[克而瑞]​万亿GDP三线城市周期系列研究之 南通：“当红炸子鸡”市场天花板已至

  近年来，随着南通全面接轨上海都市圈，市场价值迎来质的蜕变，楼、地市持续火热，地价、房价轮动性上涨。2020年以来，主城区拿地拼运气、郊县拼胆量，北三县地价全面破万，地王刺激下北三县房价追涨。作为“当红炸子鸡”的南通，市场周期能否一如既往的强势？市场天花板又在哪里？

  01

  楼、地市周期性同步

  地王刺激下北三县房价追涨

  ……略……

  （一）主城区拿地拼运气、郊县拼胆量，北三县地价全面破万

  2011-2015年，南通放量供地，涉宅用地年平均成交建面达600万平方米，土地去化周期超3年。受此影响，房地产市场供过于求，房地产库存高企。与此同时，房企拿地热情平淡，成交平均楼板价低于2000元/平方米，平均溢价率在5%以下。

  2016年以来，南通市政府主动调降供地规模，年度宅地成交建面保持在350万平方米左右，土地去化周期缩短至1年。地价跳跃式上涨，2016年南通宅地成交平均楼板价达到4343元/平方米，同比增长2倍有余。此后四年，楼板价仍以年均20%的增速稳步上涨。

  2016年以来，南通土拍市场持续高热，房企参拍热情持续高涨，区域地王频现，高价地层出不穷。为抑制土地价格非理性上涨，政府接连出台土拍新规，2017年下半年，南通市区全面开启土拍限价。2019年，将土拍溢价率与预售取证节点相挂钩，溢价率超30%地块结构封顶后方可取证，溢价率超45%地块则实行现房销售。2020年2月，首次引入一次性报价规则，竞拍至价格上限随即转入一口价环节，由报价最接近均值者竞得，9月，土拍双限升级，明令禁止房企多马甲拍地。

  而以限定的房价与地价测算，开发项目仍有一定的利润可图。因此，主城区宅地大都进入摇号环节，拿地与否完全取决于运气。远郊区县土拍价高者得，拿地与否主要取决于胆量，那些土储所剩不多乃至断档的企业，出于“生存”本能的考量，拿地积极性最为强烈。即使投测算不过来帐，也要硬着头皮高价拿地。

  2020年以来，主城区优质宅地普遍摇号，典型如祥生，成功摇到崇川区R20001地块，成为17家房企中的“幸运儿”。通州区单价地王纪录三度刷新，例如大发总价12.1亿元夺下金沙镇R2021-004地块，楼板价14095元/平方米。北三县（如皋、海安、如东）地价全面破万，例如上海建发盛高总价16.7亿元摘得如城镇R2020128地块，楼板价11917元/平方米，创如皋市新的单价地王。

  （二）地王推涨房价上升预期，成交周期性波动上半年火爆、下半年平稳

  南通属于典型的地王推动的市场，2016年以来土拍市场持续火热，多区域频出地王，并数次刷新全市单价地王纪录，地价上涨倒逼房价上涨预期。鉴于上半年拿地可以结转到下半年销售冲业绩，南通房地产市场周期性波动，上半年土拍市场火爆，房地产市场同样异常火热，下半年企业拿地态度趋于理性，房地产市场随之回归稳态。

  2016年，南通房地产市场显著转暖，主城区商品住宅成交396万平方米，创历史新高。2017年以来，主城区供应持续偏紧，年均成交面积基本维持在300万平方米高位波动，库存去化周期保持在3-6个月。2021年一季度，主城区成交52万平方米，受去年极低基数影响，同比增长87%，较2019年同期下降12%。新开盘项目去化表现优异，平均去化率超九成，热销盘开盘当天即首罄。

  北三县房地产市场相对封闭，市场周期比主城区慢一拍，2020年以来随着北三县地价全面破万，房价出现一轮补涨行情。

  02

  市场周期历经两次跃升

  现步入第三阶盘整期

  （一）受制于主城区供应不济，2016年底成交步入“下行拐点”

