[克而瑞]​从婚育数据看典型城市需求逻辑特征——以北京、杭州、成都为例

  婚育是推动住房需求入市的重要动力，但是受婚育观念、社会年龄结构结构变化等因素影响，近年来新婚人数快速下滑，与之相关的住房需求也正在面临着巨大变化；并且受到人口结构、户籍政策、房价水平、住房限购等因素影响，新婚家庭的变化对各城市楼市需求影响各不相同。本文将从婚姻和房地产量、价、结构的关联性切入，以此进一步分析典型城市的需求发展特征，给出婚育视角的相关评价和结论，以供企业参考。

  01

  婚房仍是购房需求的“基本盘”

  人口流动背景下各地表现各异

  随着婚育观念的改变，我国结婚率近年来明显下滑，全国结婚对数在2019年已跌破1000万对，2020年仅有813万对，同比再降12%。尽管结婚人数在下降，但传统观念影响下，买房仍是结婚人群特别是初婚群体考虑的头等大事，由结婚带来的购房需求仍将是房地产市场购房需求的重要支撑。值得注意的是，在地域观念、经济发展、房价水平等多方面因素影响下，特别是近年来各地抢人大战、人口流动加速的背景下，各地的结婚率已经呈现出较明显的差异，购房需求也会受到相应的影响。

  1、初婚人数进入快速下滑周期，但中长期仍将是购房需求重要支撑

  在结婚人群中，初婚群体的住房需求最有可能转化为购房需求，也是房地产行业所最为关心的。联系2001年~2020年以来内地居民初婚登记人数来看，2013年以后我国的初婚人数便呈现出明显的下降趋势，近五年年均减少量接近180万；截止至2020年末，全国内地初婚人数仅有1226万人，较五年前减少了四成多。

  虽然初婚人数在下降，但联系近年来住宅成交量来看，初婚人群仍然是房地产市场的购房主力之一。具体而言，我们将初婚人数转化为初婚对数，与住宅成交套数进行交叉对比来看。2020年初婚对数达613万对，意味着613万套的新婚家庭住宅需求，当年商品住宅成交套数约为1358万套，对比来看，占比接近5成。并且在房地产市场长效调控机制下，自住需求在市场需求中的势必会占据越来越重要的位置，而初婚人群正是刚需的主要社会体现方式。以此来看，婚房需求在中长期内仍将是房地产市场的主力需求之一。

  2、浙江、辽宁年轻人成家更“难”，初婚率位居全国倒数（略）

  3、人才落户助杭州初婚率省内领先，高房价门槛下成都初婚率省内落后（略）

  4、“借地”生子扎堆京沪，北上对年轻人吸引力仍然居前（略）

  5、小结：各地结婚率数据的另一面，是新建家庭住房需求的迁徙与波动（节选）

  在大中城市房地产市场调控日益收紧的背景下，本地户籍结婚群体更是各地市场优质刚需的重要构成。各省市的初婚率水平呈现出明显的差异性，如沿海地区初婚率往往较低，西部省份的婚姻登记人数占常住人口的比例则明显高于全国平均。除了地域婚姻观念等因素所在的差异外，也和结婚登记需要双方中有一方为本地户籍的政策有关，未取得本地户籍的外来年轻人登记结婚大多需要返回户籍所在地，导致外来人口规模较大的大城市常住人口新婚家庭远高于户籍婚姻登记人数。因此，这种差异性也从侧面反映出了人口流动背景下新建家庭住房需求也在随之迁徙。

  受此影响，为了准确评估典型城市的新建家庭购房需求，我们在考虑户籍婚姻人数的基础上结合了各城市的常住人口出生率，以加入人口流动因素的影响。通过上文中的梳理，我们发现大部分样本城市的初婚率都低于全省水平，典型如成都，2019年初婚率低于全省0.08个百分点；不过，也有一些城市表现相反，如杭州，受近年来数字经济快速发展、年轻人才持续流入影响，杭州的初婚率反而高于浙江省平均水平。此外，对于北京这样落户门槛高、外来人口规模也偏高的城市，分析近年来婚育数据可以发现，虽然北京的初婚率位于较低水平，但外来三口之家规模却在快速上涨，这也意味着在高房价水平下，北京依然拥有着强大的家庭人口凝聚力，大量多代家庭的潜在购房需求仍在累积。

