[易居研究院]2021年城市轨道交通TOD监测月报（5月）

  本月报是由易居研究院原创出品。旨在以动态的眼光、全面的视角跟踪全国及各城市TOD政策及行业动向，地铁公司和典型房企的TOD土地成交和项目动态，进而了解并研判行业发展的新政策、新动态和新方向。

  摘要

  5月，轨道交通行业动态和企业动态较多。全国新一轮轨交规划获批累计达2464.66公里，连续4个月无轨交获批。政策动态方面，南通市颁布《关于推进轨道交通场站及周边土地综合开发的实施意见》，要求对轨道交通及周边土地做好综合开发，预示南通将开启TOD元年。行业动态方面，《闵行区国土空间近期规划（2021-2025年）》提出加密轨道交通；大力发展TOD开发模式，虹桥主城副中心和莘庄主城副中心将成为发展重点；《漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市涉及方案》批前公示，TOD首次被引入，预示漳州市区即将真正进入TOD时代；浙江发改委正式发布《浙江省重大建设项目“十四五”规划项目表（实施类）》、《浙江省重大建设项目“十四五”规划项目表（谋划类）》，详细梳理“十四五”期间浙江省的重大建设项目，旨在打造“轨道交通上的浙江”，以铁路和轨道交通为主导的TOD模式必将有新的发展机遇；《上海市城市轨道交通第三期建设规划（2018-2023年）调整》发布，本次建设规划调整共增加线路长度约57公里，上海市正进一步完善轨道交通网络；呼和浩特出让2宗土地用于地铁沿线TOD开发，作为呼市首个TOD，将为其带来城市发展新的探索模式；《重庆市国土空间总体规划（2021—2035年）》提前公示，将紧密联系周边地区，打造“1小时通勤圈”；《常州市国土空间总体规划（2020-2035年）》对外公示，提出通过突出交通骨架的引导作用，以多层次轨道交通引导城市用地开发，TOD将有大作为；《杭州市国土空间总体规划（2021-2035年）》（草案）公示，从多方面对杭州市的国土空间详细规划。可见TOD模式已被多数城市采纳，TOD综合开发也将成为未来较长时间的热点话题。企业动态方面，上铁地产联合体共同竞得杭州西站TOD上盖项目，杭州加速进入TOD时代；旭辉集团联合重庆西站投资发展有限公司获得重庆西站站前广场TOD项目，重庆新增又一TOD项目；广深联手打造全国首个TOD交通枢纽综合体，将助力粤港澳大湾区打造“1小时生活圈”。项目动态方面，合肥拟打造肥西首例TOD综合体示范样板；上海闵行区轨交莲花路站上盖商业6月开始营业。

  轨交获批

  5月全国无轨道交通建设规划获批

  自2017年8月包头地铁事件叫停后的一年时间，发改委对地铁审批门槛严格把关。直至2018年7月13日，国务院办公厅印发《关于进一步加强城市轨道交通规划建设管理的意见》，调整了城市轨道交通建设申报条件。自此，发改委自审批叫停以来，于2018年8月首次批复了苏州轨道交通建设，随后密集批复了重庆、沈阳、杭州、济南、长春、上海、武汉等多个城市的轨道交通建设规划。自2018年8月份至今全国新获批城市轨道交通建设规划累计里程达到2464.66公里，其中从今年2月份以来均无轨交获批。

  政策动态

  南通市首次出台新政，即将开启TOD时代

  5月6日，南通市人民政府颁布《关于推进轨道交通场站及周边土地综合开发的实施意见》（下称《意见》），旨在加强轨道交通用地开发的利用管理，促进轨道交通场站及站点周边区域经济发展，实现轨道交通引领城市发展的新格局。《意见》总结工作要求，并从明确用地范围、建立管控体系、强化用地保障、合理收益分配等四大方面提出相应要求，并明确各责任单位的分工。

  点评   

  《意见》作为南通市级层面出台的第一份轨道交通区域综合开发政策，标志着市委市政府对轨道交通区域综合开发的支持力度明显加大，预示南通将即将开启TOD时代。政策的核心要点主要体现在以下方面：