  ……略……

  （二）2015年7月房价步入加速上升期，累计涨幅多达2倍

  ……略……

  （三）成交金额三阶跃升，2019年9月进入第三阶盘整期

  基于成交数据“失真”、房价加速上涨，我们使用成交金额滤波拟合南通城市周期强弱变化。不难发现，南通房地产市场规模持续扩容，整体呈三阶跃升态势，间杂两段上升期。具体来说：

  2012年2月-2015年2月，南通房地产市场步入第一阶段盘整期，时间跨度长达三年，成交金额滤波维持在5-15。在此期间，南通楼市不温不火，成交整体运行平稳，主城区月均成交面积不足15万平方米，房价也是持续低位运行。尤其是2014年，南通房地产市场步入调整期，市场观望情绪浓重，楼市成交异常低迷，打折降价常态化。

  2015年3月-2016年10月，南通房地产市场进入上升周期。本轮上升周期持续20个月，成交金额滤波从波谷13.1升至波峰37.8，增幅达191%。2015年3月-2016年1月，多重利好刺激下，蛰伏已久的南通楼市开始复苏，成交金额滤波稳步增长。2016年，南通房地产市场迎来首个成交大年，全年主城区成交面积高达396万平方米，创历史新高。置业群体认购踊跃，新开盘项目去化表现抢眼，核心区域更是一房难求。

  2016年11月-2019年1月，南通房地产市场迈入第二阶段盘整期，时间跨度26个月，成交金额滤波在30-41区间内窄幅波动。一方面，房价仍保持上涨态势，但增速较此前略有放缓，另一方面，成交面积震荡下行，源于主城区供应乏力。2017、218年，主城区成交金额基本维持在400亿元附近。

  2019年2月-8月，南通房地产市场重回上升周期，持续7个月，成交金额滤波由38.5升至67.6，增幅高达76%。具体而言，2019年初南通楼市迅速转暖，成交急速攀升。主要原因在于一季度返乡置业潮不期而至且规模空前，二季度人才购房补贴等政策催化下市场进一步转向火热，叠加供应持续偏紧，恐慌性购房情绪加速蔓延，新开盘项目平均去化率维持在90%以上，屡有项目开盘即售罄。

  2019年9月至今，南通房地产市场进入第三阶盘整期，时间跨度已超过19个月，成交金额滤波在40-65宽幅波动，疫情加剧了市场波动幅度。具体而言，2019年9-12月，南通房地产市场供不应求形势加剧，受制于供应不济，成交急速下滑，房价仍持续上涨。与此同时，库存持续走低，主城区库存面积一度降至60万平方米，去化周期低至1.6个月。进入2020年，南通楼市一波三折，一季度受新冠肺炎疫情影响楼市成交近乎停摆，二季度市场明显升温，成交创年内新高，三季度以来市场渐显疲态，成交也是高位回调。

  03

  南通楼市短期看土拍热度

  中长期看人口及市场预期

  ……略……

  （一）短期看土拍热度，地王刺激下楼市或将持续火热

  南通属于典型的地王推动的市场，地王成为市场冷暖变化的重要因素。鉴于上半年拿地可以结转到下半年销售冲业绩，南通房地产市场整体呈周期性波动。相对而言，上半年南通土拍市场火爆，楼市同样持续高热，下半年企业拿地态度趋于理性，楼市随之回归稳态。

  2016年以来南通土拍市场持续火热，多区域频出地王，并数次刷新全市单价地王纪录，地价上涨倒逼房价上涨预期。典型如2016年底，盛和总价9.76亿元夺下港闸区R16024地块，楼板价10442元/平方米，创全市新的单价地王。随后远创、中海接连刷新全市单价地王纪录，房价看涨预期强烈。

  受此影响，2016年以来南通房地产市场持续高热，房价始终保持较快上涨态势。典型如2020年，主城区拿地拼运气，优质宅地大都进入摇号环节，郊县拿地拼胆量，北三县（如皋、海安和如东）地价全面破万，房价随之出现一轮补涨行情。

