[贝壳研究院]人口新形势下的住房租赁需求

  七人普数据显示，我国人口增速进一步放缓，租赁需求是不是不会那么大了？疫情之下，租赁发展如此艰难，未来还要不要做租赁？贝壳研究院认为，人口结构对租赁市场的影响逐步加大加深，租赁需求从数量到品质提升，要加快发展高品质租赁住房。

  壹  

  人口发展新形势对住房租赁提出新的要求

  尽管人口总量增长放缓，但当前我国人口结构正在发生重大的变化，人口流动、家庭结构的新特点对住房形成新格局。

  1.人口往大城市集中，大城市住房压力仍然增加

  “六普”以后，我国人口停止大规模增长，但发展机遇多、基础设施好、公共资源丰富的大城市的人口增长速度仍然较快。从东三省省会看，在总人口下降情况下，中心城市人口仍然继续增长。比如，辽宁省人口在2014年达到人口峰值4391万人后逐年下降，但省会城市沈阳市人口继续保持增加，占全省人口比重提升到19.1%。目前我国人口总量仍然保持小幅增长，即便出现人口总量下降情况，可能会导致总需求减少，但中心城市人口规模仍然会继续增长，住房需求继续提升。深圳、广州年人口增长40-50万人，按照人均40平方米的需求估算，每年需要新增1600万-2000万平方米的住房。

  2.人口跨城迁徙带来人与住房关系重构

  尽管农村向城市的城镇化速度正在放缓，但城市与城市之间的流动在增强。人口普查数据显示，我国2020年我国人户分离人口为4.93亿人，与2010年相比增长88.52%。其中，省内流动人口为1.17亿人，跨省流动人口为3.76亿人，与2010年相比分别增长192.66%和69.73%。

  在种植业文明时期，人口与土地的关系高度捆绑，安土重迁。在制造业文明时代，人口与工厂的关系密切，一生居住在一个地方。但在服务业主导的时代，人口在城市内部的迁移变得非常频繁。家庭生产市场化、社会化，基于血缘的家庭关系被社会网络所替代，在服务业主导和交通基础设施完善下，人们拥有了更多的“居住自由”，择城而居、择邻而居。人们不再满足简单的“一生一居”，换房的频率变得更高。这就使总体意义（或平均意义）的住房供需关系失效，未来会出现部分房子会无人问津，部分房子炙手可热，不同城市住房市场会出现明显的分化。所以，观察判断房子是不是够住，不能简单用总人口和总住房存量比较。

  3.家庭化流动方式变化导致住房需求增加

  我国人口流动从短期的、临时性迁移变成长期性迁移，平均居留时长不断延长，长期居留意愿日益强烈。人口趋于家庭化流动，更多以已婚和家庭为单位，越来越大的比例是夫妻同时外出，且已婚流动家庭携子女外出，对居住品质和教育等有更高的要求。

  4.家庭结构小型化导致住房需求更多

  在过去，往往一个大家庭居住在一起，但是家庭结构小型化之后，对住房需求就变得更多了。根据全国第七次人口普查，平均每个家庭户的人口为2.62人，比10年前减少0.48人。家庭结构小型化是全世界共同的趋势，美国、日本的家庭规模数量都在降低。

  家庭结构小型化的主要原因是结婚率下降、离婚率上升。2010-2019年近十年间，我国人口的粗结婚率从9.3%下降至了6.6%；粗离婚率也由2%上升至3.4%，上升了1.4个百分点。

  家庭结构小型化、人口单身化趋势显著，导致独居率提升。从其他发达国家的经验来看，随着单人户家庭将继续快速增加，到2030年我国将有2亿的独居人群，其中20-39岁群体将达到7100万，独居率超过30%。独居意味着住房需求数量的增多，尤其是中小户型住房需求。

  第七次人口普查数据显示，我国人口形势较为严峻，主要是即将快速进入老龄化、少子化阶段，所谓“阶层固化”比较严重。据分析，高房价是年轻人不结婚、不生育的主要因素之一。年轻人面对以房价为代表的生活成本以及社会财富分化加大的现实，不婚不育的倾向明显增加。这反映出，“以购为主”的住房制度难以适应新的人口形势，日益高企的房价可能会加剧人口的问题。

