[中房研协]“七普”人口数据深刻影响房地产市场未来发展方向

  热点聚焦

5月11日，国家统计局发布第七次人口普查数据，包括全国总人口、分地区人口、城镇化率、人口年龄结构、性别构成、受教育情况等多个指标。根据第七次全国人口普查结果，我国全国人口共14.1178亿人，和2010年（第六次全国人口普查数据）的13.3972亿人相比，增加7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。

  本次人口普查意义重大，人口普查数据中呈现的城镇化、高素质化、及老龄化等特点，均会对房地产市场产生深远影响，通过对人口结构变化的分析可以让我们理清未来中国房地产市场的发展方向，从而积极应对人口发展可能出现的机遇、风险及挑战。

  热点评析

  人口红利渐退，加快推动经济转型进程

  在第七次人口普查数据发布会上，国家统计局局长宁吉喆透露，根据初步汇总数据，2020年我国出生人口为1200万人，对比16年到19年期间，每年的出生人口减少了300万到600万，年轻人生育意愿普遍偏低。出生人口数量下滑，人口红利逐渐消退，虽然数据显示人口总量还在增长，但增长速度已经开始放缓。

  从劳动人口数量来看，2010 年到2020 年，15-59 岁的劳动人口数量占比由2010 年的70.14% 下降到了目前的63.35%，这意味着劳动人口减少了近6,700 万人。在未来的经济发展中，劳动人口供应不足，人口红利优势已经难以为继，劳动密集型产业将逐渐被技术密集型产业替代，科技创新及高端制造业将成为我国未来的重点发展方向。同时，过去十年，中国大力发展高等教育，为中国的经济转型提供了人才保障。

  随着人口红利的逐渐消失，预计房地产市场也将进入一个相对稳定、宽松的环境。目前为了控制房价的上涨，我国政府在贷款、购房、税收等方面都进行了限制，整体政策环境偏向收紧，但随着新生人口数量下降，购房需求逐步减少，政策也将逐步做出精细化调整。

  城镇化率不断提高，城市群建设加速前进

  从2010 年至2020 年，我国的城镇化率从49.7% 上升至63.9%，平均每年有超过2,000万的人口从农村进入到城市。大批农村人口进入到城市将会在消费、住房、城市基础设施建设等多方面推动区域经济的发展，在此前提下，城乡统筹、城乡一体、产业互动、和谐发展的新型城镇化的发展将成为未来我国经济发展的动力来源。从地域分布特征来看，在过去十年中，中国的人口呈现向东部聚集的趋势。从人口占比来看，东部地区人口占比较2010年上升了2.15个百分点，至39.93%，绝对值增加了近4,594 万人；而东北区域的人口较十年前下降了1.2个百分点，绝对值减少约1,357万人。

  人口的迁移与区域的经济发展及活跃度息息相关，产业发展的不同催生了人口流动的分化。东部长三角、粤港澳等区域由于经济更加发达和更具活力吸引了更多的人口聚集，城市群的发展也相对更加成熟。人口的迁移与流动带来了地域性住房需求的增长。未来房地产的增量市场，也将围绕着两个地区和周边城市群展开，未来，中国的城市群建设将继续加速推进。

  养老需求的急速上升促进养老地产的发展

  本次人口普查数据显示，中国60岁以上的老龄人口达到2.64亿人，占比为18.7%。其中，65岁及以上人口占比为13.5%，较十年前上涨了5.44个百分点。联合国规定，65 岁以上老人占总人口的7% 的地区即被视为老龄化社会，按照这一标准，我国目前已经进入到老龄化社会，且人口年龄结构的变化在未来十到二十年将更加突出。预计到2035年，中国65岁以上人口将超过3亿人，占总人口比重达20.6%。

  与老年人口数量不断攀升相对的，是我国养老设施的短缺，2019 年，中国每千人老年人养老床位数为30.5 张，远低于发达国家50 张的水平，养老设施缺口巨大。随着养老需求的增长，加之第一批中产阶级退休在即，中高端养老需求将迎来爆发式增长，养老地产的市场规模也将进一步扩大，房地产开发商与医疗机构的合作将市场进一步细分，在未来将成为养老地产发展的重要基础。