  我们认为南通楼市前景短期看土拍热度。具体而言，倘若土拍市场持续火热，高价地乃至地王频出，成本推动效应下，地价上涨势必将倒逼房价上涨预期。基于买涨不买跌的心理作祟，房价预期看涨很大程度上将刺激潜在购房消费，甚至倒逼恐慌性购房消费。受此影响，房地产市场有望保持高热度，成交将持续高位运行，房价依旧面临一定的上涨压力。倘若土拍市场转冷，底价成交常态化，乃至流拍地块大幅增多，市场观望情绪或将再起。受此影响，房地产市场或将明显降温，成交量、价将趋势性走稳，甚至向下调整。

  联系到南通主城区供地持续紧俏，优质宅地更是房企争抢的对象，拿地或将愈加困难。基于企业补库存的现实需要，现阶段北三县不失为房企获地补库存的重要渠道。而在全市普通商品住房用地均采取“控房价、控地价”方式供应后，北三县土拍市场或将趋势性走稳，核心区位的优质宅地仍将高价出让。

  可以期许的是，短期内南通土拍热度难降，高价地仍将时有发生，房地产市场或将持续火热，成交大概率将持续高位运行。但由于新政加强房价备案管理，全面实行商品住房最高备案价及片区指导价制度，预计房价涨幅将逐渐趋于平缓。

  （二）中长期看人口及市场预期，需求瓶颈制约成交或将高位持稳

  ……略……

  1、善于培养但留不住人才，苏北地区导入人口有限

  南通乃是传统的人口输出型城市，受限于城市产业能级、居民薪资收入与周边核心一、二线城市皆存较大差距，本地人口持续净流出，常住户籍人口比长期保持在0.95低位。

  正所谓江苏教育看南通，南通乃是传统的教育大市，善于培养各类高素质人才，优质高中本科录取率长期保持在95%以上。但留不住人才，高素质人才更易被上海、苏州、南京等周边核心一、二线城市所吸附，人口导入情况不甚理想，外来人口主要来自于苏北地区。

  近年来，南通常住人口略有提升，但整体增幅十分有限，年均常住人口增量皆不足1万人，户籍人口更是持续走低，高素质人才仍加速外流。2019年末，南通常住人口731.8万人，同比净增加0.8万人，户籍人口759.8万人，同比净减少2.7万人。

  2、人口老龄化问题愈加严重，潜在购房需求趋于饱和

  购房属于低频次消费行为，置业群体主要集中在20-50岁年龄段，年轻人基于组建新的家庭通常会购买婚房，中年人为了改善居住环境、优化功能空间，通常会改善性换房，50岁以上年龄人口再购房的需求将显著退坡。

  南通已进入深度老龄化，人口老龄化问题愈加严重。南通乃是著名的“长寿之乡”，老龄人口逐年提升。2019年，南通60岁以上老龄人口升至233.6万人，同比净增长3.3万人，占当年户籍人口的比重达到30.7%，同比提升0.5个百分点。

  受此影响，南通潜在置业群体基数将趋势性下行，市场需求也将趋于饱和，甚至将明显退坡。

  3、房价、地价虚高，市场预期基本兑现甚至适度透支

  2016年以来，南通房地产市场持续火热，城市房价、地价轮动上涨，核心动因在炒作市场预期。

  对比同类型的万亿GDP强三线城市，南通房价明显偏高，累计涨幅同样不容小觑。2021年一季度，南通主城区商品住宅成交均价高达29695元/平方米，仅次于东莞，明显高于无锡、佛山这类强三线城市。相较于2015年，南通主城区房价累计上涨200%，整体涨幅仅落后于东莞，同样高于无锡、佛山这类强三线城市。

  对比核心城市与卫星城市的邻近区域房价，南通启东市房价略显偏高。2021年一季度，南通启东市房价13974元/平方米，紧邻的上海崇明区房价30803元/平方米，两者房价之间的比值约0.45。反观佛山南海区与广州荔湾区房价之比约0.42，东莞东南临深片区与深圳龙华区房价之比约0.40，直观反映南通启东市房价似有偏高的迹象。

  值得一提的是，佛山南海区、东莞东南临深片区、太仓科教新城片区皆属全市的价格高地，启东则是南通相对的价格洼地，主城区房价相当于启东市房价的2.1倍，侧面映证南通房价存在“虚高”的成分。

