[易居研究院]七普人口数据对房地产业的八大影响

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【七普人口数据对房地产业的八大影响】

  前言

  5月11日，国家统计局发布《第七次全国人口普查主要数据情况》，此次七普人口数据受到全国的关注。从房地产行业看，全国人口现状及其趋势，也能折射出房地产尤其是住房的发展问题。房地产相关政府部门和房地产企业也需要根据相关人口变化和发展趋势分别在住房规划、房地产调控、城市进入、产品开发设计和消费等方面，形成更为科学和有效的思路和对策。为此，本报告结合七普及历史相关数据，总结出对房地产行业的一些重要影响，供行业各界参考。

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  人口增速下滑导致人口红利逐步减少，区域市场差异化将更明显

  “七普”数据显示，2020年，全国人口共141178万人，与2010年的133972万人相比，增加了7206万人，增长5.38%；年平均增长率为0.53%，比2000年到2010年的年平均增长率0.57%下降0.04个百分点。数据表明，我国人口十年来继续保持低速增长态势。

  从近年来全国各类城市的新建住宅成交量同比增幅便可看出来，2017和2018年，三四线城市的新房成交增速明显强于一线城市，但是2019年后，随着棚改退潮，三四线进入新一轮调整期，再加上一线城市人口流入逐步加剧，一线城市新建住宅成交量同比增幅明显超过了三四线，三四线有点后劲不足的迹象。特别是在人口增幅放缓、人口流动变化较大、农村出生率下降等一系列人口发展特征出现后，之前的平衡逐渐被破坏，城市内卷化将更加严重，房地产市场区域差异化也将进一步凸显。

  2

  城镇化水平由快速上升放缓，

  以致行业增量空间受限

  “七普”数据显示，居住在城镇的人口为90199万人，占63.89%；居住在乡村的人口为50979万人，占36.11%。与2010年相比，2020年的城镇人口增加23642万人，比重上升14.21%。

  值得注意的是，2020年城镇化水平增至63.89%，较2010年增加了14.21个百分点。此外，去年统计局公布的2019年我国城镇化率为60.6%。可见，普查数据与年度抽样数据，差别较大。

  虽然城镇化在加速提升，但仍明显低估。一般来说，人口普查，调查时你在城镇地区住，则算城镇人口，但这忽视了一个重要事实：即很多人住在农村，却在镇上、县城里、市区里工作；如今农村有车的人较多，平时住乡下，工作则是开10-20分到城镇地区；另外，这类人可能已在城镇买房，只是暂时还没去住。这一群体相当之大，事实上已是城镇生活形态，但却被普查成为农村人口。可以想见，随着我国城镇化水平的不断增加，相对应的，未来的房地产的增量空间也明显减少，接下来十年城镇化增长速度将明显放缓，刚需的持续增长将面临挑战。

  3

  流动人口向城市群聚集，

  市内流动人口占比上升催生置换需求

  “七普”数据显示， 2020年流动人口高达3.758亿人，相比2019年的2.36亿人多出59.24%。流动人口骤然增加，人口持续向城市群集聚。流动人口的目的地多为四大城市群，2020年京津冀、长三角、粤、成渝城市群的常住人口分别是1.10亿人、2.35亿人、1.26亿人和1.16亿人，四大城市群人口占总人口的42%。

       值得注意的是，根据七普公报结果，可以发现市内流动增加明显，人口流动更倾向于市内流动，市内流动从五普的16.15%增加至七普的23.73%，增加了7.85个百分点；而跨市流动则从五普的83.85%减少至七普的76.27%。市内流动除了工作流动性之外的因素，主要应该是同一城市市辖区（非县与县级市）的居民，在过去的十年内已换房居住，但户口本上还是原先的地址，与现居住地不一致。可见，近年来同一城市市辖区换房居住的人口比例上升比较明显，工作机会较多的小城市仍然还有房企的布局空间，对于流动人口较多的大城市而言，置换需求则更为显著。

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  家庭户均人数不足3人，

  小户型将成为房企产品设计的关注点

  “七普”数据显示，2020年平均每个家庭户的人口为2.62人，比2010年第六次全国人口普查的3.10人减少0.48人。

  根据国家统计局数据，历次人口普查平均家庭户规模总体上呈现下降趋势，从1953年的4.33人下降至2020年的2.62人，一家三口的结构开始被打破，住房需求也产生了变化。对于新进入较大城市的年轻人来说，受收入水平的影响，更多人负担得起小户型；对于在较大城市和父母一起住的年轻人而言，也愿意与父母分开，选择独住。因此小户型租赁需求也会增加。根据国际经验，发达国家的平均家庭户规模减小成为一大趋势，被证实家庭的小型化是住房需求的重要增量之一。对于房企而言，后续应该结合家庭户均人口的发展特征，从市场需求的角度出发，在产品户型设计方面，多考虑一些小户型、适合单身或未婚居住的住房。