  02

  北京——婚房需求仍远大于新房成交

  离婚变化成为二手房“晴雨表”

  为了研究外来人口比较多的城市婚育情况对于商品房市场的影响，本章节选取了外来人口规模庞大的北京为例，进一步研究其婚育规模与商品房成交规模、价格变动和产品结构之间的关系。另外，考虑到北京限购相对宽松（离婚满一年即可算首套），相当一部分人群通过离婚获取首套购房资格，因此离婚数据与二手房成交规模之间也具有一定的相关性，下文也对此进行了详细研究。

  1、近十年初婚家庭数量达新房成交规模1.8倍，成为城市刚需坚实支撑

  与全年大趋势基本一致，北京的初婚人口数量也进入快速下滑周期。2019年，北京初婚人口有14.2万人，较2011年下降了51%，较全国同期39%的降幅高出12个百分点，由此可见，经济发达的超大城市年轻群体结婚意愿更低。

  与此同时，商品住宅成交套数也呈现明显的下降趋势。但考虑到住宅市场受政策调控的影响较大，波动性更强，因此我们在分析初婚人口规模与商品住宅成交规模之间的关联性时，我们用近十年的累积数据来评估。经过测算，结果发现：近十年初婚家庭数量约111.2万对，这一数值是同时期新房成交套数61.5万套的1.8倍。考虑到初婚家庭一般都有购置房产的需求，由此可见初婚人群对城市房地产市场尤其是刚需市场起到坚实的支撑作用。

  2、房价与初婚人数高度负相关，房价涨幅较小的2014年初婚人数增加了1%

  初婚人数的变动不仅与商品住宅成交规模之间密切相关，还对北京房价的变动起到了重要的作用。通过对北京初婚人数和房价之间的变动情况进行相关性研究，结果发现：房价与初婚人数高度负相关，两者之间的相关系数为-0.59。即房价涨得快时，初婚人数下行速度加快；典型如2016年，北京房价大涨23%，严重影响了购买力，当年初婚人数明显下降，较2015年下降了13%，创下了当时初婚人数新低，仅有20.1万人，较2011年降幅超三成。

  而房价涨的慢时，初婚人数减少的就比较慢，部分年份甚至小幅增加。典型如2014年，房价表现相对平稳，涨幅仅有6%，明显低于往年，在此影响下，初婚人数一改常年下降趋势，较2013年增加1%，增至25.4万人。

  由此也可以看出，高房价对于结婚的“抑制”作用是十分显著的，房价大涨，初婚人数加速下降，并且在高房价之下，这种联系越发密切；而房价相对平稳之时，结婚人数的下降速度也随之趋缓。

  3、近年常住户籍人口比小幅下降，但流动人口生子数量仍在持续上升

  受产业转型、子女就学难、房价飙升等因素的影响，近5年北京的外来人口有减少的趋势，2017、2018、2019年常住人口数量均呈负增长，而同期大部分年份户籍人口基本呈现增长趋势（由于“二胎”放开，2016年户籍人口增速较快，2017年户籍人口略有小幅下降），常住户籍人口比由1.61降至1.54，北京外来人口流入有变缓的趋势。

  而从生育情况来看，同期新生儿（常住）初婚（户籍）比确在不断上升，由2015年的1.35升至2019年1.97，即便是在二胎生育量回落的2018、2019年，新生儿/初婚比也是在加速上升的，说明仍然有较多的生子家庭在北京留下，北京对年轻人群的吸引力依旧有增无减。

  4、新婚推动需求释放，130㎡以下新房成交与初婚人数同升降

  通过对近十年初婚数据与当年新房成交数据进行关联性分析，结果发现：两者之间的相关系数高达0.64，关联性十分强。进一步来看，我们又对初婚女性数据和前一年新房成交数据进行关联性分析，相关系数更强，高达0.88，这更加佐证了初婚家庭对于新房市场的支撑作用之强。