  比如，过高的房价将会抑制城镇化进程。由于大城市房价高且上涨快，新进入城市的外来群体越来越难以通过购房融入城市。国家统计局数据显示，重点城市外来人口、尤其是进城农民工的购房比例很低，购买商品住宅比例只有17.4%[1]。外来人口越来越难以长期在城市留居，也导致城镇化质量放缓，2019年全国城镇化率较上年增加1.02个百分点，比2000年-2010年城镇化率年均增速放缓0.36个百分点。部分大城市出现人口流出现象，如北京2016年常住人口达峰后连续4年常住人口总量下降，上海自2014年起常住人口增长停滞。考虑到人口出生率大幅下降，进城转移人口减少将是未来城市发展应该关注的问题。

  [1] 数据来源：国家统计局发布《2018年农民工监测调查报告》，由于2019年报告未披露农民工购房占比，此处使用2018年数据。

  贰  

  住房租赁需求进入改善新阶段

  在人口城镇化的前半期，租赁主要是解决农民工在城市的容身之所，对居住品质的容忍度较高。但在新阶段，年轻群体、新市民的租赁住房需求正在发生质的提升。

  1.租赁需求多样化

  从人群分类上，不同收入人群对租赁住房的产品呈现差异化需求。低学历流动人群收入能力无法达到租住一间房的要求，需要的是标准化的床位。城市无房低收入人口，具有本地户籍但收入能力低，需要保障性公租房。流动夹心层人口，以非户籍大学生为主，处于暂时性支付能力不足阶段，需要安全规范的合租和中低端整租。城市户籍夹心层拥有本地户籍，包括毕业5-10年内大学生，收入水平相对较高，但在城市购房难，需要适合家庭居住的整租产品。有房改善型租房人口，为了子女上学，需要有更好地理位置、更好的租住品质的整租。

  2.高品质的租住空间

  随着新生代租赁群体观念革新、个人收入增加以及生命周期推进，租赁消费升级大势所趋。对于租赁住房的需求将从基本刚需到“品质升级”，对于高品质的租住空间要求更高。租客对居所的需求不限于居住需求，安全需求、隐私需求、社交需求等逐渐衍生。租客对品质居住的要求更高。居住安全性、舒适度、住所的设施及环境、公共空间设计等因素，都逐渐成了影响租客决策的重要因素。根据我们调研，超五成租客表示愿意为更好的地段、服务和室内环境，每月多支出1000元以上。

  3.专业化的租赁服务

  租客对租赁的专业化服务需求增加。租客对于邻里社交、管家服务、维修保洁等专业服务的日益凸显。维修保洁服务的及时性、邻里社交的群体同质性、居住空间的安全性、活动组织的拓展性以及管家服务是否周到，都是影响租客选择租赁房源的关键服务因素，也决定了租客入住后的租住体验和到期后的续租率。

  4.均等化的公共资源

  租房者需要更加长期、稳定的租赁关系，其居住的基本权利应当得到保障，不能遭到歧视性对待，不能因为租房而成为城市的“二等公民”。为了子女教育而买房，是租客不再续租的首要原因。依据调研数据，在租客选择租房而不是买房的决策影响条件中，租房能够解决子女教育问题的条件占比第一。关于教育需求对租客购房的影响，受教育程度较高的人往往对子女教育也有更高要求，进而拉动住房需求。因此，解决租客长期租赁的关键目标是，逐渐推动解决租客子女的教育权益，逐步实现机会平等。

  叁  

  推动住房租赁高质量发展

  人口普查的数据告诉我们，尽管人口不再高速增长，但由于人口迁徙流动、人口家庭结构的变化，我国大城市住房的需求从数量扩张到质量提升，租赁需求层次多样化。

  但是，目前我国租赁供给的品质不足：供需结构错配。小户型、低租金房源数量少，大户型供给多、需求弱。以北京为例，一居室小户型在北京存量房源中的比例只有25%左右，45%的房源为两居室，三居室以上供应比例达到31%左右。老旧小区地段位置好但居住品质差。当前北京市在租房源30%以上左右的楼龄超过20年，房屋厨卫设施、公共配套比较差、装修过时，房东没有改造装修的能力，甚至不及时履行维修义务；居住配套服务不足，租赁服务市场发展不充分，难以满足对新市民对居住环境的社交性及安全性等要求。

