[易居研究院]2021年城市轨道交通TOD监测月报（3月）

  本月报是由易居研究院原创出品。旨在以动态的眼光、全面的视角跟踪全国及各城市TOD政策及行业动向，地铁公司和典型房企的TOD土地成交和项目动态，进而了解并研判行业发展的新政策、新动态和新方向。

  摘要

  3月，轨道交通政策动态和行业动态较多。全国新一轮轨交规划获批累计达2464.66公里，连续2个月无轨交获批。政策动态方面，上海印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》，五大新城的TOD开发或将成为热点；国务院办公厅转发《关于进一步做好铁路规划建设工作的意见》，广东省《关于推进铁路项目站场及毗邻区域土地综合开发的实施细则》（征求意见稿）公示，铁路有望实现高质量发展，铁路TOD也将大有可为；《郑州市轨道交通段（场）及站点上盖物业综合开发控制性详细规划编制细则（试行）》发布，郑州“十四五”期间TOD将驶入快车道。行业动态方面，城市轨道交通TOD综合开发高层论坛在蓉召开，《中国城市轨道交通TOD发展概览（2010-2020）》发布，易居研究院参与编撰；城轨协会印发成都轨道交通集团《坚定TOD开发策略创新 奋力营造新时代轨道城市》报告。企业动态方面，越秀地产发布2020年业绩，TOD项目销售额同比上升236.6%；无锡地铁成功竞得梁溪天河停车场地块，将成为其首个TOD上盖开发自操盘项目。

  自2017年8月包头地铁事件叫停后的一年时间，发改委对地铁审批门槛严格把关。直至2018年7月13日，国务院办公厅印发《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，调整了城市轨道交通建设申报条件。自此，发改委自审批叫停以来，于2018年8月首次批复了苏州轨道交通建设，随后密集批复了重庆、沈阳、杭州、济南、长春、上海、武汉等多个城市的轨道交通建设规划。自2018年8月份至今全国新获批城市轨道交通建设规划累计里程达到2464.66公里，其中2月份、3月份均无轨交获批。

  政策动态

  ▍上海印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》

  3月2日，上海市人民政府印发《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》（以下简称《实施意见》）。《实施意见》提出：新城是上海推动城市组团式发展，形成多中心、多层级、多节点的网络型城市群结构的重要战略空间。国务院批复的《上海市城市总体规划（2017-2035年）》明确，将位于重要区域廊道上、发展基础较好的嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇等5个新城，培育成在长三角城市群中具有辐射带动作用的综合性节点城市。必须把新城高水平规划建设作为一项战略命题，抓住“十四五”关键窗口期，举全市之力推动新城发展。

  点评 ：《实施意见》对五大新城的站位、功能、产业和交通等方面提出了新的要求，特别是在交通方面，提出坚持交通先行，建设独立完善的综合交通系统。依据全市综合交通体系和枢纽布局网络，优先推进新城综合交通枢纽以及与周边城市的快速交通通道建设。依托国铁干线和城际铁路的建设，加强新城与长三角城市联系，加快实施市域线（城际线），强化新城与近沪枢纽节点的便捷连接。贯彻以公共交通为导向的开发（TOD）理念，重要枢纽节点选址应位于城市开发边界内，为新城中心、副中心等重点地区发展提供交通支撑。故未来新城综合交通枢纽、地铁沿线、市域铁路沿线的TOD开发或将成为热点，相关企业可以积极关注起来。

  ▍国务院办公厅转发《关于进一步做好铁路规划建设工作的意见》

  3月15日，国务院办公厅转发国家发展改革委、交通运输部、国家铁路局、中国国家铁路集团有限公司等关于《关于进一步做好铁路规划建设工作的意见》（以下简称《意见》）。《意见》提出铁路是关系国计民生的重要基础设施。党的十八大以来，我国铁路快速发展，取得了显著成就，为支撑和引领经济社会发展发挥了重要作用，成为国家现代化建设的重要引擎。与此同时，在铁路规划建设工作中，一些地方存在片面追求高标准、重高速轻普速、重投入轻产出等情况，铁路企业也面临经营压力较大、债务负担较重等问题。为进一步做好铁路规划建设工作，推动铁路高质量发展，现提出以下意见，包括总体要求、加强规划指导、合理确定标准、分类分层建设、有效控制总价、创新投融资体制和防范化解债务风险。