  就细分不同面积段产品来看，无论是初婚人数与新房成交规模的相关性，还是新婚女性与前一年新房成交套数的相关性来看，除70-90平方米面积段产品之外，其余面积段产品成交套数与初婚人数保持同步升降。

  对比初婚人数与各面积段新房成交套数相关性来看，其与70-90平方米产品的相关性仅有0.23，而其与90平方米以上面积段产品的相关系数均在0.67以上，尤其是其是90-110平方米的产品相关系数更高，同步性更强，相关系数高达0.78，居于各面积段产品相关系数之首。

  究其原因，很大程度上是由于近5年北京新房市场波动性较大，而70-90平方米产品本身是成交主力产品，其波动性更大，尤其是2017年成交套数降至7112套，而随着市场的复苏，加之房价水平快速上涨，居民购买力受到影响，婚房产品被迫“降级”，70-90平方米的小户型适婚产品在2019年又变得十分畅销，成交套数高达33759套，仅次于2015年的历史高位。

  5、2013年以来二手房成交与离婚人数波动同步，70-90平方米尤为明显

  就二手房市场来看，其成交规模与结婚数量、初婚数量相关性不大，但与离婚对数有一定的关联性，相关系数为0.50，二手房成交总规模与离婚人数波动同步。同样将产品按照面积段细分，70-90平方米产品成交规模与离婚人数的相关性最强，高达0.67，而其余面积段产品与离婚人口的关联度不大，相关系数多在0.5以下。

  尤其是2013年以来，70-90平方米产品成交套数与离婚对数的相关性高达0.84，R2=0.70，拟合度十分高。究其原因，主要在于北京限购整体上相对宽松，即使2017年限购加码之后，家庭离婚满一年就可以首套名义购房，因此离婚规模与二手房交易规模存在一定的关联性。而70-90平方米产品本身就是二手房市场的主力产品，加之家庭二套房购买能力有限，在购买偏好上也比较偏向这种总价低的宜居类二房、三房产品，因此离婚规模与这类产品的关联性最强。

  6、小结：初婚偏好90-110平方米新房产品，离婚偏好70-90平方米

  由于北京房价水平相对较高，房价收入比在全国居于前列，高房价对于结婚的“抑制”作用是十分显著的，房价与初婚人数之间存在着明显的负相关，即房价大涨，初婚人数明显下降，并且在高房价之下，这种联系越发密切。在此影响之下，北京初婚人群购房需求实际转化率较其他城市偏低，近十年初婚家庭数量约111.2万对，而同时期新房成交套数61.5万套，实际购房需求转化率仅有55%。

  就产品方面，初婚人数规模与新房成交的关联性十分显著，其与90平方米以上面积段产品的相关系数均在0.67以上，尤其是其是90-110平方米的产品相关系数更高，同步性更强，相关系数高达0.78，居于各面积段产品相关相关性之首。离婚人口规模则与二手房成交规模高度相关，尤其是与总价低、宜居性强的70-90平方米二房、三房产品相关性最强，高达0.67，而其余面积段产品与离婚人口的关联度不大，相关系数多在0.5以下。

  03

  杭州——市场波动与人口迁徙趋稳

  婚姻指标影响将进一步凸显

  与北京不同，杭州落户门槛相对较低，近些年在互联网经济的助力之下，外来人口流入量居于全国前列，在全国结婚规模都在下滑的大背景之下，近5年杭州初婚规模依然保持相对稳定，进而也推升了本地生育率，统计局数据显示，近三年新生儿数量达初婚规模两倍以上。在此背景之下，我们进一步研究了婚育规模与商品房成交规模、价格变动和产品结构之间的关系。