  消费者需求存在大量的痛点：（1）租房人群在子女受教育权利的优先权上与购房人群存在较大的差异。（2）租金不稳定，难以形成长期稳定预期。房东具有较强的市场定价权，甚至随意涨租金，不愿签订长期租约。大城市的新市民、年轻人等租赁住房需求的主力军普遍收入偏低，对于租金的敏感度较高，在房东涨租金下不得不频繁换租。（3）租赁关系不稳定，租客合法权利得不到保护。在C2C的市场中，房东不向政府登记备案，不遵守租赁管理要求，利用自身强势地位，侵害租客利益，如随意涨租金、随意中断租约等，使租客被迫换租。此外，我国租赁住房大多是按照家庭居住需求设计的户型，在合租时，公共区域、噪音等经常引发租客之间矛盾冲突得不到妥善解决，导致租客频繁更换。

  从过去几年的实践看，机构化租赁是破解我国住房租赁供给不足的必由之路。租赁运营机构促进旧房改造升级，推动租赁行业标准化，规范租赁市场，调动存量资源，改善租赁市场供需错配。专业化运营机构提供更加准确可靠的信息，满足租赁消费升级需求，实现品质租住空间和租后服务，使租期更加稳定，租客体验更好。

  当前机构化租赁发展陷入瓶颈：（1）增量建设模式难以大规模复制。目前仅北京、上海少数城市少数地块开始探索大型社区的租赁住房建设，地方政府缺乏供地积极性。房企建设持有运营的增量模式，面临拿地成本高、运营成本高、投资回报低等问题，开发企业缺乏拿地积极性，项目推进缓慢；（2）存量房机构化运营推进艰难。在投资收益、资金安全等方面普遍遇到较大的挑战，专业化机构运营商业模式未能跑通，反而在高速发展中暴露了一系列财务和运营风险。长租房商业模式难以具备大面积和可持续发展的潜力。

  长租房发展陷入瓶颈，背后是租金回报率过低的事实，也与我国住房租赁政策不完善有关。（1）住房租赁土地供应制度缺失，各地租赁土地出让缺乏约束，地方政府不愿意出让租赁用地，出让租赁用地的成本过高，集体建设用地出让方式交易成本高。（2）住房租赁开发项目在规划、审批、建设、运营方面缺乏标准，原来商品房的标准无法适用租赁住房。与开发相配套的融资制度缺失，开发企业融资困难。既有商业办公类物业改造出租在采光、通风、消防、建筑面积、容积率等方面缺乏相应标准。（3）存量住房租赁运营主体资质、房屋标准、租赁运营制度缺失，租赁住房运营企业缺乏可依的标准，房屋改造运营成本高。机构化住房租赁缺少必要的融资制度，融资困难。租赁企业税收税收负担比较重。（4）租赁市场缺乏交易规范，不少私人房东和职业二房东不遵守合同约定，不履行修缮责任，随意损害承租人利益，不进行登记备案。以上这些制度的缺失，消费者不愿意将租房作为长期居住方式，开发商、运营商不愿意持续投入，市场始终难以破局。

  租赁需求的多样性、运营管理的复杂性、租赁市场的波动性等制约租赁市场的发展。政府或市场单一的力量都不足以打破僵局，需要以市场主导，更好发挥政府的政策引领作用。为此，政府要为市场赋能，推动住房租赁高质量发展。一方面，政府要制定租赁法律规则，强化监管机制和能力；另一方面，通过财税金融政策为租赁企业赋能，助推租赁机构化运营，合力构建一个具备高品质的租住空间、专业化租赁服务、合理的居住保障和均等化公共权利的租赁市场。