  1、确定了综合开发用地范围，支持力度较大。《意见》提到，原则上以城市轨道交通站点为中心，按照站点半径500米、换乘站点半径800米；车辆基地按本体工程用地以及周边不低于本体工程用地规模2倍的开发用地确定为轨道交通综合开发用地范围。对比长三角其他城市，除上海未明确开发范围外，南通TOD开发用地范围与杭州相当（杭州是一般站点半径500米左右，换乘站及重点站半径800米左右），政策支持力度较大。

  2、多部门共同牵头，轨道交通规划需考虑全方位因素。在开发策划阶段，《意见》提出轨交的综合开发需要结合轨道交通网线规划和区域经济社会特征，开发具有特色的业态；在可行性研究阶段和专项规划阶段，《意见》提出多部门参与，确保轨道交通综合规划的合理性。

  3、优化供地方式，差别化供地。南通轨道交通综合开发用地可分层设立用益物权，支持地上、地下空间按照不同功能单独开发。土地供应主要有两种方式：一是划拨方式。符合《划拨用地目录》的车辆基地本体工程、轨道交通站点本体工程以及涉及轨道交通场站的交通衔接设施、绿化工程、便民服务设施等附属配套工程，可以无偿划拨方式供地。二是公开出让方式。在土地供应时，可将轨道交通线路建设及运营能力纳入竞买人资格要求。具备单独规划建设条件的经营性用地，应当以招拍挂方式公开出让。与其他城市TOD政策相比，南通政策未明确土地出让金的评估方式，但明确了车辆基地上盖综合开发的“造地成本”纳入其综合开发用地土地整理成本。

  行业动态

    闵行区公示国土空间规划，大力发展TOD开发模式

  5月8日，闵行区规划资源局公开《闵行区国土空间近期规划（2021-2025年）》（下称《规划》），《规划》从空间发展战略、总体空间结构等方面把控，并针对产业发展、综合交通、生态环境、居住与配套、乡村振兴共五个维度进行专项统筹。十四五期间闵行区将有大变化：华漕再迎来重大利好消息，纳入虹桥主城副中心、构建前湾地区科技创新产业集群、前湾地区集建区功能规划、打造“最国际时尚的TOD”、打造虹桥前湾地区3.0国际社区等。

  闵行2035提出要加密轨道线网，引导重点功能发展地区建设；实现轨交站点600米覆盖率从现状15%提升为大于40%；大力发展TOD开发模式，积极引导存量用地调整和二次开发。十四五期间，要加强轨道交通建设，全力推动轨交站点TOD开发，提升周边用地经济价值，促进土地更高效、更集约、更高质量利用。

  《规划》总体形成“双核辐射”的空间结构，以虹桥、莘庄两大主城副中心辐射带动全区城市更新和品质提升，打造资源统筹、功能凸显、产城融合的空间发展格局。闵行区的TOD将在城区发展中更加突显其价值。

  虹桥主城副中心：打造以总部商务功能为核心的中央活动区，培育优势突出、特色鲜明、增长强劲的现代服务业集群。构建以前湾公园为核心的水绿交融的城市生态体系。增强虹桥城市副中心功能集聚和辐射能级，全面提升国际社区、国际医疗、国际教育、国际文体等核心城市功能和生态品质。

  莘庄主城副中心：聚焦莘庄城市副中心建设，辐射带动梅陇镇、颛桥镇、古美路街道，着力打造上海主城区服务长三角的西南城市客厅、闵行南北两大功能片区发展的核心节点、闵行区行政文化公共活动中心。依托莘庄枢纽TOD开发和莘庄商务区建设，构建七莘路、北横泾都市活力带，以水绿慢行环串联现状水系，形成滨水慢行活动走廊，植入匹配城市副中心的多元化功能业态，塑造副中心门户形象。

  漳州女排基地方案公开，提出TOD广场概念

  5月21日，漳州市自然资源局发布《漳州中国女排娘家基地及周边用地项目策划及详细城市设计方案》，详细城市涉及方案随之公开。据总平图显示，漳州中国女排娘家基地及周边用地项目，包含多个项目：