  点评：《意见》是新时期国家推动铁路高质量发展的指导文件。在创新投融资体制方面，《意见》提出：借鉴城市轨道交通开发模式，加强土地综合开发，既有可开发用地可依法依规变更用途，通过转让、出租等方式加快盘活，新增铁路综合开发用地要遵循国土空间规划，与城市建设统一规划、统筹建设、协同管理。根据2月底中共中央、国务院印发的《国家综合立体交通网规划纲要》，到2035年，国家铁路将达到20万公里左右。而截至2020年7月底，全国铁路营业里程达到14.14万公里，未来还有近6万公里新增空间，预计未来各地将会出台关于铁路项目站场综合开发的相关政策文件，铁路TOD将大有可为。

  ▍广东省《关于推进铁路项目站场及毗邻区域土地综合开发的实施细则》公示

  3月16日，《关于推进铁路项目站场及毗邻区域土地综合开发的实施细则》（征求意见稿）（以下简称《细则》）在广东省自然资源厅网站进行公示。为高效推进铁路项目站场及毗邻区域土地综合开发工作，《细则》提出加强规划引领、统筹用地规模、优化土地供应、支持立体利用、合理确定出让底价、规范分层确权登记等六项措施。

  点评：《细则》提出优化土地供应。铁路项目建设主体依法取得的划拨用地以及建成的站场、车辆段、停车场等上盖板，其建设用地使用权由政府收回后公开出让的，参照低效用地再开发和“三旧”改造相关政策，按扣除土地收回、收购等费用以及计提资金后的出让收益或土地成交价款的一定比例补偿铁路项目建设投资主体。

  同时，支持立体利用。铁路项目综合开发用地可分层设立建设用地使用权，进行地上、地表、地下开发。鼓励以租赁方式供应分层设立的建设用地使用权。与铁路项目主体工程设施配套同步建设、不能分割实施的经营性地下空间可以协议出让地下建设用地使用权。

  另外，合理确定出让底价。铁路项目土地综合开发用途为混合用地的，出让最低价不得低于相应地段各用途对应级别基准地价乘以其比例之和的70%。增加空中连廊、地下公共通道、停车设施等，可不计收地价。

  ▍《郑州市轨道交通段（场）及站点上盖物业综合开发控制性详细规划编制细则（试行）》发布

  3月25日，郑州市自然资源和规划局网站发布《郑州市轨道交通段（场）及站点上盖物业综合开发控制性详细规划编制细则（试行）》（以下简称《细则》）。《细则》提到上盖物业开发是城市功能布局的关键节点，对集约利用土地、优化空间结构，促进地铁可持续发展，提升城市品质具有重要意义。

  点评：郑州于2013年12月开通第一条地铁线路，截至2020年12月底，郑州地铁已运营线路共7条，里程达206.4公里。根据郑州市最新公布的“十四五规划”文件，郑州市争取“十四五”末轨道交通运营里程达到700公里左右，打造成为“轨道上的都市”。故“十四五”期间郑州市轨道交通将迎来加速建设的新阶段，TOD开发也将驶入快车道。正是在这样的背景下，《细则》成为了郑州市轨道交通TOD综合开发的指导文件，其提出：上盖物业开发项目与轨道交通设施建设项目之间应做到“同步研究、同步规划、同步设计、同步建设”。若先期未考虑上盖开发，应预留后期施工的接驳条件。此外，《细则》对涉及到轨道交通段（场）及站点上盖物业综合开发的土地使用规划及指标控制进行了详细说明，对控制性详细规划的编制提供了政策依据。

  
  行业动态

  ▍城市轨道交通TOD综合开发高层论坛在蓉召开

  3月20日，中国城市轨道交通协会资源经营专委会和成都轨道交通集团有限公司联合主办的城市轨道交通TOD综合开发高层论坛在成都召开。中国城市轨道交通协会资源经营专委会组织编撰的《中国城市轨道交通TOD发展概览（2010-2020）》在论坛上正式发布。协会副秘书长、资源经营专委会秘书长李成新在书面报告中指出，近年来，在城市人口和经济快速增长以及公共政策措施的强力推动下，我国城轨交通进入高质量发展的新阶段。同时，在国家土地、环境以及节能减排的政策的引导下，以北京、上海、成都、广州、杭州、南宁、青岛等为代表的城轨交通城市，纷纷出台TOD综合开发指导或扶持的政策性措施，大力倡导并率先实践轨道交通场站及周边土地综合开发，TOD模式迅速成为先行城市建设参与者的新赛道，也是提升城市能级与核心竞争力的重要抓手。李成新表示，《概览》编纂过程得到了城轨交通企业的高度重视和全力参与，得到了相关社会团体和行业机构的热情支持与悉心指导，为《概览》的资料甄选、数据采集、编辑完善作了大量深入细致、富有建设性和创见性的调研与审定工作。

