[中原地产]节后刚需房价微涨 细则恐打断小阳春

  节后二手房刚需市场总体表现平稳，并逐步从节日效应恢复过来。新增客户数量明显增加，买家仍有相当诚意，部分刚需板块二手房交易价格和节前水平基本 相当，局部有小涨。根据上海中原地产研究咨询部对中原地产在松江九亭、嘉定丰庄板块门店调研结果显示：挂牌均价比节前有1-2%的涨幅，不过市场上优质房 源并不多，紧俏楼盘房源供不应求。“国五条”对绝大部分买家影响较小，购房者认为“缺少新意，老调重弹”“调控后的结果就是价格越调越高”因此会按自己的 计划置业，仅小部分买家会选择“再看看，再等等”。但眼下，细则亮相，冲击力凶猛，这种格局恐难再延续。

  上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，在具体细则出台前，“新国五条”对刚需买家影响力度其实非常有限。但现 在细则在二套房贷、所得税、限购令等方面再出收紧举措，对上海来说影响最大的应属所得税变化。差价20%的征收尺度将彻底扼杀投资客入市的念头。同时也会 甩给二手市场沉重的交易成本包袱，并推动客户向新房市场流动。因此，在后续的二手市场交投中，这种税费成本将严重压制一些老龄房源的交易，不排除“有价无 市”局面会阶段性出现，来考验各方的耐心并流出决策空间。

  据中原地产北九亭一店经理杨兵介绍，经过多年发展松江九亭板块生活配套日趋成熟，越来越多的刚需客以及婚房买家选择在此置业。节后板块内二手房买卖 逐步回暖，租赁市场迎来成交高峰。一些性价比高的楼盘比如知雅汇、九城湖滨等交易量比较大，不过成交价格并没有明显上涨。目前挂牌单价在 17000-18000元/平方米左右。一些品质较高的社区如贝尚湾的挂牌单价在22000元/平方米左右。虽然节后有“国五条”以及各种调控政策趋严的 传闻，但对于刚需买家而言影响并不大，因此节后成交易量比节前放大一成。比如知雅汇最近成交一套面积为97平方米的2房。房东挂牌175万，由于买家诚意 度非常高，交易周期短，房东也象征性地做出让步，最后以173万成交。节后来客量比节前至少增加20%，并且买家目的明确，诚意度高，只要遇见价格合适、 房型等各方面条件符合自己要求的房源一般1、2天就会下定。而在节前即便有这样的房源买家会比较犹豫。杨经理还介绍，租赁市场日趋活跃，挂牌量比节前有 50%左右的上涨，目前一套毛坯的2房租金在2200-2300元/月，全装全配的价格在3300-3500元/月，朝挂夕租的现象比较普遍。

  据中原地产丰庄分行经理胡传杰介绍，丰庄板块位于嘉定区东部，毗邻普陀区，是商品住宅较为密集的区域，周边各项生活配套设施成熟，是刚需买家关注区 域之一。随着轨道交通13号线的通车，增加区域内交通便捷度，为该板块房地产市场注入新的活力。节后来访客户比节前增加约15%，但是挂牌量并没有明显增 加，一方面受节日影响，另一方面大部分房东看涨后市，也并不急于抛出手中房源。由于客户对房源要求比较高，比如对老公房的要求是一定要中间楼层，对次新房 要求是房龄尽量小，户型要南北通等等。而市场存量房源不多，优质房源更稀缺。因此种种原因导致近期成交量没有显著放大。目前挂牌价格和节前相比并无太多变 化，只有一些个别房源因质量较好价格有小幅上涨。板块内老公房挂牌单价在19000-20000元/平方米，次新房单价在23000-26000元/平方 米。胡经理还介绍，市场正在逐步恢复，不少买家表示购买意愿，但议价空间几乎没有。比如缘圆宝邸一套75平方米的2房，业主挂牌150万，虽然买家是一次 性付款，仍没有还价余地。其次，也有小部分业主因看房频率有所增加，小幅跳价现象时有发生。