  1、住宅及配套：腾飞小区、腾飞幼儿园、邻里中心；

  2、体育训练：运动综合体、全民体育建设中心（乐动馆）、综合训练馆（拼搏馆）、排球文化综合体；

  3、体育配套：公共服务长廊、服务中心、康疗中心、运动员公寓；

  4、文化公园：乐动公园、女排文化广场、女排文化公园、艺术广场、智趣广场、胜利广场、胜利公园、运动休闲驿站；

  5、体育文旅文创：旅游综合服务中心、文创展台、特色纪念墙、商务街区；

  6、商业商务：体育科创大厦、总部办公、华侨饭店、商务公寓、TOD广场、智慧零售体验、商业综合体。

  该项目设计了TOD广场，这是漳州市区第一个TOD项目。作为厦漳泉城际轻轨R1线站点之一，女排基地在规划中，包含了TOD广场，这也意味着，漳州市区即将开启TOD时代！

  浙江省“十四五”重大建设项目发布，轨道上的浙江基本建成

  5月21日，浙江省发改委印发《浙江省重大建设项目“十四五”规划项目表（实施类）》、《浙江省重大建设项目“十四五”规划项目表（谋划类）》，对“十四五”期间浙江省的重大建设项目进行梳理。

  此次印发的实施类项目表和谋划类项目表主要为铁路和轨道交通项目，其中实施类的建设项目总投资为12077.7亿元，2021-2025年计划投资7262.5亿元；谋划类的建设项目总投资共1137亿元。

  “十四五”期间浙江省将建设1800公里铁路、700公里城市轨道交通，“轨道上的浙江基本建成”。将重点推进通苏嘉甬、甬舟、沪乍杭、铁路杭州萧山机场站枢纽及接线工程、温福等铁路和轨道交通项目。杭州至温州高铁、杭州至台州高铁、跨杭州湾的通苏嘉甬铁路、甬舟铁路等标志性项目将在“十四五”期间建成。此外，沪甬跨海通道、杭临绩铁路、宁杭二通道等远期项目也被列入了谋划类项目清单，将力争在“十四五”期间前期工作取得重大突破性进展。

  上海轨道交通第三期建设规划有所调整，增加线路长度

  5月26日，《上海市城市轨道交通第三期建设规划（2018-2023年）调整》发布，本次建设规划调整共7个项目，增加线路长度约57公里。主要调整内容如下：

  （1）19号线工程自虹建路站至宝杨路站，线路长44.5公里，设站32座，投资605.24亿元，项目建设工期为6年。

  （2）20号线一期工程自金昌路站至共青森林公园站，线路长19.8公里，设站16座，投资393.54亿元，项目建设工期为6年。

  （3）21号线一期工程自川沙路站至东靖路站，线路长28.0公里，设站16座，投资369.56亿元，项目建设工期为6年。

  （4）23号线一期工程自闵行开发区站至上海体育场站，线路长28.0公里，设站22座，投资337.29亿元，项目建设工期为6年。

  （5）13号线西延伸工程自诸光路站至金运路站，线路长9.8公里，设站5座，投资126.29亿元，项目建设工期为5年。

  （6）1号线西延伸工程自莘庄站向西延伸1站，实现与嘉闵线换乘，线路长1.2公里，设站1座，投资35.75亿元，项目建设工期为4年。

  机场联络线工程自虹桥枢纽至上海东站，线路长68.6公里，设站9座，投资480.54亿元，项目建设工期为6年。

  （7）嘉闵线工程自嘉定北站至莘庄北站，线路长41.6公里，设站15座，投资371.01亿元，项目建设工期为6年。崇明线工程自金吉路站至裕安路站，线路长44.6公里，设站8座，投资264.26亿元，项目建设工期为5年。

  呼和浩特挂牌出让2宗TOD土地，将带来新的城市发展模式

  5月24日，呼和浩特市土地收购储备拍卖中心正以挂牌方式出让9宗国有建设用地使用权和2宗工业用地国有建设用地使用权。这11宗地中，最受关注的是2宗用于地铁沿线TOD开发的项目用地。2宗开发项目用地是带TOD项目设计方案出让，分别位于轨道交通一号线将军衙署站B2出入口和A出入口。