  1、近年来初婚人数由降转平，初婚家庭数量稳定在新房成交五成左右（略）

  2、外来人口迁入、户籍结婚率下降，房价与初婚家庭数量关联性减弱（略）

  3、流动年轻家庭推高本地生育率，近三年新生儿数量达初婚规模两倍以上（略）

  4、“二孩潮”后70-90㎡户型成交占比明显下滑，90-110㎡成交占比显著提升（略）

  5、2018年后新房成交进入横盘周期，初婚人数与中大户型去化关联开始显现（略）

  6、二手房面积越大，交易量与离婚对数正相关越紧密（略）

  7、小结：年轻家庭流入提升本地生育率，90-110平方米改善产品正当时（略）

  04

  成都——房价高涨、成交走低背景下

  近年初婚人数与成交变动关联性加强

  同多数二线城市一样，由于房价近几年快速上涨，年轻人组建家庭意愿降低，同时人才政策放松下外来人口规模明显增长，导致成都的初婚率明显低于省内平均水平。与此同时，在房地产市场方面，成都自2017年以来明显收紧了调控政策，压制投资需求。在这样的背景下，以初婚家庭为代表的的优质刚需逐渐成为市场购房主力，成都住宅市场成交结构也在此影响下发生了一定的变化。

  1、房价快速增长减缓家庭组建，2016年以来初婚人数加速下滑（略）

  2、近年来新房成交规模缩减，初婚家庭对住房需求支撑快速提升（略）

  3、低初婚率水平与省内高生育率并存，流动二代家庭住房需求亦成市场主要支撑（略）

  4、新建家庭数量快速增长下，住宅成交结构更偏向中等户型（略）

  5、小结：新建家庭成为市场主力需求，中等户型产品短期内仍将畅销（略）

  05

  总结：婚房需求依然是重要支柱

  与人口流入并肩

  推动中心城市刚需增长

  对于大中城市来说，尽管受房价快速上涨、婚姻观念改变、子女教育难、养育成本加大等多重因素的影响，我国结婚率不断下降，但传统观念影响下，买房仍是结婚人群特别是初婚群体考虑的头等大事，由结婚带来的购房需求仍将是未来房地产市场购房需求的重要支撑，北京2019年初婚家庭数量仍然是新房成交套数的1.34倍，杭州和成都虽然不及北京，但初婚规模与新房成交套数的比重均在五成及以上。并且在市场波动周期下，婚房需求的支撑性进一步凸显，以北京为例，市场处于低位的2017、2018年，新婚家庭规模是新房成交套数的比重已经接近3或在3以上。

  另外，由于这类城市人口吸纳能力较强，并且新增人口具有年轻化、学历高、收入高等优势，是购房的准客户群体，为本地新增购房需求起到良好的支撑作用。即使是受落户门槛限制的京、沪两城，尽管结婚率不高，但其良好的就业机会、医疗和教育等配套依然对外来人口颇具吸引力，留在京、沪的生子家庭依然在不然增加，新生儿（常住）初婚（户籍）比由2015年的1.35升至2019年1.97，京、沪对于年轻人群的吸引力依然较强。

  1、房价高企等因素致结婚率下滑，但婚房仍是大中城市住房需求的重要支柱（略）

  2、初婚率和常住生育率差距逐年加大，高落户门槛下京、沪吸引力依旧有增无减

  由于京、沪落户门槛较高，使得两城结婚率水平尤其是初婚率处于较低水平，2019年初婚人数仅有14.2万人，较2011年降幅超50%，并且初婚人数还有进一步下降的趋势；而同时期两城生育率依然处于相对高位，譬如北京，2019年常住人口出生量达17.5万人，出生率达8.12‰，出生率与2011年基本持平。

  受结婚率下滑的影响，新生儿（常住）初婚（户籍）比确仍在不断上升，由2015年的1.35升至2019年1.97，这表明留在北京的生子家庭依然在不断增加，北京对年轻人群的吸引力依旧有增无减。

  3、高房价水平下结婚率依旧省内领先，杭州、西安“新本地家庭”需求发展可期（略）

  4、市场波动周期下，婚房需求“基本盘”支撑作用进一步凸显（略）