，消除量纲，比较不同城市在医疗资源水平上的差异。

  结果显示，即使是这些中国最具发展潜力的城市，医疗资源也存在明显的分布不均现象。医疗资源综合指数较高的城市，多数经济水平较高、人口数量相对较少。

  2.2 医疗资源的不均衡问题还显露在城市的内部

  我们对部分一线城市和新一线城市医疗资源分布情况进行了统计，计算城市内部各行政区县单位人口、单位面积对应的医疗资源水平及其标准差来衡量城市内部的医疗资源均衡性水平。

  结果显示，上海、广州、北京一线城市不同行政区之间单位面积对应的医疗机构（综合，专科医院）数量差异较大，重庆、杭州、北京等城市不同行政区之间单位人口对应的医疗机构数差异较大。

  对比不同城市内部下辖行政区县具体数值，上海、广州、北京这些一线城市主城区外的区县面积较大，单位面积医疗资源偏低，导致城市内部单位空间对应医疗资源水平标准差较大；中心城区虽然医疗资源总量可以，但因为人口总量太大，单位人口医疗资源不足，导致重庆、杭州、北京等城市内部单位人口对应的医疗资源水平标准差较大。

  无论是何种指标的计算结果都可以看到，城市存在着明显的医疗资源分布不均的问题，特别是单位人口医疗资源不足，让大城市、核心城区成了“全国看病中心”、“全城看病中心”，而在居住在该地区的人们平均拥有的医疗资源并没有看起来那么丰富。

  居住选择影响：城市住房“医疗资源洼地”图鉴

  既然城市内部医疗资源不均衡问题是个无法回避的现实，人们关注更多的自然是对自己的生活有多大影响？最直接的影响就是自己居住小区周围医疗资源的多寡。

  我们从样本城市中分别选择了北京、上海两个一线城市和成都、郑州两个新一线城市，通过比对城市居住小区和医疗机构的空间分布，尝试寻找城市居住空间中的“医疗资源洼地”。

  研究统计了样本城市小区周边直线距离1.5公里范围内综合医院及专科医院的数量，为了便于对比，以小区为基准，对限定范围内的医院数量进行了标准化处理，值域范围为0-100，值越大，表示小区周边医疗资源分布越丰富，值越小，表示小区周边医疗资源分布越匮乏。当某居住小区相对于其他小区周边的医疗资源水平更低，这里就成为了城市住房“医疗资源洼地”。

  通过对以上四个城市的小区医疗资源分布情况分析发现，存在的一个共性特征是：医疗资源丰富的小区集中分布在主城区，或者说是紧靠市中心，周边城区相对匮乏，呈四周放射状递减分布。医疗是一个高技术、高知识含量的产业，筹建难度较大，城市主城区人口资源相对密集，行政资源相对丰富，医院在前期筹建时多选择在主城区。

  但随着城市化向周边城区的扩张，人们对于生活质量要求的提升，作为重要配套之一的医疗资源的配置是相对滞后的。在城市规划发展中,应更多考虑改善郊区等交通欠发达区域居民的就医条件,从而完善城市医疗设施分布，同时应考虑到不同城市因地理空间特征、经济发展等因素形成的差异。例如上海居住小区医疗资源集中趋势明显，而北京则是集中与离散现象并存，这一定程度上与北京近年来将中心城区医院外迁有一定关系。北京近年将天坛医院整体搬迁丰台花乡、同仁医院主体外迁亦庄开发区、口腔医院整体搬迁丰台花乡、友谊医院在顺义后沙峪建分院、安贞医院建设通州院区、儿研所在通州建分院、北大医院大兴院区在大兴黄村开建.....

  北京这样的医疗资源布局调整，使医疗资源效益最大化具有重大现实意义，同时对其他城市医疗资源更加合理化分布也具有参考意义。

  而对于社会公众而言，上述分析显示无论是在哪个城市，都存在着住房“医疗资源洼地”，这意味着个人在进行租房、购房等居住选择时，有必要考虑周边医疗资源分布以增加生活便利性。

  周边房价变化：不同距离范围影响模式不同

  以往我们考虑地铁站、学校、公园等城市公共设施空间距离对房价的影响，此次疫情让公众看到了医疗资源的重要性，那它对房价会有多大影响？

  此部分，我们以北京为例进行探讨。考虑到数据的可靠性与独立性，减少其他因素对医院因素的干扰，避免医院之间距离过近产生叠加影响，我们选取了医院之间的欧式距离超过3公里的北京回龙观医院、北京大学第三医院、北京大学人民医院等10所三甲医院，以医院为中心点，收集其方圆3公里范围居住相关数据。之后，我们采用特征价格模型进行量化研究，涉及到的特征包括医院所在城区、医院名称、教育因素，是否有商超，小区平均楼龄，小区物业费，小区绿化率及小区与医院的直线距离。

  总体来看，相比物业费、教育等因素，三甲医院对周边住宅价格的影响程度较小。在7个影响因素中，占比重最大的是地理位置，为61.13%，而医院距离的影响程度最小，仅占比0.44%。

  分距离来看，三甲医院对房价会有什么影响呢？基于0-3000米距离范围进行推断，虽然整体看，医院对房价存在负面影响，但是，如果对距离每隔1000米进行离散化处理，三甲医院对房价的影响模式有所不同。

  在0-1000米范围内，单价随距离增加而升高。由于目前北京三甲医院主要集中在中心城区，每天接待病人数量庞大，周边人口流动性强，交通拥堵并且有可能受到病菌影响，导致对小区成交均价存在负面影响。

  在1000-2000米范围内，单价随距离增加而降低。主要原因之一是，中老年或与父母子女同住的家庭更愿意选择医院附近小区，以便需要时就医。同时考虑到距离过近的不利因素，及交通的便利性，导致在该范围内，对房价存在正面影响。

  在2000-3000米范围内，单价随距离增加而再次升高。整体来看，医院对房价的影响作用相对较小，在2000米之外，我们认为已经超出了医院对房价的影响范围。房价更可能是受到交通、商超、教育因素及小区品质等其他因素的影响。

  在分析模型中，医院位置对价格影响最大，这是因为房价与人口密度密切相关，在我们选择的10个医院样本中，除了北京回龙观医院位于五环外，其他医院均分布在五环内。

  综上，三甲医院和其他公务服务设施一样，具有城市公共配置的价值外溢效应，且对空间距离敏感，利用这种价值外溢效应的大小及分布范围合理进行购房选择，可取得最大的经济效用。

  从整体看，我国医疗资源分布东部>中部>西部的阶梯式分布格局短期内很难改变，考虑资源投入产出比，异地就医、远程驰援、医疗信息化等仍可能是目前现实条件下的最优解。而在城市内部的公共医疗资源布局，则可以通过居住、人口数据分析，从按行政级别布局向按服务需求布局转变，有针对性的的调整优化，最大限度实现居住空间医疗公共服务均等化。

  对于普通人而言，医疗资源分布不均的现实，让人们在进行居住选择时需要考虑医疗资源的价值外溢效应，特别是三甲医院的距离远近对房屋价值有显著影响，做出更合理的选择。