  根据出让要求，将军衙署站B2出入口，即新华大街以南、昭乌达路以西用地为零售商业用地，定位为以社区图书馆为主、咖啡屋等商业业态为辅，并将外部环境打造为城市街角公园，该建筑分为地上2层，地上一层为地铁出入口及商业（简餐），地上二层为书咖。另外，将军衙署站A出入口（原富华大厦），即新华大街以南、南马神庙街以西用地为旅馆用地。

  据悉，鼓楼立交桥将军衙署附近出让按照TOD开发的零售用地，位于鼓楼立交桥商圈的2021023和2021024地块，这也是呼市第一个按照TOD模式开发的商业，将带来城市发展新的探索模式。

  重庆市国土空间总体规划公示，提出建设“轨道上的主城都市区”

  5月27日，重庆市规划和自然资源局公示《重庆市国土空间总体规划（2021—2035年）》（下称《规划》）。《规划》主要内容包括规划范围和期限，新阶段新理念新格局，内陆开放的重庆，高质量发展的重庆，高品质生活的重庆，山水之城、美丽之地，现代化的主城都市区，规划实施保障等8个方面。

  作为重庆市未来15年国土空间保护、开发、利用、修复的政策和总纲，重庆市总体规划全面融入“一带一路”和长江经济带发展，共建成渝地区双城经济圈，构建重庆市域“一区两群”协调发展国土空间格局。《规划》中提出规划多层次轨道交通网络体系，建设“轨道上的主城都市区”；实现干线铁路、城际铁路、市域（郊）铁路（都市快线）、城市轨道“四网融合”；打造以中心城区为核心、紧密联系周边的“1小时通勤圈”。

  常州市国土空间总体规划公示，以多层次轨道交通引导城市用地开发

  5月27日，江苏省常州市人民政府近日对外公示《常州市国土空间总体规划（2020-2035年）》（下称《规划》）。作为市级国土空间规划，常州市总体规划重在战略引领和底线管控，通过优化国土空间布局和自然资源配置，为常州市高质量发展构建国土空间开发保护新格局。《规划》提出常州市将强化对长三角中轴枢纽城市的支撑，贯通南北通道，完善东西交通，提升枢纽能级，打造便捷、舒适、安全、绿色、高效、智慧的常州综合交通体系；同时利用空间结构引导战略，通过突出交通骨架的引导作用，以区域交通走廊引导城镇体系和产业布局，以多层次轨道交通引导城市用地开发。

  企业动态

  上铁地产联合体竞得杭州西站TOD开发，是全国首个新建高铁站TOD上盖开发

  5月11日，杭州西站枢纽雨棚上盖开发项目地块[余杭组团YH-18单元（高铁枢纽中心）F-06-02（西侧地块）、F-06-03（东侧地块）地块]成功出让，最终由上海铁路房地产开发公司与杭州西站枢纽公司联合体竞得，该地块也是全国首个新建高铁站TOD上盖开发空间用地。

  杭州西站TOD上盖项目是全国首个新建高铁站TOD上盖开发项目，位于杭州西站东西落客平台站房雨棚上方四角，规划开发特色酒店、总部办公综合体，系杭州西站枢纽站城融合实施的有机部分。设计理念核心在于高铁站的交通功能与城市公共服务功能有机衔接、互联互通，在于交通、经济、自然、文化的多元融合。通过“站场拉开”、“站场抬高”、“多维交通”复合型开发，弱化了车场对城市交通阻隔和空间隔离，平衡铁路客站“交通—场所”关系，更好匹配公众出行需求，使多方主体共享城市立体空间的经济效益和开发价值，还设置云门、云谷空间，综合开发，在站区打造区域节点，为市民提供丰富的服务共享场所。