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  老龄人口比重进一步上涨，

  养老地产及配套服务业态迎来机遇

  “七普”数据显示，全国人口中，60岁及以上人口占18.70%，其中65岁及以上人口为占13.50%。与2010年第六次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点，65岁及以上人口的比重上升4.63个百分点。根据联合国定义，一个国家或地区65岁及以上人口占比超过7%，意味着进入老龄化社会；达到14%，为深度老龄化；超过20%，则进入超老龄化社会。可见，过去十年间，我国人口老龄化程度进一步加深，已整体进入老龄化社会。

  分省份来看，2020年，65岁以上的人数排在前10位的分别是辽宁省、重庆市、四川省、上海市、江苏省、吉林省、黑龙江省、山东省、安徽省和湖南省。在一定程度上，人口老龄化加深，将减少劳动力的供给量，增加家庭和社会的养老负担，但从长远角度看，人口老龄化促进了“银发经济”发展，扩大了老年产品和服务消费，这对于房企而言，可以积极关注养老地产以及一些老年配套服务设施及业态。而且，在我国60岁及以上人口中，60-69岁的低龄老年人口占55.83%，这些低龄老年人大多具有知识、经验、技能的优势，身体状况还可以，发挥余热和作用的潜力较大。

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  14岁以下人口比重上涨，

  二孩家庭增加对住房户型产生更高需求

  “七普”数据显示，全国人口中，0-14岁人口占17.95%，与2010年第六次全国人口普查相比，0-14岁人口的比重上升1.35个百分点。分省市看，0-14岁的人口排名前10的分别是西藏、贵州、广西、河南、新疆、江西、青海、宁夏、

  0-14岁以下人口比重的上涨，反映出2016年以来“全面二孩”政策实施取得了一定的效果，二孩的新生人数总体上是增加的，二孩家庭的增加，会对住房户型产生更高的需求，原来两房的空间相对比较拥挤，未来三房乃至更大户型将成为这类人群的置换目标。

  但是值得警惕的是，根据国家统计局调查数据，当前中国育龄妇女平均理想生育子女数为1.8，这远低于2.1的生育更替水平，即一对夫妇平均生育两个孩子，实现人口再生产。而一般来说，实际出生的子女数会小于平均理想生育子数，此次普查中，中国实际总和生育率仅为1.3。若生育率持续低迷，会对今后的房地产市场产生不小的冲击，也会影响到住房产品结构的变化，这是房企后续需要关注的方面。

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  劳动人口2013年见顶，

  劳动人口下滑或导致新房规模逐步回落

  “七普”数据显示，2020年15-59岁人口（主要劳动力适龄人口）为89438万人，占63.35%；较2010年下滑6.79%，表明我国面临较大的劳动力人口下滑压力。

  参考国际经验，从日本和韩国劳动年龄人口与新建住房规模的关系比较，可以发现，新建住房规模与劳动年龄人口的顶点较为接近，如日本劳动年龄人口的顶点是1995年，住房新开工面积的顶点是1996年。韩国劳动年龄人口2016年见顶，新房竣工规模第二个顶峰在2015年。

  从我国目前人口结构情况看，虽然人口总量还在继续增长，但劳动年龄人口已于2013年见顶，2014年以来则不断减少。结合国外发展情况，从这一因素看，完全具备住宅新建量见顶的条件。但由于1998年房改以前，我国城镇人均住房建筑面积仅为17.8平方米，严重不足，且城镇化率水平还很低。虽然人口增速减缓，但城镇居民的改善需求和新进城居民的新增需求非常大，城镇新建住房规模在房改后的20年里才得以呈现持续增长。由于我国劳动年龄人口已经见顶，按照2014年以来我国劳动年龄人口持续回落的态势，我国新房建设规模也或将呈现逐步回落趋势。

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  大学生数上升提升国民素质，

  高校资源丰富城市购房需求较突出

  “七普”数据显示，具有大学（指大专及以上）文化程度的人口为21836万人。与2010年第六次全国人口普查相比，每10万人中具有大学文化程度的由8930人上升为15467人，15岁及以上人口的平均受教育年限由9.08年提高至9.91年，文盲率由4.08%下降为2.67%。可见，国民教育素质明显提升。

  虽然从人口结构上来看，作为购房主力的15-59岁劳动人口比重明显减少，但是其平均受教育水平却明显上升。以15-59岁人口大学（指大专及以上）文化程度人口来看，2020年占比高达23.61%，较2010年增加了11.27个百分点，已经接近翻番；拥有高中及以上文化程度的人口占比高达43.79%，较2010年增加12.8个百分点。考虑到教育水平相对较高的人通常薪资水平也较高，购买力相对较强，尤其是大学毕业生，通常是商品房的准客户群体，对于北京、上海、天津、武汉、郑州、西安等高校资源比较丰富的城市以及大学生群体占比相对较高的城市，由于这类潜在购房需求相对突出，因此房地产市场热度也不会明显下降。

  由于“七普”的长表数据还未公布，其中包含有住房情况的调查，其数据虽然不如住房普查那么精确，但也可以大致了解我国目前的住房情况，有助于加深对人口与住房关系的认识，值得后续进一步关注。