  点评：易居研究院是《中国城市轨道交通TOD发展概览（2010-2020）》参与编撰机构之一。

  ▍城轨协会印发成都轨交《坚定TOD开发策略创新 奋力营造新时代轨道城市》报告

  3月24日，中国城市轨道交通协会向各城轨交通企业印发成都轨道交通集团《坚定TOD开发策略创新 奋力营造新时代轨道城市》报告，协会认为成都轨道交通集团大力倡导并率先实践TOD理念、TOD发展模式、TOD经营策略，迅速而全面的推进轨道交通场站与周边土地综合开发并取得积极成效，得到了行业认可和市场青睐，希望推动城市轨道交通TOD综合开发的创新实践，为城市轨道交通实现高质量、可持续地发展，提供可借鉴、可复制的经验与做法。

  点评：实施TOD开发，既是一项涉及全市的重大战略工程，更是一项关于体制机制、商业逻辑和要素供给的改革创新工程。成都用三年的努力探索形成了成都TOD开发八大策略，全面打出了TOD综合运营“组合拳”：一是TOD启动策略：思想破冰，理论创新；二是TOD统筹策略：机制重构，政策支撑；三是TOD用地策略：统分结合，滚动开发；四是TOD营建策略：需求前置，策划先行；五是TOD商业策略：空间营造，场景赋能；六是TOD合作策略：国际对标，一体运营；七是TOD人才策略：全球引才，市场激励；八是TOD反哺策略：资金循环，系统平衡。

  ▍2021年春运及2月中国城市地铁客运量发布

  根据中国城市轨道交通协会统计，2021年春运（1月28日-3月8日）中国内地38城40天总客运量为20.75亿人次，日均5186.37万人次，同比2020年增加105.81%，同比2019年减少2.20%。2021年基本特点与往年正常年份春运特点较为类似，但今年受就地过年影响，又略有不同：

  （1）春节前低于往年（2020年之前的节前都是正常的，2021年春运前半场受大宏观环境影响，为三年最低）；

  （2）春节后客流回升更快（2021年节后受就地过年影响，为三年最大）：

  以除夕为节点：除夕前2020＞2019＞2021；除夕后2020＜2019＜2021。

  
  企业动态

  ▍越秀地产发布2020年业绩，TOD项目销售额同比上升236.6%

  3月16日，越秀地产股份有限公司发布2020年全年业绩。年报显示：2020年，越秀地产集团（指越秀地产股份有限公司及其附属公司）成功收购了广州星樾山畔（水西项目）、广州星汇城（镇龙项目），新增TOD土地储备103万平方米。截至2020年底，越秀地产集团TOD项目布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，TOD项目的总土地储备达到388万平方米，约占大湾区土地储备的28.7%和集团总土地储备的15.8%。轨交物业项目全年实现合同销售金额约人民币170亿元，同比上升236.6%。未来将以成为大湾区第一、全国领先、国内最有影响力的TOD开发企业为目标。

  点评：越秀地产TOD战略深化实施，已成为其一大竞争优势。

  ▍无锡地铁竞得梁溪天河停车场地块，将成为其首个TOD上盖开发自操盘项目

  3月17日，无锡地铁成功竞拍无锡市梁溪区凤翔路与广澄路交叉口西北侧XDG-2020-65号地块（以下简称“天河停车场地块”），土地成交价24.85亿元，楼面价为15406元/平方米，溢价率为33.9%。此次竞拍由无锡地铁集团旗下地铁置业与梁溪城投组成联合体举牌，竞拍的天河停车场地块总用地面积59750平方米，土地规划用途为居住用地，容积率≤2.7。

  点评：《该地块位于梁溪北，地处梁溪科技城核心，毗邻在建地铁4号线天河停车场站。这是无锡地铁首个TOD上盖开发自操盘项目，标志着无锡地铁在TOD开发建设上迈出了重要一步，此前，无锡地铁已与多家知名房企合作开发TOD项目，如绿地天空树、华润置地公园汇、宝龙TOD未来新城和愉樾天成等。

  本月报是易居研究院集合力量出品，执笔人易居研究院咨询中心项目总监姚腊。