  项目盖下的杭州西站位于杭州市余杭区，建成后将连接合杭、湖苏沪、沪杭城际、沪乍杭、杭温、杭黄等干线铁路。站房规模10万平方米，远期客发量达3796万人/年。

  我国首个TOD交通枢纽综合体项目将亮相广州增城

  5月20日，我国首个TOD交通枢纽综合体项目日前已基本竣工，预计将在今年年底前正式交付使用。该项目融合了3条国家高铁、2条城际轨道、4条城市地铁、1条空中云轨等四大类型10条轨道交通。这是我国首个TOD交通枢纽综合体项目。项目位于粤港澳大湾区核心城市广州市增城区，以增城区新塘站为中心，处于广州市城市空间发展战略的“东进”轴上，拥有优越的地理位置条件。在这里，首个TOD交通枢纽综合体将助力粤港澳大湾区真正打造“1小时生活圈”。

  凯达尔枢纽国际广场（简称ITC）是这一片区的标志性建筑，也是广东省、广州市、增城区重点工程项目。该项目设计中首创智慧中枢“车站核”概念，衍生“客流四首层”设计。ITC的“城市走廊”贯穿南北，从地下二层到地上五层，高45米，宽15米，长度约为100米。它是横贯了车站的半室外空间，联系建筑的各个公共空间与城市，是整个项目的“脊柱”。而“车站核”仿佛一个立体化的十字路口，解决垂直交通，其总高度为55米，宽度约为50米，由8个层层旋转的椭圆叠加而成，成为解决日均40万客流顺畅运行的关键答案。这样通过“车站核城市走廊”融合商业楼体的设计，ITC整合所有资源于一体，实现一站式多元商务生活体验，成为集商务、休闲、购物及服务于一体的TOD城市综合体典范。

  旭辉首个高铁TOD项目落地重庆

  5月25日下午，旭辉集团联合重庆西站投资发展有限公司获取重庆西站站前广场TOD项目，并就西站TOD合作开发项目举行签约仪式，双方将共同打造成渝地区双城经济圈门户TOD新地标。

  重庆西站TOD项目总建筑面积约22万方，计划总投资约27亿元，依托重庆西站“双城经济圈桥头堡”的区位优势，“一站一环四轨”的城市辐射优势，以打造“西南城市会客厅”为开发理念，着力构建企业总部基地、品质酒店集群、商贸新地标三大业态布局。项目建成后，将进一步深化重庆西站大片区及周边区域特色城市服务及公共服务功能，并依托西部（重庆）科学城汇集的优质创新资源，全面激发城市发展新动能。

  项目动态

  合肥首个TOD综合体示范样板落户肥西

  5月6日，肥西县自然资源和规划局发布消息：肥西拟打造首例TOD综合体示范样板。肥西县以地铁4号线华南城车辆段上盖综合开发项目为试点和示范，积极推进地铁上盖综合开发的新尝试，致力于打造合肥市轨道车辆段上盖物业示范样板。

  规划街坊位于华南大道与孙集路交口西南侧，紧邻肥西经济开发区紫云湖片区，采取地上地下空间综合统筹、一体化开发的方式，控制城市平面方向的蔓延，将城市功能集中建设，创造垂直城市，缓解地铁车辆基地建设对城市的割裂的同时，塑造丰富优美的城市空间和城市界面。

  该街坊目标打造成集商业、商务、教育、居住等功能为一体的城市综合片区，车辆段上盖区域布置住宅、社区中心及小学，南侧白地部分不受盖板结构的影响，布置百米商业办公高层，为产业发展留足空间，为就业创业提供平台。同时，项目建成后预计可提供2万方的保障性住房，为吸引人才、留住人才做好服务保障工作。

  轨道上盖预留开敞空间，通过“绿色城市走廊”概念的导入，使南侧紫云湖的自然景观和空间视野贯穿整个项目，服务居住、商业、办公等不同业态的使用者，形成具有较强交往功能的公共空间，让社区、城市与自然联动。

  上海莲花路站TOD商业项目主体完工，6月起营业

  5月28日，上海地铁一号线莲花路站上盖商业建筑主体已完工，下月起陆续投入营业。该项目由日资三井不动产集团全资打造，引入日本先进都市消费业态，打造富有逛街乐趣的“车站上盖”商业设施，通过连廊联通周边百联南方购物中心、中庚漫游城等大型商场，成为上海西南又一新潮地标。