  对比同类型的万亿GDP强三线城市单价地王，南通地价天花板看似合理、实则偏高。南通单价地王纪录与无锡基本持平，与佛山、东莞仍存较大差距。早在2018年7月，金茂总价11.9亿元夺下南通崇川区R18017地块，楼板价19435元/平方米，创南通新的单价地王。而在2020年6月，三盛集团总价18.5亿元摘得无锡XDG-2020-28号地块，楼板价19542元/平方米，创锡城新的单价地王。

  2020年以来，南通主城区土拍实行限房价、限地价，当企业竞价达到最高限价上限，将采取现场摇号抽签确定竞得人。受此影响，主城区宅地大都进入摇号环节，拿地与否完全取决于运气。与此同时，北三县（如皋、海安和如东）土拍市场异常火热，地价全面破万。例如2021年2月，上海建发盛高总价16.7亿元竞得如皋市如城镇R2020128地块，楼板价11917元/平方米，刷新如皋市单价地王纪录。

  南通地价实则偏高已在北三县有所体现，部分高价地已然面临去化困难的窘境。例如2020年9月，龙信在海安市七星湖片区连拿两宗地，楼板价皆超7700元/平方米，售价预期在15000元/平方米，但周边竞品售价仅12500元/平方米，去化仍有压力，致使龙信开盘接连延期。

  我们认为南通房价、地价基本与无锡、佛山这类强三线城市齐平，但城市基本面犹存较大差距，产业经济短板更是南通的“硬伤”，市场预期基本兑现甚至适度透支，未来南通房价及地价进一步提升的空间着实有限。

  04

  综概：2021-2022年进入高位盘整期

  北三县犹存去化隐忧

  ……略……

  （一）短期土拍热度难降，2021年主城区成交高位维持在300万平

  南通楼市前景短期看土拍热度，高价地乃至地王仍是市场冷暖变化的“催化剂”。

  而在双集中供地后，非重点城市土拍市场显著升温，长三角地区三四线城市土拍持续火热，绍兴、丽水等不断刷新全市单价地王纪录，并向下辖市县“下沉”，绍兴诸暨、丽水龙泉等同样频出地王。

  现阶段南通仍是房企重点聚焦的热点城市，短期内土拍市场有望维系高热度，主城区更是一地难求。而在新政实行覆盖全市域的地价房价精准化“双控”制度后，北三县土拍市场或将趋势性走稳，但核心区位的优质宅地仍将高价出让。

  可以期许的是，短期内南通房地产市场热度或将惯性延续，成交大概率将高位保持。相对而言，主城区市场需求更为坚挺，但由于供应不济，2021年成交将维持在300万平方米附近窄幅波动。与此同时，市场仍将周期性波动，基于上半年拿地可以结转到下半年销售冲业绩，上半年楼市、地市或将持续火热，楼市成交也将稳中有升。下半年企业拿地态度趋于理性，房地产市场也将回归稳态，成交也将适度回落。

  （二）中长期主城区市场趋势性走稳，北三县高价地犹存去化隐忧

  南通楼市前景中长期看人口及市场预期，潜在购房需求坚挺程度、市场预期房价涨跌变化，仍将是市场周期性强弱转化的核心因素。

  具体而言，南通本地人口长期净流出，善于培养人才但留不住人才，高素质人才同样不断外流，苏北地区导入人口则相对有限，增量购房需求明显不济。值得担忧的是，人口老龄化问题愈加严重，潜在购房需求基数或将趋势性下行，市场需求或将逐渐趋于饱和。

  对比同类型的万亿GDP强三线城市，南通房价及地价看似合理、实则偏高，整体涨幅首屈一指，似有脱离城市经济基本面的嫌疑。联系到市场预期已基本兑现甚至适度透支，未来房价及地价进一步提升空间着实有限。

  乐观预期下，中长期南通房地产市场或将趋势性走稳，并以时间换空间。相对而言，主城区市场仍有需求支撑，预计2022年成交金额将进入第三阶高位盘整期，全年成交金额维持在600亿元附近。反观北三县市场需求增长受限，房价涨幅将整体走缓，高价地市场价值较难快速兑现，地王更将面临一定的去化隐忧。